2019年最佳投資租賃物業城市分析

Anthony Guerriero , 9/30/18 5:00 上午

投資房地產

在有人決定哪個城市是投資房地產的最佳城市之前,他們決定為什麼選擇房地產而不是股票和債券。在本文中,我們將討論為什麼和在哪裡幫助我們的許多當前客戶,以及我們未來的客戶,做出明智的決定和最好的選擇。

從出租物業賺錢取決於許多不同的因素。我們在以前的博客中介紹投資策略。賺錢取決於諸如房產在哪裡、房產類型、購買價格、租金收益和清算時的轉售價格等因素。收益取決於收取的租金和擁有權成本。

在本文中,我們將討論哪些城市做出明智的選擇或不太明智的選擇,以決定哪些城市是2019年投資租賃物業的最佳城市。

繁榮、憂鬱或蕭條:瞭解重要位置

大多數住宅房地產都位於最成熟的市場:北美和歐洲。44%的總價值由全球17%的人口擁有。亞洲,特別是中國,正在迅速崛起,其房地產業的增長有趣的是,中國住宅房地產的增長主要是由政府修建更多住房的政策以及向開發商出售空置土地造成的。

在許多國家,政府政策對經濟增長和收縮有重大影響。這意味著,持續資產增長的長期戰略不再是一種自然而然的市場週期。政府對房地產市場的影響是前所未有的。有的對投資者有利,有的則不多。對於非特定國家公民的投資者來說,這一點尤其重要。國際貨幣基金組織研究了世界房地產市場,並確定在57個國民經濟中:

  1. 18日,房地產價格在2007-12年金融危機期間下跌,此後繼續下跌。
  2. 18日住房市場大幅下跌,但自2013年以來已經反彈。
  3. 21日房價小幅下跌,但他們也看到了快速復甦。

如上所述,在某些國家,一些城市比其他國家繁榮得多。舉一個明顯的例子,由於政府土地出讓,北京的年增長率為25%,但西安的增幅還不到10%(經通脹因素調整后)。許多新開發專案將由租房者而不是買家承擔。政府如何規範租賃協定和對租金收入徵稅,因此收益尚不明確。

在歐洲,倫敦、慕尼克、阿姆斯特丹、奧斯陸和維也納等城市的房地產價格快速上漲,遠遠超過了全國平均水準。這些增長似乎是因為供應跟不上需求。當供應確實趕上並超過需求時,就像房地產中常見的情況一樣,那些在繁榮時期買入的投資者很可能看到他們的資產價值比他們想像的要跌得更多。租金收入可能有利可圖,直到供應趕上,租房者可以負擔得起成為買家。高價市場總是出現回調,因此此類城市的轉售價格可能令人失望。

一些北美城市,如舊金山和洛杉磯,價格已經超過收入到如此程度,這些價值觀看起來不那麼安全的長期。值得注意的是,瑞銀財富管理(UBSWealthManagement)的一項研究列出了風險最大的幾個城市,這些城市有房地產泡沫的跡象。

這些城市包括香港、慕尼克、多倫多、溫哥華、阿姆斯特丹和倫敦。在過去5年中,這些城市的房價平均上漲了近35%,而其他主要城市的房價則上漲了15%。在這些城市擁有這些投資者可能會認為,在任何泡沫破裂之前進行清算,並將清算資本轉移到一個更安全的地點是明智的。

國家和國際監管機構對檢查繁榮時期比以前更加警惕。他們的「宏觀審慎政策」 正被用來抑制經濟增長。要點 1 中的國家/和3。IMF說,上述政策是最為廣泛的宏觀審慎政策。物價上漲過快,只是把許多居民的價格趕出了市場,所以他們被迫或只是寧願租房。

由於政府政策很少對"市場的看不見的手"敏感,因此這些國家的政策可能會比預期有更大的抑製作用。當然,這一點是推測性的,但歷史確實會重演。因此,在長期資產增長方面,看看鼓勵市場力量而不是政府支配的國家可能更明智。

 

投資租賃物業的最佳城市

這項調查表明投資者,特別是非居民投資者,可以選擇購買租賃物業。

 

1. 紐約

紐約市有大量的專業居民,有穩定、高薪的工作。其交通基礎設施使城市、區域、國家和國際旅行變得容易。它是一個文化,藝術,餐飲和娛樂的中心,所以它不斷吸引個人和家庭來住。與十年前相比,就業多元化程度要大得多,50多年來就業人數最多,使市場穩定而強勁,包括租賃市場。由於城市高薪工作支持房地產價格,紐約被認為風險相對較低。

 

2019年最佳紐約街區購買公寓

 

瑞銀(UBS)年度全球泡沫報告顯示,紐約房地產價格再次受到相當的估價瑞銀(UBS)的經濟學家分析了20個金融中心的數據,其中紐約、波士頓、米蘭和芝加哥被確定為估值不均或估值不足。其餘16個城市要麼被歸類為泡沫區,要麼被高估。 

公平估值意味著什麼? 這意味著資產的感知價值等於資產的市場或實際價值。相反,當資產價格超過其實際價值時,就會發生資產泡沫。這種情況可能出於各種原因發生,例如投機、需求和繁榮。面對有限的供應,泡沫通常從需求的增加開始。投機者進入市場,進一步推高了需求和價格。然而,在某些時候,需求減少或停滯的同時供應增加,導致價格急劇下降。這是泡沫破裂的時候! 您希望確保在出現此情況之前退出資產。

 

投資租賃物業的最佳城市

 

2. 邁阿密

邁阿密是另一個主要的商業和金融中心。該市擁有比美國南部各州任何其他城市都為拉丁美洲業務提供服務的外資銀行和更多的商業區域辦事處。因為它是這麼多業務的金融中心,它享受著專業人才的供應,他們像在紐約一樣,選擇在營業地附近租房,而不是買更遠的地方,並遭受長途通勤。

邁阿密的商業和基礎設施發展強烈表明,對住房和租金的需求將在很長一段時間內保持強勁,其中一個原因是人口增長。每年有成千上萬的外國移民湧向佛羅里達州的沙灘,他們大多來自阿根廷、哥倫比亞、墨西哥和委內瑞拉等講西班牙文的國家,以及歐洲人,甚至最近的中國人。此外,在經歷了過去幾年巴西經濟的動蕩之後,數百名富有的巴西人通過EB-5簽證離開了巴西,使邁阿密成為他們的主要居住城市。它擁有美國所有主要城市中外國出生人口最多的城市。有利的天氣起到了一個因素,而且沒有州所得稅。

在過去的十年裡,邁阿密房地產向一個更加成熟的市場過渡,尤其是奢侈品行業,過去幾年來,這個市場實現了兩位數的加速增長。隨著海外投資的湧入,它看起來也不會很快放緩。這種快速的增長速度不僅僅是由對陽光和海灘的渴望所推動的,富有的投資者發現,這也是一個安全的地方,可以存錢。

"邁阿密公寓出售的價格比其他全球城市便宜得多"

下面的視頻由派拉蒙邁阿密的銷售團隊與我們分享,並重點介紹了投資邁阿密房地產的十大理由。

在邁阿密投資的十大理由

 

 

3. 三藩市

三藩市被瑞銀評為"高估",得分為1.44。租金和房價已經超過了收入。灣區將繼續為居民提供出租房屋,但有兩個因素令投資者猶豫不決。

其一,矽谷是一個一個產業區。過去有一場「網路災難」。可以想像,高科技的又一次低迷會對房地產價值和租金收入產生負面影響。

另一個因素是更微妙的。20-30%的高端房地產銷售不是公開分享在SF。房地產通常在多個上市服務(MLS)和許多其他互聯網網站上做廣告。豪華房地產被「監視」出售,以避免世界看到哪些行業領導者和支援者在拋售,這種情況變得司空見慣。雖然這只不過是對隱私的渴望,但它也可以被看作是高科技和其他商界領袖阻止觀察家過於關注其業務或整個本地產業的一種方式。缺乏透明度對於未來的銷售價格來說可能不是好兆頭。

 

 

4. 波士頓

波士頓被瑞銀評為"公平價值",得分為0.45歐元。與2017年第二季度相比,2018年第二季度豪宅價格下降了16.7%。士頓地區有大量的專業人士來出租他們的房屋。最近的一份報告說,儘管在過去十年中建造了數千套新公寓,但可用房屋的供應仍未能跟上需求。

一個主要問題是,建造錯誤的房屋類型是錯誤的。他們太小了。這意味著長期規劃不力。一個結果是,許多波士頓人只是搬走,每天上下班時間很長。在波士頓工作的人中,超過50%的人每天要花三個小時上下班。在寒冷潮濕的冬天,這可能是一個嚴重的問題。

有了今天的技術,人們將成為遠端辦公者,並可能遠離波士頓,從而減少了租房的需求。以本地為基地的租賃物業投資者也許能夠跟蹤微觀趨勢,並選擇正確的區域來購買他們的下一個租賃物業。海外或非國家投資者可能更願意專注於更廣泛、更穩定的領域。

 

5. 倫敦

長期以來,英國倫敦一直是擁有出租房產的好地方。瑞銀(UBS)目前在倫敦獲得1.61分,將其歸入"泡沫風險"類別。造成這種情況的六大主要原因是優質住房供應過剩,加上需求下降,利率上升,企業實體購買房產的印花稅過高,對18%至28%的非居民徵收新的資本利得稅,以及擔心一個強硬的左翼政府會贏得下屆大選,提高稅收。

投資房地產的最佳城市

英國脫歐導致一些大企業離開倫敦。英國脫歐導致英鎊兌美元匯率下跌13%,人們擔心,在分離後,英鎊將再下跌12%。這些因素共同對購買、租金收益率和轉售價值產生負面影響。

一些亞洲國家正在經歷經濟的快速發展,這對房地產價格產生了積極的影響。政府政策也影響到市場,在某些情況下,迫使市場調整。

 

6. 香港

長期以來,香港一直對內地富有的投資者具有吸引力。瑞銀(UBS)將香港評級為高價,在泡沫危險區域,評分為2.03(高於瑞銀上次報告中的1.74美元)。香港的房地產市場過熱,並沒有出現價格調整,暗示這種情況會發生。2017年18%的價格上漲,加上自2012年以來平均8%的同比漲幅,被認為是不可持續的。

外國投資者對購買商品徵收30%的印花稅。租金所得稅為11.4%,總租金收益率為2.75%。與其他城市或政府支援的債券相比,這一收益並不高。由於港元與美元挂鉤,利率上升,加上購買和擁有的其他成本,可能會損害外國投資者。

 

7. Singapore

Singapore 地理位置良好,是金融中心。瑞銀(UBS)將住宅物業列為公允價值(+0.44),近期價格有所回調。近期政府為穩定市場而出臺的25%的買方印花稅等宏觀審慎措施對外國投資者產生了負面影響。政府還徵收了15.1%的租金所得稅,租金收益率僅為2.54%。政府的政策旨在抑制房地產價格,他們做到了這一點。國內主要購房者將受益,而外國買家和那些希望投資第二和第三套房的人都將受益。

 

8. 胡志明市

西貢- HCM City的歷史好壞參半,但在 2018 年 7 月的「房地產市場危機週期和投資機會」研討會上,專家表示,"未來兩年不太可能發生危機",因為供應現在低於 2017 年。越南以前每十年左右就出現過一次房地產危機。GDP的增長速度與之前的危機相同,但這次政府正採取措施抑制市場,以避免未來發生任何危機。

西貢胡志明市

其中包括20%的企業稅率、20%的資本利得稅稅率、5%的購置稅和10%至20%的租金所得稅。到2019年,銀行將不能動用超過40%的短期資本來提供中長期貸款。

當今胡志明市房地產市場的主要特點是低收入居民住房不足,高端公寓供過於求。人民委員會副主席就泡沫發出警告,並稱經紀人和投機者為了抬高價格而提供虛假資訊。諸如此類的官方聲明可能會讓投資者停下來思考。

 

9. 東京

real estate prices據瑞銀(UBS)稱,東京的房地產價格在過去5年中同比上漲約5%,被高估,得分為1.09歐元。其2018年第2季度所有23個病房的租金均有所增加,預計到2020年將達到或超過2020年的水準,這是自金融危機以來的第一次。隨著人口的老齡化,小型單戶公寓的吸引力可能會降低。在這種情況下,入住率應隨租金收入而下降。2018年8月,日本通脹率為2.54%。日本的稅收相當複雜,尤其是對非居民。徵收收購和處置稅,對租金收入徵稅,在支付收入之前徵收20.42%的預扣稅。

 

10. 首爾

Seoul's 2018年,首爾房地產市場的房價上漲了6.9%。為了遏制這些上漲,政府干預了新的房產稅,尤其是對多個房產的所有者。政府打算在大首爾建造30萬套新住房,以説明穩定市場。負責的部長說,如果目前的措施沒有必要的效果,將執行更多的新措施。

 

11. 金邊

柬埔寨的首都,是大規模經濟擴張的中心。該國的GDP徘徊在將近 7%。增長的大部分是由日本、中國和其他國家的外國投資推動的。房地產市場,尤其是土地市場,在短期內看起來是正面的。但似乎有潛在的問題。

增長不是有機的,而是外部投資的推動。許多新家不符合柬埔寨文化,因此對許多公民沒有吸引力。城市化遠遠超過急需的基礎設施,因此供水、廢水處理、運輸等都遠遠落後於基礎設施。此外,由於柬埔寨傳統的銀行法律薄弱,許多富有的中國人正在為新公寓支付現金,政府擔心這些購買行為可能受洗錢策略的推動。在可預見的未來,最終結果很可能是以後的投資者會遭受損失。

 

12. 聖保羅

SP是我們最後一個將看的城市。 巴西的政治形象可能會對市場產生強烈影響。聖保羅的住宅市場呈現出穩定的形象,但許多居民無法企及許多房產。外國投資者買了很多房子,現在他們被非法佔領者當作棚戶區。他們說,部分原因是他們負擔不起房租,部分是為了抗議市場。通貨膨脹率無助於負擔能力,這種能力差別很大。2012年,通脹率為5.4%,2015年達到9.03%的峰值。最終,2018年的通貨膨脹率已降至3.5%。在通脹過高的情況下,實際價格漲幅遠低於面值。

廣泛的腐敗醜聞"洗車行動"給這個國家帶來了令人寒心的影響,使該國陷入有史以來最嚴重的經濟衰退之一。10月的選舉標誌著政治和市場的不確定性,因為許多政治家並不受到好評。由於利率為6.5%,通脹率為15個月高位,租賃物業投資者可能會選擇在一段時間內避免出現上漲。

 

最終評論

選擇城市購買出租物業鼓勵勇敢投機或平衡考慮。一些城市有高價物業和一些價格高。有些人有賺取良好收入、低稅收和鼓勵來自世界各地的投資者的歷史。一些城市和國家政府勸阻非居民投資者,抑制稅前收益率和稅後盈利潛力。

仔細觀察這些機會,許多投資者——第一次和經驗豐富的——選擇美國城市,尤其是紐約邁阿密,尋找最好的城市投資房地產

 

案例研究 - 購房者與房地產投資者

 

房地產投資新聞:

"為什麼要投資曼哈頓房地產" 
投資房地產的5大理由"
"燈籠公寓的優優首次報價"
"美國稅制改革對房地產投資者和房主的影響"

 

安排面對面
與我們的團隊會面

會議日程