早在2018年,曼哈頓待售的新開發公寓數量就如此之多,以至於有報導稱,新開發專案的供過於求將使房地產市場陷入困境。當然,這並沒有發生,在過去幾年發生的事件之後,我們處於完全相反的境地。
我們現在預計,未來幾年紐約曼哈頓待售的新開發公寓數量將很低(特別是在主要社區),導致供應限制,從而給供應方的房價帶來上行壓力。
有六個主要因素已經或將要對曼哈頓待售物業的供應產生影響。
首先,2021 年和 2022 年創紀錄的房屋銷售耗盡了大部分多餘的新開發庫存。 雖然 2020 年是紐約市房地產銷售的蕭條,因為 Covid 首先在這裡紮根,但一旦疫苗問世並且開發商降低了價格,每個人都想在曼哈頓有個家。 因此,公寓銷售,特別是新開發銷售,爆炸式增長。
其次,自新冠疫情以來,儘管紐約州的土地價格自2018年市場峰值以來下跌了50%,但土地銷售卻少得多,因此基於土地銷售的潛在管道並不多。
第三,允許421a,421g和J-51減稅的法律到期,通過大幅降低開發商和/或個人買家的財產稅來鼓勵發展。這些減排措施的到期使得建造成本更高。紐約市沒有政治意願向開發商提供任何激勵措施來建造公寓或租賃建築。最近,我們看到提出30%經濟適用房的專案被左翼地方市議會成員拒絕,其中成員要求50%(專案一45)甚至100%(世界貿易中心5)的經濟適用房要求。在這種環境中,不要指望在紐約建造太多東西。
第四,2019年8月1日,紐約州通過了繁重的規則,懲罰建築物擁有者以保護租戶,之後,出租到公寓的轉換消失了。 目前,由於這些新規定,幾乎沒有公寓轉換專案在籌備中,除非法律修訂,否則預計未來不會有任何專案。
第五,新冠疫情造成的供應鏈中斷導致成本迅速上升,融資利率迅速上升,是創造新開發庫存的巨大阻力。 只有真正的超豪華和超豪華專案才有足夠的利潤來彌補潛在的兩位數成本增長,而非奢侈品部門的庫存在通貨膨脹穩定下來之前不會建立起來。融資利率的快速上升也將抑制開發商的計劃。
最後,美聯儲對通脹的戰爭導致了歷史上最快的住房抵押貸款利率上升。在利率異常低的過去幾年中購買或再融資的房主現在擁有金手銬抵押貸款,將自己與房產捆綁多年。 很難證明放棄兩居室公寓的 2.5% 抵押貸款利率而放棄三居室公寓的 6% 抵押貸款利率是合理的。這勢必會導致未來的低供應並降低流動性。
考慮到紐約新開發專案上市需要多長時間,以及目前所有不利於開發的阻力,包括政治逆風,曼哈頓將在未來5年內開始出現庫存緊縮,特別是在其最優質的社區。
深入研究已獲得紐約總檢察長批准的專案(其中一些已準備好入住,其他專案將在 2-3 年內準備好),截至 2022 年 8 月 1 日,人們可以看到在黃金地段上市的項目或單位並不多。 曼哈頓只有6,000個開發商單位沒有合同,比2018年大幅下降。
在下圖中,深紫色線表示按鄰域劃分的未售出庫存。淺紫色表示按鄰域劃分的合同單位。在曼哈頓的約6,000個開發單元中,有500個是合同中的,5,500個是待售的。
在目前的庫存中,十棟建築物占可供出售總數的40%,因此大部分庫存集中在幾座大型建築物中。 在下面列出的紐約曼哈頓待售公寓之後,我們將討論選定社區的公寓庫存。
增加的公寓庫存將特別有利於像 Financial District、兩橋、柯林頓和 Lower East Side.這些地區加起來有34%的庫存正在籌備中。然而,這些社區傳統上並沒有吸引很多當地的紐約人。
在整個曼哈頓,有一些社區的新公寓供應量一直很低,比如 West Village, Tribeca 和卡內基山,加起來只有246個開發單元可用。 從每個社區中剝離出一兩棟建築物,人們可以看到新開發的選擇並不多。甚至 Upper West Side 和 Upper East Side 社區缺乏庫存。 我們預計這些主要社區的情況不會好轉。
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