稅務和法律問題

對於購買美國房地產的外國人

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羅馬德巴斯有限公司的皮埃爾·德巴斯(PIERRE DEBBAS)對紐約房地產的外籍買家和賣家的常見問題解答

想瞭解更多資訊?檢視我們的外國買家指南:

外國買家指南

1. 外國公民可以在美國購買房產嗎?

 

是的,外國公民可以在美國購買房產。合作(合作社)對於外國人來說可能很難購買,而且可能不是非美國公民的最佳財產類型,因為合作社通常有許多限制,包括轉租。因此,大多數外國人發現購買公寓(公寓)更容易。合作委員會採訪所有購買者,不論其國籍如何,並在法律上能夠毫無理由地接受或拒絕買方。這一面試過程要求對買家的個人和財務資訊進行長時間的審查,而合作委員會不太可能迎合那些主要不住在物業中的業主。然而,公寓通常有一個更簡單的審查程式,其中公寓董事會放棄所謂的"先拒絕權",這給了他們在外部買家之前購買公寓的特權。Condos 還允許購房者轉租其房產,並使用信託、國內有限責任公司甚至外國公司進行購買。這些業務結構中的每一個都有助於為買家提供額外的保護,防止責任,同時也給外國購買者稅收優惠。

 

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2. "FIRPTA"是什麼意思?

 

外國投資房地產稅(FIRPTA)是一種預扣稅,所有外國財產的賣家都必須支付預扣稅,以確保賣方能夠更新其向國內稅務局 (IRS) 繳納的所有當前納稅義務。此稅總額佔總銷售額的 10% 到 15%,但如果賣方已繳納所有稅款(包括所得稅、資本利得稅等),則該稅也可以退還。

3. 外國買家在購買紐約公寓時要交什麼稅?

 

買方作為非居民外國人的地位本身並不導致特定的附加稅。所有購房者,包括美國公民,在曼哈頓購買房產時,可能會支付部分稅款:

 

  • 對於超過 1,000,000 美元的購買,有 1% 的「豪宅稅」。。
  • 某些物業(某些類型的新開發專案)的開發商可能需要買方支付"轉讓稅",該稅費在城市和州兩級收取。紐約市對低於50萬美元的銷售徵收1%的稅,對高於該價格的銷售徵收1.425%的稅。紐約州的轉讓稅對所有銷售徵收0.4%的固定稅率。如果購房者的財產不是新的開發專案,這個稅不是買家要負責支付的。
  • 對於為購買獲得融資的買家,還將徵收"抵押貸款記錄稅",貸款人始終支付0.25%。"購買紐約市公寓時,銷售額低於 500,000 美元,該稅總額為 2.05%(因此 1.8% 由買方支付),對於所有其他銷售,該稅為 2.175%(因此 1.925% 由買方支付)。

 

紐約市房地產市場報告

4. 外國賣家在出售紐約房地產時要繳納什麼稅?

 

外國賣方將負責FIRPTA(見上文)和資本利得稅。在聯邦層面,資本利得稅總計凈資本收益的21%,即賣方在減去他們支付的原始購買價格、結轉成本以及房產的任何改進成本后,在出售時賺取的金額。紐約市還特別對非居民賣家徵收資本利得稅,總額達8.82%。

5. 美國房產的外國業主是否需要繳納遺產稅?

 

"遺產稅"是一個人死亡時必須支付的稅種。外國公民在死亡時在美國擁有財產。在紐約州,最高遺產稅稅率為16%。在聯邦一級,美國收費高達40%左右。美國公民和一些外國公民,其母國與美國有某些稅務條約有高豁免,高達每人1 120萬美元(或每對夫婦2 240萬美元)。非美國公民只有60,000 美元的免稅額。因此,外國業主可能希望安排交易,以避免遺產稅或對沖。

6. 是否有辦法減輕遺產稅負擔?

 

外國公民避免繳納遺產稅的最常見方法是在紐約州設立有限責任公司 (LLC)。然後,成立了一家離岸公司(例如,英屬維爾京群島公司,或"英屬維爾京群島"),以取得有限責任公司的唯一擁有權。當財產所有者死亡時,傳給其繼承人的財產不是財產,而是英屬維爾京群島的股份,英屬維爾京群島是外國公司,因此不繳納遺產稅。

7. 個人購買房產時有哪些優缺點?

 

個人以略高於最高稅率(23.8%)繳納資本利得稅比公司實體繳納聯邦稅(21%)。對於可能在美國出售房產的外國公民來說,這意味著作為英屬維爾京群島擁有國內有限責任公司的出售比個人有輕微的資本利得稅優勢。此外,使用擁有國內有限責任公司的英屬維爾京群島構建購買結構,業主將避免遺產稅。僅以有限責任公司的名義購買,業主在死亡時將繳納遺產稅。 

 

個人購買財產的主要缺點是責任和缺乏隱私。個人容易受到法律訴訟的影響,而有限責任公司可以保護外國買家的外國資產免受任何責任。此外,個人在購買房產時必須向紐約市和紐約州登記其基本資訊,該資訊將成為公共記錄。

8. 以公司或有限責任公司購買財產時有哪些優缺點?

 

作為公司或有限責任公司進行採購的主要優點是外國購買者的額外隱私和額外的責任保護(見上文)。使用LLC購買財產主要有兩種方法,每個方法都有其自身的優缺點:

 

  • 以外國買方為唯一成員的LLC購買,允許買方以最高23.8%的個人稅率對21%的公司稅率徵稅,但使業主容易受到遺產稅的影響。
  • 作為與外國實體(如英屬維爾京群島)作為唯一成員的有限責任公司購買,允許買方在死亡時避免遺產稅,但會讓他們以高達 21% 的公司稅率支付資本利得稅。

9. 我本國的稅收條約將如何影響我的納稅義務?

 

各國通常簽訂稅務條約,以確定每個國家的公民和企業如何由其他國家徵稅。美國與其他國家有許多此類條約,這些條約決定稅率和某些類型的收入的免稅額。這些條約的細節差別很大。有些條約將為外國人提供遺產稅的額外豁免,允許他們免除高達1 120萬美元。其他條約根本不涵蓋遺產稅,將外國房產買家的房產稅免稅限制在60,000美元。

 

請造訪 IRS 網站,透過以下連結查看您所在國家/地區的條約詳情,如果他們與美國有此類條約。 

10. 是什麼 a I.R.C. 1031交易所,外國買家可以使用嗎?

 

當投資者出售投資物業時,如果投資者選擇將出售所得凈收益的100%投資於購買美國新的投資物業,則該投資者可以推遲其所有資本利得稅。這被稱為「1031交易」,這是外國買家可以用來避免資本利得稅以及FIRPTA預扣(見上文)。請注意,如果外國賣方選擇利用此交易所,他們必須在出售后 45 天內確定其新的投資財產,並且必須在 180 天內關閉該物業。

 

"如何投資房地產"

 

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