購買房產,無論是主要住宅還是投資性房產,是個人一生中最重要的財務決定之一。對某些人來說,這可能是一次令人生畏的經歷。這是一個需要時間的過程。但是,當您與合適的代理合作並正確瞭解該過程時,它可以非常簡單。
在我們的網站中,我們探索在曼哈頓和邁阿密購買房產的深入流程,這兩個市場我們在説明世界各地的人們購買房屋方面擁有豐富的經驗。當兩個城市之間的過程不同時,我們解釋這些差異。 我們的目標是教育您有關購買流程,並讓您更容易理解。為此,我們準備了一套全面的紐約購房指南,我們可以回答您一路上可能提出的任何問題。
曼哈頓房地產市場以驚人的速度發展。 邁阿密房地產市場發展非常迅速,但與紐約市場的速度不同。然而,在任何一個市場中,“時間都是至關重要的”。 一個失誤或延遲可能導致買方失去交易。
一旦您找到最符合您需求的房產,我們將引導交易進入結算流程,確保律師、房地產經紀人和抵押貸款經紀人都迅速採取行動,完成交易。在本指南中,您將找到一些有用的資訊和經過時間驗證的分步過程,以從搜索新家時排除猜測。
曼哈頓邁阿密房地產已經服務於買家和賣家在美國房地產市場超過10年。在那個時候,我們積累了知識,幫助來自世界各地的買家在紐約市和邁阿密進行合理的房地產投資。
步驟 1與買家代理合作
步驟 2獲得抵押預批准書
步驟3確定要購買的房產型態
步驟4建立希望清單
步驟5線上搜尋屬性
步驟6與您的經紀人一起存取屬性
步驟7蒸餾開價價格
步驟8提出報價並進行談判
步驟9正式聘請房地產律師
步驟 10 簽訂合同,首付10%
第11步獲得抵押承諾書,如果融資
步驟 12提交板包
步驟 13準備結束
步驟 14關閉交易記錄
第一步 與買家代理合作
要做出盡可能好的房屋購買決定,您需要擁有盡可能最好的代表,這意味著擁有自己的買家代理代表您工作。在任何房地產交易中,都有代表賣方利益的賣方代理人。同樣,對於買方的代理人,您也有致力於您利益的人。買方與買方代理合作沒有成本,因為賣方總是向經紀人支付傭金。
買方代理人最重要的一個方面是,買方對特定財產沒有既得利益。另一方面,上市或銷售代理在出售已上市出售的特定公寓或建築物方面擁有既得利益。賣方和代表賣方行事的上市代理人只對賣方的最高價格感興趣,這與買方的利益相反。
這樣想想:如果你是法庭案件中的被告,你不會用原告的律師來代表你。這裏的情況也一樣。聰明點!使用您自己的經紀人。有關僱用代理的其他提示:
"為什麼你需要使用曼哈頓房地產買家的代理人"
步驟 2 如果您想要抵押貸款,可獲得預先批准信
如果要進行抵押,在開始房產搜索之前必須獲得預批准函。經銀行預先批准:
通常,賣家甚至不會與買方談判,買方提出抵押貸款應急和沒有預批准書的要約。未預先批准向賣方證明,買方可能並不嚴重,不知道完成交易需要什麼,甚至可能沒有購買的財務能力。
抵押貸款預批准只需一兩天才能獲得,因此最好先完成此步驟。它會讓您清楚地瞭解您希望在搜索中定位的價格點。
第 3 步 確定購買的房產類型 [公寓 VS.合作]
在開始物業搜索之前,買方應瞭解可供出售的不同類型的房產。 有四種屬性類型:
曼哈頓住宅房地產由約25%的公寓,70%的合作社和5%的公寓和聯排別墅組成。邁阿密由公寓和單戶住宅組成。
什麼是合作社?一般來說,合作社是為一般購房者,有很多規則和條例,並要求與合作社董事會進行面談。購買合作社時,買方購買擁有該建築的公司的股份,買方獲得使用該公寓的專有租約。
此外,合作社對他們的財務要求更加嚴格,並且傾向於對是否可以轉租您的公寓或將其用作 pied--terre 施加更苛刻的限制。購買公寓要簡單得多,讓您可以自租您的公寓。因此,公寓擁有權是靈活性的首選,尤其是在投資者、外國買家和為子女購買的父母中。
第四步 建立願望清單
現在是時候在屬性中列出您想要的內容創建一個願望清單了。 你想在一個新的地方嗎? 還是一個非常成熟的?你想住在玻璃塔還是歷史性的戰前合作社裡? 這些問題的解答將説明您的買家代理瞭解哪些屬性可能適合您的口味,以及哪些屬性可以跳過。
理解什麼是願望和什麼是不可談判的,對於你來說也很重要。你可能希望找到一個公寓與按摩浴缸或露臺,但會解決的東西沒有。另一方面,你絕對可能需要三間臥室。明確您的期望將有助於您和您的代理擴大搜索和查找屬性,否則可能會錯過。
第 7 步 蒸餾產品價格
對於您選擇的屬性,我們將提供基於可比屬性的屬性估價估計值。我們與買家一起制定策略,根據目前市場上的情況來確定投標策略。我們將根據物業、地點和當前市場狀況制定談判策略。
我們將準備一個類似可比市場分析的可比屬性的分析(CMA)賣方在確定發行價時使用。我們的分析將側重於具有類似特徵的鄰近公寓的最新封閉銷售數據。我們將提供您做出決策所需的所有最新數據 - 封閉式銷售分析、本季度平均上市折扣、當前市場狀況、
第 8 步 提出要約並進行談判
在紐約,優惠是通過買方的房地產經紀人口頭進行的。口頭提議不具有法律約束力。只有書面合同才能適用於紐約的房地產交易。因此,在合同簽署之前,買方或賣方沒有義務。因此,買家可以在不同的公寓上提出許多優惠,以爭取最好的交易。然而,在佛羅里達州,報價是書面的,需要10%的押金來配合報價。因此,買方提出的任何要約都具有法律約束力。
賣方通常會帶著還價回來。買方和賣方將來回,直到他們同意最終購買價格和交易的任何特殊條款。一個特別術語可能是抵押應急,它允許買方擺脫合同,並在銀行不為房產進行抵押時收到他們的存款。抵押意外安排規定買方在45天內獲得抵押貸款。
賣方可能接受60天期限,但大多數賣家寧願根本不需要抵押。由於沒有意外情況,賣方可能會降低價格。
有時,賣方不會允許外國買家的抵押貸款應急,因為賣方很難知道,如果買家真的被銀行拒絕,或只是改變了他們的想法購買物業。如果賣方不允許發生意外,這可能成為一些外國買家的問題。從銀行收到預先批准函通常有助於外國買家掃清這一障礙。
第 9 步 聘請房地產律師
雖然建議至少事先諮詢紐約市的房地產律師,一旦賣方接受了報價,買方將需要聘請一個房地產律師。 在紐約,買方需要聘請律師。在邁阿密,這是不是必須的,但大多數人會使用律師來交易他們的購買。風險太大,不能獨自來這裡,所以我們總是建議買家有自己的法律代表。
接受報價后,買方代理人將填寫一份"交易表",其中包含買方的姓名以及所有聯繫資訊,包括買方律師的姓名和位址。因此,買方必須知道他們將在這一點上與哪位律師合作。在一天之內,公寓檔將發送給買方的律師審查。
買方律師將閱讀公寓檔和建築物的財務報表,以及其他檔,以確定建築物的健康和任何應該解決的問題。買方律師將向賣方的律師和大樓發起人提出問題。然後,將修訂合同,以解決審查中指出的任何問題(如果有的話)。
在買方簽署合同之前,賣方可以出示公寓,並接受更高的報價,如果他們願意的話。因此,時間是經歷這個過程的本質。
第 10 步 簽署合約並降低 10% 存款
合同簽訂后,通常不超過10天后,買方必須提交定金10%的購買價格,賣方的律師。存款由賣方律師代管,直至結期結存。
與初始書面要約一起支付的10%定金,在某些情況下才可退還,例如根據抵押貸款應急條款,買方的貸款申請被銀行拒絕。
第 11 步 獲得抵押貸款承諾書(如果融資)
如果買方獲得抵押貸款融資,他或她將致力於從銀行獲得抵押貸款承諾書。一旦買方獲得貸款,將簽發抵押承諾書。對於公寓和合作社,這封信是董事會套餐的要求,您將在與賣家達成交易后提交董事會批准。
獲得貸款
申請抵押貸款可以在你找到房子之前或你提交報價后開始。但是,最好在流程的早期執行此操作,以消除任何意外。買方必須填寫一份涉及大量文書工作的申請。貸款人將詳細查看買方的信用記錄、就業記錄
簽發抵押承諾書
抵押承諾書是承銷商在貸款獲得批准后發送給貸款官的檔。這是真實的事情!按揭承諾書將詳細說明抵押貸款的各個方面。它將包括條款和利率。它將逐項列出「條件」(必須提供或解釋的專案才能最終批准)。按揭承諾書將註明日期,並具有到期日期。它可以由承銷商簽署。
雖然預批准函是一個偉大的事情,在開始您的搜索,買方不批准,直到抵押貸款承諾書發出,因為抵押貸款承諾書是一個正式的,具有法律約束力的檔。
第 12 步 提交簿套件
沒有董事會批准整個聯排別墅或單戶住宅,但購買公寓或合作社的買家需要正式申請公寓或合作委員會,以完成購買。
一旦合同由買方和賣方執行,買方必須向公寓或合作委員會提交董事會包。公寓董事會擁有所謂的"首次拒絕權",這意味著他們有機會在批准外部買家購買之前購買公寓。合作委員會有權批准或拒絕買家。董事會包(有時稱為銷售申請)將包括/要求:
董事會包已提交大樓的管理公司審查。
一旦董事會放棄「先拒絕權」,換言之,批准買方,然後可以安排關閉。
第 14 步 結束交易
成交或結算是房地產交易的最後一步。在結轉日,雙方當事人完成購買合同,將財產的擁有權從賣方轉讓給買方:
對於外國買家來說,關閉可以在沒有買家實際在美國的情況下進行。買方只需將委託書分配給買方的律師(或簽署同意書,如果與LLC購買)以買方的名義完成交易。這是一種常見的做法。
曼哈頓辦公室
157哥倫布大道,第4Fl
紐約, NY 10023
+1-646-376-8752
邁阿密辦公室
1688子午線大道,套房700
邁阿密海灘, FL 33139
+1-305-296-8885