紐約市房地產稅 

紐約市物業稅資訊 

紐約市房地產稅是根據地方政府分配的分攤價值計算的。一般來說,曼哈頓房地產的紐約市房產稅稅率Manhattan real estate約為0.075%,邁阿密為0.2%。由於邁阿密沒有所得稅,其房產稅率高於紐約。

曼哈頓物業稅減免- 421a 和 421g

421(a) 減稅

什麼是 421a 減稅?紐約市投資者和居民喜歡的一件事是421(a)減稅,這是提供給公寓業主的某些建築從2005年至2008年。421a減稅規定,在2005年至2008年間新建的新開發專案中,投資者可以大幅減稅。希望投資紐約房地產的個人的一個常見問題是如何計算421a減稅。事情是如何運作的:每兩年,物業稅就會比正常稅率提高20%,直到第11年稅收變成正常稅率。例如,一套一居室公寓,售價90萬美元,每月正常稅約為900美元。

• 在減排的頭兩年,物業稅將是象徵性的
  每月約60美元。
• 第二年後,該稅將升至180美元(900美元中的20%)。
• 第四年後,該稅將升至360美元(900美元中的40%)。
• 第六年後,該稅將增至480美元(900美元中的60%),等等。
  等等,直到第11年,當稅率將上升到900美元(或任何
  當時的正常稅率)。

421(g) 減稅

421g 減稅非常罕見,僅適用於 Financial District 在紐約默裡街下面421g 減排規定前10年不徵收房產稅,然後減少剩餘4年的稅。

• ^第11年,該稅相當於正常稅的20%。
• ^第12年,該稅相當於正常稅的40%。
• ^第13年,該稅相當於正常稅的60%。
• ^第14年,該稅相當於正常稅的80%。
• ^第15年,稅額相當於正常稅的100%。

紐約市豪宅稅和轉讓稅的最新變化

2019 年 7 月 1 日,紐約買家的成交成本將通過提高豪宅稅而上升,這是一次性的房地產轉讓稅,類似於其他國家的印花稅。 目前,100 萬美元或以上的房產現金買家的總成交成本約為購買價格的 2.5%。其中,1%是豪宅稅。

新立法將逐步提高超過200萬美元的房產的豪宅稅。不會增加高達200萬美元,略有增加(0.25%)從 200 萬美元到 300 萬美元,然後又略有增加 (0.75%)從300萬美元到500萬美元隨著超過2500萬美元的物業的購買價格上升,最高房價為4.15%,增幅更為顯著。以下是完整的費率表:  

1 美元 - 200 萬美元 = 1%

$2 - 300萬 = 1.25%

$3 - 500萬 = 1.75%

5 - 1000 萬美元 = 2.5%

10 美元 - 1500 萬美元 = 3.5%

$15 - $2000 萬 = 3.75%

$20 - 2500萬美元 = 4%

2500萬美元= 4.15%

此外,賣方的結算成本也將略有上升。對於300萬美元或以上的房產,紐約州和紐約市的轉讓稅將從1.825%提高到2.075%。

總體而言,我們預計這些紐約市房地產稅的增加不會對市場產生任何真正的明顯影響。與其他國家相比,我們的結算成本相對較低,即使這些增加。紐約市的房產稅和結算成本並不意味著進入市場的障礙。

邁阿密物業稅資訊

在邁阿密擁有房地產時,真正的佛羅里達州居民根據《家園豁免法》獲得25,000美元的主要住所豁免。雖然居民仍在繳納物業稅,但計算稅前,評估價值將減少25,000美元。更重要的是,宅基地免稅限制財產稅的增加,這是這種豁免對邁阿密物業稅的真正價值。

"邁阿密豪華房地產稅資訊,你應該注意"

資本利得稅

銷售價格與物業基礎之間的差額定義為資本收益。美國政府對美國居民徵收20%的稅(假設該房產擁有超過一年)。如果漲幅大於25萬美元,奧巴馬醫保附加費為3.6%。對於外國公民,根據美國與買方母國的稅務條約以及他們用來持有房產的結構,該稅的稅率從 21% 到 23.8% 不等。

$250,000 出售主要房屋

對於美國居民來說,只要房子在過去五年中由個人(或夫婦)擁有並居住,個人就可以從出售主住房(或已婚夫婦50萬美元)中排除高達25萬美元的利潤。如果你在家裡住了不到兩年,你也許能夠排除部分收益。如果您因為工作地點發生變化、健康問題或其他不可預見的情況(IRS 定義)而出售房屋,則允許例外。 

第1031節 – 投資財產的資本利得稅延期

1031 交易所稱為延稅交易所。根據《國內稅收法》第1031條,投資者可以通過將一種投資財產兌換成另一種投資財產來推遲資本利得稅,只要這兩處房產符合守則中的「同類」財產定義。業主將出售他們的財產,並在特定的天數內,確定,然後購買和關閉交易的另一個財產。規則非常嚴格,因此必須嚴格遵守這些規則。請參閱 1031 Exchange Rules • 資本利得稅遞延頁面,瞭解有關本主題的更多詳細資訊。

前 10 至 15 年無所得稅

為房地產購買融資時

以40%至50%的首付為購買提供資金的外國買家,在前10至15年內可能不會繳納所得稅,因為美國政府在允許從租金收入中扣除的費用方面非常慷慨。由於按揭利息、共同費用、財產稅、27.5 年資產折舊、保險和結算成本攤銷都是對收入的扣除,因此,在早年,該物業將產生負應納稅收入。在未來幾年,當公寓產生應納稅收入時,收入可以被上一年的負應納稅收入(即稅收損失結轉)抵消。這導致多年沒有所得稅。有關詳細資訊,請參閱本網站的房地產投資成本元件部分。外國買家必須及時選舉,以開支抵銷租金收入,否則將收取總收益30%的統一稅率。因此,即使在早年,當投資造成稅收損失,外國買家將不欠稅的財產的租金收入,他或她必須及時提交所得稅申報表,以便選舉到位。

外國投資房地產財產稅ACT (FIRPTA)

當非居民出售美國房產時,美國國稅局希望確保他們獲得繳納的資本利得稅。因此,國稅局保留該房產總購買價格的10%。當提交美國納稅申報表時,報告資本利得稅時,如果有任何退款到期,這筆錢將退還給申報人。如果外國買家提供1031 交易所,可以避免這種情況。

外國買家必須計劃避免美國遺產稅

當外國買家去世時,美國政府將對他或她的遺產徵收近45%的稅款。如果外國買家進行一些前期規劃,則很容易避免這種情況。規劃包括成立有限責任公司(LLC)和外國公司。有限責任公司將擁有該財產,外國公司將擁有該有限責任公司,買方將持有外國公司的股份。在這種情況下,由於該財產由外國公司"擁有",美國政府在外國買家死亡時不會收到任何通知。這對外國買家來說是一個很大的稅收節省,而且實施費用並不高。

在美國投資房地產的任何擁有者最好創建至少一個有限責任公司來持有資產,因為買方的責任將限於資產的價值(因為LLC不會持有任何其他財產或資產)。更進一步,使用外國公司擁有有限責任公司將保護外國買家免受遺產稅。

如果外國買家不想維護有限責任公司和外國公司(也許是因為投資規模小),另一種方法是獲得定期人壽保險,以涵蓋財產的權益(市值減去剩餘抵押貸款)。 一個健康的38歲男人或女人誰買了10年期限的生活政策,將支付650美元,每100萬美元的保險(或50萬美元股權)。我們認為這是一個非常廉價的對沖,以逃避遺產稅的影響,而不建立外國公司的結構。雖然外國擁有者不會逃避遺產稅,但他或她的繼承人將從保險收益中全部承擔。

外國父母為兒童購買房產

我們的許多外國客戶一直在為在美國工作或上學的孩子購買房產。因此,在美國,父母購買孩子是否會引起應稅事件的問題經常出現。

不幸的是,將財產贈送給你的孩子將被視為對接受者的應納稅事件。此外,向兒童出售LLC的股份也構成應納稅事件。然而,與此相反,將外國公司的股份出售給您的孩子並不構成應納稅的事件,因此可以通過這種方式將股份轉讓給兒童。然而,結構有點複雜,在資本利得稅方面並不有利。還有其他路線,以避免被徵稅,並瞭解更多關於,只是註冊下面。