購買現有

如果你想立即使用物業或看到您的租金投資立即回報,那麼現有的房地產市場是唯一的出路。現金買家或已經到位融資的買家可以關閉他們選擇的公寓,並在大約30至60天內取得擁有權。

購買現有公寓的另一個原因是買家不需要任何想像力。公寓的一切,其完成的條件,在公寓和公共設施的所有功能,等等,意見,管理公司的業主滿意度的方法,以及協會的帳戶,儲備等都是眾所周知的。如果你想擁有一套創收的公寓,該開發專案也將有一個已知的租金和空置率的歷史。

在現有公寓上安排融資也更容易,因為貸款人可以平等地獲得相同的事實,其中一些將用來決定是否會借給潛在買家。

購買預施工

這是一個長期的過程,可能需要更多的現金。開發商的聲譽和他們自己的金融支持者影響住宅貸款人,只要提供建設前貸款。與購買現有房產相比,貸款可能受到更大的存款。一旦獲得批准,貸款將根據施工過程中的預定階段支付。

值得注意的是,一些開發商會更喜歡現金買家的施工前銷售。這是因為,他們向現金購買者出售比將自己的貸款人納入合同的人更便宜、更快。支付現金也可能在價格談判中發揮作用。

在邁阿密購買施工前的一個好處是,開發商希望獲得現金來幫助為建築工程提供資金。作為回報,施工前價格應低於成品價格,特別是如果專案需要兩到四年才能完成。這為施工前買家提供了早期和可觀的利潤的機會。這一點尤其如此,因為經濟指標表明房地產市場長期處於積極態勢。

購買施工前還有另一個好處。買家將獲得一套從未住過的全新公寓。這對我們的許多客戶來說非常重要。最終完成可以定製,以適應自己的口味。升級現有公寓更為複雜。

購買建設前的一個缺點是,開發商不會允許任何"抵押貸款意外"。如果在關閉時,買方不能獲得抵押貸款或拿出現金關閉,他們將失去他們的存款。開發商的放款人不想與買家一起到達結算桌,卻發現他們沒有關閉的能力!  

相關內容:

"購買預建設邁阿密公寓時需要了解的內容"

大樓銷售辦公室的所有這些人都只為開發商工作。它們不為買家工作，無論它們看起來多麼好。開發銷售團隊正在尋求最大化開發商的利潤，他們對買家沒有真正的責任。他們可能會「忘記」告訴你，一座建築物可能會出現在前面，毀了你的視野。或者，一個垃圾轉運站正在隔壁。要知道這些事情非常重要。但是，不要打賭開發團隊會給你一些提示。直接去找開發商購買公寓是一個糟糕的決定，儘管很多不明智的買家都被吸進去了。

在大多數情況下，買方的代理是免費的，因為他們的成本已經融入了數位。雖然買家可能認為如果他們在沒有經紀人的情況下出現，他們會得到一筆交易，但他們可能對市場知之甚少，也不知道他們不知道什麼。當進入他們一生中最大的交易之一時，這可能是危險的。  

買方代理有兩個主要角色。首先是利用他們對邁阿密，其社區以及可用物業的詳細瞭解，為買家提供詳細而有價值的資訊。他們知道好的開發商和壞的開發商，並會與買家分享這些資訊，儘管永遠不會公佈。

因此，買方將完全有能力就購買什麼，在哪裡購買，支付多少以及以什麼條件做出最高質量的決定。你有你的目標和偏好，你的必備，想要擁有，不想擁有，必須避免的清單。有了您的清單，您的買方代理將能夠説明您評估決策的各個方面。每個社區，開發和公寓都將根據您的清單進行測試。只有經驗豐富的房地產經紀人才能有效地為您和您的家人做到這一點。

相關內容:

"為什麼你需要一個經驗豐富的房地產經紀人在邁阿密"

我們已經介紹了#1和#2的步驟,因此步驟 3 是:

• 作為您的買方代理,聘請成功、經驗豐富、高效的談判者。
• 詳細討論您的目標、鄰里、房產偏好和預算選項。
• 具備這一功能后,您的座席將確切知道重點所在,併為您安排約會,以便您獲得全面的演示,這些演示將針對開發商和公寓如何實現您的目標。
• 一旦您決定一個單位,您的代理人,代表您工作,將能夠談判最好的交易可能,準備合同購買,並收到您的首付款。有了這些,合同將交付給開發商的辦公室,以便與您簽署並溝通。根據佛羅里達州法律,這使得它具有約束力。
• 您的代理將與標題代理或關閉律師表格溝通,然後繼續,以確保一切保持正常。這將包括聯絡你的貸款人,如果你有一個,以確保所有的財務狀況到位的結算當天。您的貸款人或銀行將及時將最終抵押貸款款項和任何其他金額轉給結算官。佛羅里達州的關閉官員往往不接受當天的檢查。
• 當您的豪華公寓即將完工時,您的代理將為您提供聯繫姓名,以便他們提供您需要的所有室內裝飾和傢俱。

公寓酒店是一個開發專案,通常有公寓式的公寓,但作為酒店運行。公寓的業主有契據財產,這是他們居住,但可以租給酒店的客人,否則會空置。一些高級開發商正在將私人公寓與酒店套房合併,以提供奢華的生活方式、高品質的設施,並輔以強大的品牌形象和良好的管理。

擁有公寓公寓的優點

業主們將公寓視為度假屋而非全日制主要住宅,擁有全套管理女傭服務和家政服務,以及游泳池、水療中心、美食、商務中心、高檔商店等一流的公共設施。

業主和酒店管理層一致認為,他們居住的時間,以及租出去的頻率。業主獲得部分租金收入。

擁有權的歸屬

首先,它們並不總是被一些放款人視為經過驗證的投資。據瞭解,一些早期的開發專案在幾年後將房產出售給了另一家品牌酒店集團。這可能對客人的租金收入產生負面影響。讓你的律師通過小列印,以澄清開發商或管理公司可能和可能不會做什麼,在未來是一個安全的方式進行。

業主入住率有限,除非您擁有完全獨立的酒店套房,因為酒店希望利用其客人收入。

客人的收入取決於酒店的行銷和聲譽,以及其他酒店如何爭奪市場份額。因此,對收入沒有控制。擁有者也不能控制分類帳的費用方面。

由於短期客人來訪人數眾多,而且內置管理費,維修費和物業稅往往高於普通公寓樓。

由於其歷史,銀行往往不向投資者提供抵押貸款。

更多的人傳統上想在公寓開發中擁有一套公寓,因此,如果業主決定再次出售他們的公寓,潛在的轉售市場可能會受到限制,除非你的公寓公寓與酒店套房分開。

邁阿密確實存在公寓式酒店。 W Hotel 和住宅南海灘是一個現代公寓酒店發展的完美例子。但是,大多數邁阿密海灘公寓不是公寓酒店。如果你想探索這個重新設計的公寓酒店的概念,我們將很高興地告訴你更多,並代表你作為您的買家代理。

轉售物業

這是一個透明的市場,所以確定市場價值是直接的。轉售物業列在邁阿密MLS(多重上市服務)由大邁阿密和海灘房地產經紀人協會管理出售。這不僅讓我們詳細介紹了目前市場上的每處房產,還列出了多久,價格變化可能是什麼,等等。MLS 還允許我們隨時訪問合同中但未關閉的房產,以及所有最近關閉的房產,並實際出售價格。縣記錄可能需要一個月的時間才能更新其記錄。有了這個,以及每套公寓的附帶細節,我們可以計算準確的市場估值,並告知我們的客戶在邁阿密購買公寓出售時,合理的報價是多少。

新發展

MLS 上以同樣的方式列出了一些新的發展。如果不是,那麼我們將知道,隨著每個階段的完成和出售,價格可能發生了哪些變化。只要一個階段可用,購買通常意味著我們的客戶得到一個更好的價格。

一旦你開始考慮投資，就立即聘請代理商的另一個原因是，他們可以對你更有用。我們越早瞭解買家的目標和時程表，我們就越能讓他們了解他們可能感興趣的開發專案中正在發生的事情。

經驗豐富的經紀人通常擁有良好的人脈網路，通常在正式公開之前首先了解開發商的行銷和定價計劃中可能的內容。經紀人越早瞭解項目，他們對買家就越有價值。 

對於新開發和轉售物業，經驗豐富的經紀人將瞭解有關開發商的成熟度，管理公司的財務穩定性，儲備金的資金有多充足，物業的建造情況（基於開發商和承包商過去的記錄）以及物業維護情況的背景故事。經驗豐富的經紀人將使用所有這些細節來評估市場價值，開倉報價可能是多少，以及最終收盤價可能是多少。對於一些買家來說，條款和條件可能是最重要的談判專案，這就是為什麼我們總是為客戶聘請律師。

雖然我們作為您的買家代理,我們總是建議我們的客戶有最終合同由專業的房地產律師起草。數百萬美元的投資是重要的交易,因此,我們希望律師在到達合同階段后保護客戶的利益。

相關內容:

"購買邁阿密公寓時考慮轉售"

"邁阿密公寓出售的價格比其他全球城市便宜得多"

我們的海外客戶經常問這個問題。首先,最好知道,美國對外國房地產擁有者的看法與國內投資者的看法相同。因此,沒有限制,如額外的印花稅,因為在很多其他國家。

房地產經紀人的費用由賣方支付,所以我們的服務是免費給你,因為他們是我們所有的國內客戶。

一些貸款人有額外的借款條件,如較低的貸款價值金額,但我們會很樂意連接您與一家美國銀行。我們的大多數客戶選擇與滙豐或花旗私人合作。

我們管理整個過程,並與貸款人、賣家代理人、產權代理人、律師等保持聯絡。我們的許多客戶都出城或出鄉,所以我們已經習慣了這部分客戶服務。它還有助於我們以多種語言進行交易。哈布拉莫斯埃斯帕尼奧,y法拉莫斯葡萄牙,埃努伊帕利亞莫義大利。

相關內容:

"外國人購買美國房地產的稅收和法律問題"

"外國人可以在美國購買房產"

首先,就大多數稅收而言,外國業主與國內業主的待遇相同。佛羅里達州沒有州所得稅,所以財產稅往往比其他一些州高一點。也就是說,邁阿密的房價是紐約市的三分之一或一半,這減輕了總成本。此外,投資者擁有者可註銷所有稅款,許多人在取得所有權后 10 至 15 年內,對租金收入不繳納所得稅。

初級住宅業主可以「宅基地」他們的家。宅基地有三個好處。房產應納稅額的5萬美元將不繳納物業稅,任何一年的房產稅率都會提高多少。多年來,此累積限制可以產生可觀的收益。第三個好處是,如果您決定在佛羅里達州其他地方出售和購買,宅基地累積限額可以轉移到另一個主要住宅

作為一個小點,佛羅里達州折扣物業稅到期高達4%,支付"明年"的金額,在11月的"今年"。節省的一美元是賺一美元。

許多外國投資者要求他們的律師在適當的國家設立一家海外公司,這樣可以避免財產等收入。我們建議我們的客戶向本國稅務專家尋求建議,以便他們盡量減少所有稅務責任。

公寓銷售需對銷售利潤徵收聯邦資本利得稅(CGT)。然而,聯邦法律允許賣方完全推遲任何CGT,通過使用1031交易所流程,並在預先確定的時間範圍內購買另一個已批准的財產。1031 交易所有一套特定的步驟要遵循,您的律師將確保所有步驟都相應地完成,如果您決定清算而不是購買其他房產,CGT 將推遲到最終出售。

出售的外國擁有者將持有銷售價格的 15%,直到美國國稅局 (IRS) 確信所有到期稅款都已支付。剩餘金額隨後退還。

相關內容:

"房地產及相關稅"

"邁阿密豪華房地產稅資訊,你應該注意"

這往往是我們的客戶問后的問題之一,因為我們開始尋找他們新的高端公寓。我們的許多客戶都生活在州外,他們想知道他們的投資在全年的安全手中。

我們有一個"輕物業管理服務」。我們還通過邁阿密當地的合作夥伴提供全面的物業管理服務。我們會的:

全面推銷您的房產,以合適的條款和適合您的房產的租金金額為您找到合適的租戶。我們完全篩選租戶(不只是運行信用檢查),然後準備租賃檔。我們還處理租賃續訂和終止事宜。

公寓協會也篩選租戶,所以我們協助公寓板申請包,以確保一切順利和快速,所以你有最短的空缺時間。

維修和維護很重要,所以我們有一個經過批准的承包商團隊來處理任何可能性。我們也有一個處理緊急情況的有效系統。

從開始到結束,我們讓我們的客戶和他們的租戶都完全處於迴圈中,所以沒有人需要懷疑接下來會發生什麼或接下來會發生什麼。

相關內容:

"出售你的邁阿密公寓"

"投資者的物業管理"