DOWNTOWN MIAMI 待售公寓受益於人口增長

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根據佛羅里達州經濟學家在2019年5月的人口估算會議上,佛羅里達州將繼續增長超過33萬人,到2024年。這適用於每天超過900人。這樣的人口增長類似於佛羅里達州每年增加一個城市的人口比奧蘭多稍大!邁阿密-戴德縣, Palm Beach 縣和布勞沃德縣已經佔領了45%的增長。 


 

然而,在佛羅里達州,邁阿密是最大的贏家! 

Downtown Miami 根據邁阿密市中心發展管理局的數據,人口統計顯示,目前人口為92,235人,預計到2021年將增至109,617人。在接下來的3年裡,這一增幅高達18%! 

Downtown Miami 待售公寓

這些人是從哪裡來的?他們為什麼要來邁阿密?

最 Downtown Miami 居民是年輕的專業人士,他們享受城市核心區24/7的生活方式,有文化和娛樂選擇。

新澤西州、紐約州、加利福尼亞州、伊利諾伊州、麻塞諸塞州和康涅狄格州等高稅收州的居民越來越多地向陽光州永久搬遷。 

新稅法於2018年初頒布,對高稅收州的主要房主產生了負面影響。例如,幾乎在一夜之間,新的州和地方稅( SALT () 扣除限額為 1 萬美元,實質上是讓擁有主住房更加昂貴。此外,新稅法將主房主在2017年後購買主住房時可扣除的利息從1,000,000美元降至75萬美元。


其中 Downtown Miami 鄰里增長最高? 

邁阿密已經達到了一個轉捩點,將推動城市以更快的速度前進,創造更多的需求。 說實話,邁阿密現在,現在仍然是在某些地區,迫切需要復興。然而,超發展有助於刺激經濟和人口增長。正如下面所指出的,布里克爾已經看到了最多的發展。此外,我們看到 Edgewater 的強勁增長。展望未來,我們預計布里克爾將繼續強勁增長,但看到其他街區,如中央商務區和公園西和溫伍德,將成為未來5-10年增長的驅動力。   

布里克爾

布里克爾的增幅最高 Downtown Miami 2000年至2016年間,其人口增長了兩倍。太古地產對未來的布里克爾的願景是使這種增長成為可能的原因。在上一個房地產週期中,它的願景在2012年復活。

最終,太古地產在布里克爾市中心一期工程投資超過10億美元,其中包括兩座住宅塔樓(2016年交付,共773套)、一個巨大的華麗購物中心、時尚的東方酒店和兩座辦公樓。布里克爾市中心於 2016 年開業。 

布里克爾市中心的第二階段將看到布里克爾市中心擴建兩個城市街區,包括兩座公寓樓(總共1000個單元)和兩座辦公樓。 

其他開發商成群結隊地跟隨斯奎爾地產來到布里克爾。從 2012 年至 2018 年,Brickell 交付了近 5,000 套公寓。僅在 2017 年,布里克爾就交付了 1,400 套公寓,包括布里克爾高地 (600 個單位)、1010 布里克爾 (387 單位)、 Echo 布里克爾 (185 單位) 和布里克爾十 (155 單位). 

Brickell 不僅在住宅開發中看到了銷售和出租的高速增長,而且隨著無數餐館、酒吧、雜貨店、健身房、電影院等的加入,輔助開發也顯著增長。 

有了這些發展,布里克爾不再只是邁阿密人的鄰居,因為它現在通常成為遊客的首選,他們選擇住在新的酒店,如 SLS Lux ,金普頓,JW萬豪酒店,邁阿密, Mandarin Oriental 和 Four Seasons 市中心,而不是那些在南海灘,這是只有15分鐘的路程。

邊緣水

Edgewater 已取得重大進展,從 2014 年至 2019 年 6 月新增了 2,800 台。 這大部分歸功於在過去18個月中交付的專案,其中相關集團交付了帕拉伊索專案Gran Paraiso(317個單位)、一個帕拉伊索(275個單位)、帕拉伊索灣景觀(396個單位)、帕拉伊索灣塔1(360個單位)。Edgewater 的兩個最新專案 Elysee 和 Missoni Baia 起來的遊戲。

吉文奇湯姆福特邁阿密設計區

 

哪些其他社區將看到未來的超增長?

公園西 / 中央商務區附近 Miami Worldcenter

其他街區將效仿布里克爾的住宅,尤其是中央商務區和西公園。邁阿密世界中心將於2019年晚些時候分階段開放,這些街區將大大受益。中央商務區還設有灣邊市場和灣濱公園。

Miami Worldcenter 

布里克爾市中心一樣,它對布里克爾社區產生了變革性的影響, Miami Worldcenter 註定要有類似的變革效應。 Miami Worldcenter 是邁阿密市中心一個雄心勃勃的17英畝綜合用途開發專案,位於東北第6街和第11街之間,位於I-95和I-395交界處的東北第二大道和北邁阿密大道之間。 

Miami Worldcenter 將有一個頂級的室內/室外購物中心,一個巨大的萬豪酒店和會議中心,一個室外步行商場,和超過1000個邁阿密公寓出售。

這個變革性專案正是邁阿密成為真正城市環境所需要的,不僅在白天,而且在天黑后,在核心中創造密度——這是大多數 Downtown Miami 幾十年來,社區一直缺乏。 

對於那些不認識邁阿密的人來說 Miami Worldcenter 位於"藝術和娛樂區"。然而,這隻是一個不錯的名稱,一個地區的骯髒倉庫夜總會,空置的停車場和不良活動,已經散落在附近多年。 

新增 Miami Worldcenter 將使社區更加符合沿比斯坎大道的東側上升的偉大現代住宅,即豪華公寓樓侯爵,十博物館公園, 1000 Museum (正在開發中),900比斯坎和瑪麗娜藍。以及新的佩雷斯藝術和弗羅斯特科學博物館在博物館公園更東邊的海灣和阿德里安阿爾什特表演藝術中心,幾個街區東北。

購物中心 Miami Worldcenter 將有765,000平方英尺的零售,包括布盧明代爾和梅西百貨作為錨店。與林肯路一樣,第七街長廊將設有特色商店、餐館、酒吧和夜總會。 

此外,擁有56層1,800間客房的萬豪馬奎斯酒店和會議中心將成為美國最大的會議中心之一,並直接連接到購物中心和其他 Miami Worldcenter .此外,公共交通通過地鐵移動和全船上佛羅里達州將非常接近,使中心很容易到達,不僅開車。

在邁阿密世界中心,我們看到了巨大的價值,不僅對鄰近的居民,而且對邁阿密居民和遊客都。一旦進一步,我們期望看到更多的塔區與邁阿密公寓出售,以及租金,創造更需要的密度。最終,這個專案將是向 Downtown Miami 創造一個充滿活力的工作、購物和生活場所,成為真正的全天候城市環境。  

邁阿密世界中心

 

溫伍德

正在進行大規模紳士化的溫伍德也將成為邁阿密居民超增長的催化劑。溫伍德曾經以其疲憊的折扣店和倉庫而聞名,現在正在成為一個商業和住宅中心。雖然溫伍德計劃在未來一年左右進行住宅開發,但我們相信溫伍德將成長為住宅和酒店中心。 

溫伍德不會是一個高層社區,但我們期望看到整個社區的小型專案。第二大道兩個大型商業項目的建設已經開始,高盛車庫已經竣工並開放,今年宣佈更多的辦公專案。溫伍德將以比以前高得多的速度擴張,滾雪球地進入整個佛羅里達州最有前途的街區之一。 

邁阿密一次性工業角的轉型可追溯到2002年首次亮相 Art Basel 邁阿密海灘在這期間,吸引到這個藝術展的國際噴氣式飛機經常尋找在溫伍德改建倉庫內的工作室工作的藝術家。這種藝術的湧入促成了溫伍德從一個充滿疲憊倉庫和折扣零售商店的地區演變為一個正在繁榮的商業和住宅中心的社區。

2009年,托尼·戈德曼(Tony Goldman)在紐約和邁阿密海灘率先領導了紳士化活動,他創造了這個社區的新地位。 Wynwood Walls ,一個露天壁畫專案,由全球知名的街頭藝術家,如謝潑德·費爾伊和羅恩英語貢獻。不久,其他大牌紐約開發商,如大衛·埃德爾斯坦和莫伊瑟·馬納,也追隨了高盛的領先地位。

2015 年,邁阿密創建了溫伍德鄰里振興區,該區的發展取得了巨大飛躍,該區是鼓勵建造更多公寓、出租公寓和零售商店的分區。自那時以來,提出了一系列高密度綜合用途專案。總共可以增加約1,000個住宅單位和390萬平方英尺的零售空間。

Wynwood Walls

 

為什麼現在是在邁阿密購買的最佳時機?

的 Downtown Miami 房地產市場目前處於最佳位置。過度建設 Downtown Miami 暫時造成公寓供應過剩。我們很快預計價格會走高,因為在需求上升的時候,幾乎沒有未來的庫存上線。 

這將創造一個獨特的短期機會,買家在未來6至9個月(整個冬季)。在2020年初的某個時候,由於管道乾涸,沒有邁阿密看到的相同速度補充,新建築的缺乏將非常明顯。 

有足夠的新的建築供應來容納所有遷移到邁阿密的人嗎? 

可能不是。從椰子格羅夫到勞德代爾堡,開創性和未來的公寓初創公司幾乎為零。此外,新建築供應 Downtown Miami 將在未來6-9個月從懸崖上掉下來,因為在這個房地產週期的大部分東西都將在那時交付。 

然而,與此同時,由於稅收遷移,對邁阿密Fl房產的需求正在升溫,人們看到了邁阿密超紳士化的結果。他們現在愛邁阿密了由於佛羅里達州的房價只是一些高稅收州的一小部分,我們相信需求會很快升溫。如果美元走軟,就像特朗普一直在談論美元下跌一樣,邁阿密可能很快看到來自巴西、阿根廷、哥倫比亞和墨西哥等國的買家反彈。

哪些專案正在建設中 Downtown Miami ?

截至2019年7月1日 Downtown Miami 只有7個專案(或2,186個)單位在建。在7個專案中,3個項目,共計1,452個單位將在2019年底交付。在目前在建的機組中,2020年可能只有349台,其餘385台在2021年交付。

 

截至2019年7月1日的建築專案

公寓單位 *

預期佔用率

每平方英尺平均價格

單位平均標價

尺寸 - 單位平均平方英呎

Brickell Flatiron

549

2019

$766

$1,100,000

1,437

重要 Miami Worldcenter

513

2019

$706

$1,130,000

1,600

Missoni Baia

249

2020

$808

$1,580,000

1,956

Elysee

100

2020

$781

$2,340,000

3,303

Aston Martin 住宅

390

2021

$1,000

$2,240,000

2,240

Yotel Pad

215

2021

$660

$330,000

500

智慧布里克爾

170

2021

$657

$550,000

838

總計/Wtd. 平均 

2,186

 

$780

   

 

請注意,交付的所有單位的加權平均價格為每平方英尺780美元,7個專案中有5個專案的平均定價超過1,000,000美元。這顯示了向上的軌跡 Downtown Miami 住宅房地產。  

 

哪些新的開發專案尚未在建,但正在保留和起草合同?

如下表所示,只有四個專案接受保留和編寫合同。我們稱規劃階段專案是已獲 批准的專案,我們認為那些正在預訂或簽署合同的專案。由於正在籌備中的專案很少, Downtown Miami 保證在2020年和2021年出現庫存緊縮。 

保留階段和合同階段的專案在何時交付方面更值得懷疑。不可能在2020年交付以下專案,而在布里克爾只有一個專案Una將在2021年交付。 

 

截至2019年7月1日預訂和合同階段

公寓單位 *

預期佔用率

One River Point

426

2022

納蒂沃

400

2022

Okan Tower

236

2022

Una Residences

135

2021

1,114

 

 

請注意,在過去 5 年半中, Downtown Miami 看到9,661個公寓交付。加上預計今年年底交付的1,400台,即 Downtown Miami 2018 年交付了 3,064 套公寓,2017 年交付了 1,821 套公寓,2016 年交付了 2,209 套公寓。 

臨時庫存過剩、價格激勵高、新開工缺乏、稅收環境良好等都看好 Downtown Miami 2019年出售的公寓。加上來自其他州的移民增加,我們預計邁阿密的人口、經濟以及最終的房價將增長。 

正在發生的事情 Downtown Miami 公寓出售細分市場不應該與邁阿密海灘豪華房地產混淆,它不遵循相同的軌跡 Downtown Miami 鑒於邁阿密海灘土地稀缺,這是兩個不同的細分市場,具有不同的市場驅動力。然而,過度建設已經發生在海灘上的一個特定社區, Sunny Isles ,這將可能跟蹤市中心市場,儘管價格要高得多。

這一切對邁阿密意味著什麼?

現在是投資出售公寓的好時機 Downtown Miami ,我們認為這是一個轉捩點,促使更高的稅率遷移率,同時,在2020年初約6個月,未來的新建築交付將落在懸崖上。而且,在開發周期的計劃階段中,幾乎沒有什麼,下面您將看到這一點。 

" Downtown Miami vs 邁阿密海灘房地產"

 

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如果你一直坐在一旁等待合適的時間投資 Downtown Miami 豪華房地產現在可能只是一個完美的時間。新建築供應不足是未來價格走勢的領先指標。即使開發人員填補了空白並啟動了一系列新的開發專案,到交付時,庫存交付時間約為 36-48 個月甚至更長時間。

為了幫助購房者和投資者,我們最近推出了購買邁阿密 豪華公寓時 經常詢問的問答,我們討論了這些問題::

  • 我如何知道現在是購買時機是否合適?
  • 購買邁阿密房產時,我應該考慮哪個街區?
  • 我應該在新建築項目中購買邁阿密公寓還是在現有建築中購買?
  • 購買邁阿密公寓時,我如何知道我得到了最優惠的價格?
  • 在邁阿密購買豪華公寓時,稅收影響是什麼?
     

 

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