紐約 – 邁阿密購房指南

購買房產,無論是主要住宅還是投資性房產,是個人一生中最重要的財務決定之一。對某些人來說,這可能是一次令人生畏的經歷。這是一個需要時間的過程。但是,當您與合適的代理合作並正確瞭解該過程時,它可以非常簡單。 

在我們的網站中,我們探索在曼哈頓和邁阿密購買房產的深入流程,這兩個市場我們在説明世界各地的人們購買房屋方面擁有豐富的經驗。當兩個城市之間的過程不同時,我們解釋這些差異。 我們的目標是教育您有關購買流程,並讓您更容易理解。為此,我們準備了一套全面的紐約購房指南,我們可以回答您一路上可能提出的任何問題。

曼哈頓房地產市場以驚人的速度發展。邁阿密房地產市場的走勢非常快,但與紐約市場的速度不同。然而,在這兩個市場,「時間至關重要」。 一個失誤或延遲可能導致買方失去交易。

一旦您找到最符合您需求的房產,我們將引導交易進入結算流程,確保律師、房地產經紀人和抵押貸款經紀人都迅速採取行動,完成交易。在本指南中,您將找到一些有用的資訊和經過時間驗證的分步過程,以從搜索新家時排除猜測。

關於我們

曼哈頓邁阿密房地產已經服務於買家和賣家在美國房地產市場超過10年。在那個時候,我們積累了知識,幫助來自世界各地的買家在紐約市和邁阿密進行合理的房地產投資。 

 

在這個紐約購房指南,你會發現一些有用的資訊和
久經考驗的逐步購房過程採取猜測
出於對新家的搜索:

 

目錄

步驟 1與買家代理合作

步驟 2獲得抵押預批准書

步驟3確定要購買的房產型態

步驟4建立希望清單

步驟5線上搜尋屬性

步驟6與您的經紀人一起存取屬性

步驟7蒸餾開價價格

步驟8提出報價並進行談判

步驟9正式聘請房地產律師

步驟 10 簽訂合同,首付10%

11獲得抵押承諾書,如果融資

步驟 12提交板包

步驟 13準備結束

步驟 14關閉交易記錄

步驟 1 與買家代理合作

要做出盡可能好的房屋購買決定,您需要擁有盡可能最好的代表,這意味著擁有自己的買家代理代表您工作。在任何房地產交易中,都有代表賣方利益的賣方代理人。同樣,對於買方的代理人,您也有致力於您利益的人。買方與買方代理合作沒有成本,因為賣方總是向經紀人支付傭金

買方代理人最重要的一個方面是,買方對特定財產沒有既得利益。另一方面,上市或銷售代理在出售已上市出售的特定公寓或建築物方面擁有既得利益。賣方和代表賣方行事的上市代理人只對賣方的最高價格感興趣,這與買方的利益相反。

這樣想想:如果你是法庭案件中的被告,你不會用原告的律師來代表你。這裏的情況也一樣。聰明點!使用您自己的經紀人。有關僱用代理的其他提示:

  • 不要使用多個代理,因為他們不會完全致力於説明您。承諾一個專業代理,告訴他們,他們會向後彎腰,找到你最好的財產。
  • 一個好的經紀人將能夠讓您看到市場上的每一個可用的公寓 - 包括一些甚至還沒有上市。

"為什麼你需要使用曼哈頓房地產買家的代理人"

"為什麼你需要一個經驗豐富的房地產經紀人在邁阿密"

買家代理

步驟 2 獲得預批准信,如果你想獲得一個抵押

如果要進行抵押,在開始房產搜索之前必須獲得預批准函。經銀行預先批准:

  • 允許您更好地確定您買得起的房屋的價格範圍;和
  • 向賣方及其經紀人證明,您有能力完成交易

通常,賣家甚至不會與買方談判,買方提出抵押貸款應急和沒有預批准書的要約。未預先批准向賣方證明,買方可能並不嚴重,不知道完成交易需要什麼,甚至可能沒有購買的財務能力。

抵押貸款預批准只需一兩天才能獲得,因此最好先完成此步驟。它會讓您清楚地瞭解您希望在搜索中定位的價格點。

 

按揭融資

按揭預批准

步驟 3 確定要購買哪種類型的物業 [CONDO VS.COOP*

在開始物業搜索之前,買方應瞭解可供出售的不同類型的房產。 有四種屬性類型:

  • 合作社(合作社)
  • 公寓(公寓)
  • 公寓(公寓,有獨立的商業和住宅單位,只有住宅單位由合作社管理)
  • 聯排別墅,或布朗斯通,和
  • 單戶住宅

曼哈頓住宅房地產由約25%的公寓,70%的合作社和5%的公寓和聯排別墅組成。邁阿密由公寓和單戶住宅組成。

什麼是合作社?一般來說,合作社是為一般購房者,有很多規則和條例,並要求與合作社董事會進行面談。購買合作社時,買方購買擁有該建築的公司的股份,買方獲得使用該公寓的專有租約。

此外,合作社對他們的財務要求更加嚴格,並且傾向於對是否可以轉租您的公寓或將其用作 pied--terre 施加更苛刻的限制。購買公寓要簡單得多,讓您可以自租您的公寓。因此,公寓擁有權是靈活性的首選,尤其是在投資者、外國買家和為子女購買的父母中。  

公寓 vs 庫普

要進行更詳細的討論...

關於物業類型和公寓與合作社的比較:

查看公寓 VS。庫 珀

步驟 4 建立希望清單

現在是時候在屬性中列出您想要的內容創建一個願望清單了。 你想在一個新的地方嗎? 還是一個非常成熟的?你想住在玻璃塔還是歷史性的戰前合作社裡? 這些問題的解答將説明您的買家代理瞭解哪些屬性可能適合您的口味,以及哪些屬性可以跳過。

理解什麼是願望和什麼是不可談判的,對於你來說也很重要。你可能希望找到一個公寓與按摩浴缸或露臺,但會解決的東西沒有。另一方面,你絕對可能需要三間臥室。明確您的期望將有助於您和您的代理擴大搜索和查找屬性,否則可能會錯過。

搜索邁阿密海灘待售房屋 Fisher Island , 巴爾港, 椰子林

"2020年最佳曼哈頓街區購買公寓"

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屬性類型

步驟 5 線上搜尋屬性

當您的願望清單在手,你可以開始在線搜索屬性。從曼哈頓邁阿密網站開始,該網站提供強大的功能,説明您找到您理想的家。我們可以訪問曼哈頓和邁阿密的所有房源。如果您想自己搜索曼哈頓或邁阿密的房產列表,請點選這裡檢視曼哈頓邁阿密

我們的大多數客戶都希望我們推薦有趣的房產。如果您希望我們為您量身定製物業搜索,請單擊此處進行 曼哈頓 和這裡 邁阿密 我們將返回 基於您唯一參數的結果。

注意:  在搜索房源時,外國買家應將房產搜索重點放在公寓、公寓上。 聯排別墅,作為合作社是主要 房主.

 

紐約市公寓出售

 

紐約市合作社出售

 

聯排別墅出售

 

"購買投資物業時不要追逐收益"

曼哈頓邁阿密物業搜索

步驟 6 與您的代理存取屬性

現在有趣的部分:物業訪問!一旦我們有一個簡短的財產列表訪問,我們將安排個別約會,以查看屬性,或者,如果你可以看到屬性在星期天,我們將與您一起參加開放的房子。你可以在一天內看到很多物業與開放的房子選項,但是,如果你喜歡更多的隱私,個別約會將更合適。

不會立即縮小您的選擇範圍,我們將有一些屬性可供選擇。

紐約購房指南

如果您進行自己的財產搜索,如果您正在與購買代理合作,請不要直接致電物業的上市代理。記住,上市代理為賣家工作,而不是你!如果他們顯示您的財產,上市代理將期望代表您。你將進入「雙重代理」,失去你的權利,統一的忠誠。

步驟 7 蒸餾發行價格

對於您選擇的屬性,我們將提供基於可比屬性的屬性估價估計值。我們與買家一起制定策略,根據目前市場上的情況來確定投標策略。我們將根據物業、地點和當前市場狀況制定談判策略。

我們將準備一個類似可比市場分析的可比屬性的分析(CMA)賣方在確定發行價時使用。我們的分析將側重於具有類似特徵的鄰近公寓的最新封閉銷售數據。我們將提供您做出決策所需的所有最新數據 - 封閉式銷售分析、本季度平均上市折扣、當前市場狀況、 最新 每平方英尺的平均價格、趨勢等從所有這些數據和市場信息,我們將提煉一個開盤價。

"購買投資物業"

"購買邁阿密公寓時考慮轉售"

CMA

步驟 8 提出報價並進行談判

在紐約,優惠是通過買方的房地產經紀人口頭進行的。口頭提議不具有法律約束力。只有書面合同才能適用於紐約的房地產交易。因此,在合同簽署之前,買方或賣方沒有義務。因此,買家可以在不同的公寓上提出許多優惠,以爭取最好的交易。然而,在佛羅里達州,報價是書面的,需要10%的押金來配合報價。因此,買方提出的任何要約都具有法律約束力。

賣方通常會帶著還價回來。買方和賣方將來回,直到他們同意最終購買價格和交易的任何特殊條款。一個特別術語可能是抵押應急,它允許買方擺脫合同,並在銀行不為房產進行抵押時收到他們的存款。抵押意外安排規定買方在45天內獲得抵押貸款。
賣方可能接受60天期限,但大多數賣家寧願根本不需要抵押。由於沒有意外情況,賣方可能會降低價格。

有時,賣方不會允許外國買家的抵押貸款應急,因為賣方很難知道,如果買家真的被銀行拒絕,或只是改變了他們的想法購買物業。如果賣方不允許發生意外,這可能成為一些外國買家的問題。從銀行收到預先批准函通常有助於外國買家掃清這一障礙。

"在紐約購買公寓時需要了解的內容"

"購買預建設邁阿密公寓時需要了解的內容"

優惠與談判

步驟 9 從事房地產律師

雖然建議至少事先諮詢紐約市的房地產律師,一旦賣方接受了報價,買方將需要聘請一個房地產律師。 在紐約,買方需要聘請律師。在邁阿密,這是不是必須的,但大多數人會使用律師來交易他們的購買。風險太大,不能獨自來這裡,所以我們總是建議買家有自己的法律代表。 

接受報價后,買方代理人將填寫一份"交易表",其中包含買方的姓名以及所有聯繫資訊,包括買方律師的姓名和位址。因此,買方必須知道他們將在這一點上與哪位律師合作。在一天之內,公寓檔將發送給買方的律師審查。

買方律師將閱讀公寓檔和建築物的財務報表,以及其他檔,以確定建築物的健康和任何應該解決的問題。買方律師將向賣方的律師和大樓發起人提出問題。然後,將修訂合同,以解決審查中指出的任何問題(如果有的話)。

在買方簽署合同之前,賣方可以出示公寓,並接受更高的報價,如果他們願意的話。因此,時間是經歷這個過程的本質。

"紐約房地產稅"

"在紐約購買公寓時的稅務和法律問題"

"邁阿密房地產稅資訊,你應該注意"

邁阿密購房指南

步驟 10 簽訂合同,首付10%

在紐約

合同簽訂后,通常不超過10天后,買方必須提交定金10%的購買價格,賣方的律師。存款由賣方律師代管,直至結期結存。

在佛羅里達州

與初始書面要約一起支付的10%定金,在某些情況下才可退還,例如根據抵押貸款應急條款,買方的貸款申請被銀行拒絕。

紐約購房指南

步驟 11 獲得抵押貸款承諾書,如果融資

如果買方獲得抵押貸款融資,他或她將致力於從銀行獲得抵押貸款承諾書。一旦買方獲得貸款,將簽發抵押承諾書。對於公寓和合作社,這封信是董事會套餐的要求,您將在與賣家達成交易后提交董事會批准

獲得貸款

申請抵押貸款可以在你找到房子之前或你提交報價后開始。但是,最好在流程的早期執行此操作,以消除任何意外。買方必須填寫一份涉及大量文書工作的申請。貸款人將詳細查看買方的信用記錄、就業記錄 金融資產和負債。 

簽發抵押承諾書

抵押承諾書是承銷商在貸款獲得批准后發送給貸款官的檔。這是真實的事情!按揭承諾書將詳細說明抵押貸款的各個方面。它將包括條款和利率。它將逐項列出「條件」(必須提供或解釋的專案才能最終批准)。按揭承諾書將註明日期,並具有到期日期。它可以由承銷商簽署。

雖然預批准函是一個偉大的事情,在開始您的搜索,買方不批准,直到抵押貸款承諾書發出,因為抵押貸款承諾書是一個正式的,具有法律約束力的檔。

董事會批准

步驟 12 提交主機板套餐

沒有董事會批准整個聯排別墅或單戶住宅,但購買公寓或合作社的買家需要正式申請公寓或合作委員會,以完成購買。

一旦合同由買方和賣方執行,買方必須向公寓或合作委員會提交董事會包。公寓董事會擁有所謂的"首次拒絕權",這意味著他們有機會在批准外部買家購買之前購買公寓。合作委員會有權批准或拒絕買家。董事會包(有時稱為銷售申請)將包括/要求:

  • 申請和費用
  • 已執行的合同和抵押承諾書(如果有)
  • 財務報表,包括銀行對帳單或確認函
  • 個人推薦信
  • 商業參考書
  • 過去三年的納稅申報表
  • 就業和收入證明書
  • 授權進行刑事、信貸和就業檢查

董事會包已提交大樓的管理公司審查。

  • 如果合作社,董事會將要求採訪該單位的所有未來居民。這次面試非常嚴肅,應該算是商務會議。
  • 公寓董事會不會採訪潛在的買家,但將運行信用和刑事檢查,並閱讀董事會包。

一旦董事會放棄「先拒絕權」,換言之,批准買方,然後可以安排關閉。

合作板包

步驟 13 準備結束

結算將在合同簽訂后30/45/60天內進行,具體取決於商定的條款。如果支付現金,那麼30天的結算更有可能。如果獲得抵押貸款,買方可能會得到60天,平均為45天。 準備結束 :

  • 設置結束日期。
  • 滿足貸款條件。
  • 買方律師將進行所有權搜索,以確保買方獲得"乾淨的擁有權",這將確保賣方擁有財產,並且沒有對財產提起留置權。
  • 獲得房主保險,以保護業主(和貸款人)免受損失,如果房子曾經損壞或破壞。
  • 最後演練檢查關閉前。
關閉

步驟 14 關閉交易記錄

成交或結算是房地產交易的最後一步。在結轉日,雙方當事人完成購買合同,將財產的擁有權從賣方轉讓給買方: 

  • 買方(或買方的銀行)支付購買時所欠餘額的付款,通常是購買價格的其餘 90%, 加上 3.5%(無抵押)至 5.5%(帶抵押貸款)的結轉成本。
  • 賣方將契據交給買方,並將鑰匙交給買方。
  • 擁有權公司將在當地土地登記處登記新契。
  • 如果賣方在收盤時擁有現有抵押貸款,賣方將收到出售所得款項、減去結轉費用和抵押付款。

對於外國買家來說,關閉可以在沒有買家實際在美國的情況下進行。買方只需將委託書分配給買方的律師(或簽署同意書,如果與LLC購買)以買方的名義完成交易。這是一種常見的做法。

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