1031 EXCHANGE RULES 
資本利得稅遞延

1031 交易所的優勢

延稅交易所的主要優點是納稅人可以處置財產而不會立即承擔任何納稅義務。這允許納稅人保持遞延稅款的盈利能力，同時交換資產。 

而不是出售投資物業，支付資本利得稅，然後使用凈收益購買另一個物業， 1031 Exchange rules 允許投資者放棄支付資本利得稅，並使用出售的總收益投資於新房產，從而推遲資本利得稅，直到新房產出售。 

例如，約翰個人在紐約市擁有一處價值1000萬美元的 投資物業 ，他想出售他的房子併購購買另一處房產。如果無法使用1031遞延稅款交易所，約翰將不得不向政府支付約234萬美元的資本利得稅，從而將他可以再投資替代財產的金額減少到僅766萬美元。為簡單起見，我省略了投資進入和退出時關閉成本的處理。這些成本可以從資本收益中扣除，以獲得真正的資本利得稅。 

但是，根據IRC的2000-37稅收程式，John收購了替代財產，並將舊財產的稅收基礎轉移到新財產。他將能夠放棄234萬美元的稅收，並將其推遲到他出售替代財產時，通常是在很多年後。使用1031稅收交換將稅前資金再投資於另一處房產具有巨大的價值，大多數成熟的房地產投資者都知道這是增加財富的最快方法之一。 

庇護的收益最終將在出售替代財產時到期，儘管如果財產被繼承，情況並非總是如此，因為投資者的繼承人在這種繼承財產上獲得了加緊的基礎。投資者去世后，其繼承人將在轉讓給繼承人之日以公平的市場價值獲得財產;而不是從原始購買轉移到替代財產的基礎。 

當繼承人去出售房產時，他們將為新的銷售價格與繼承時房產的公平市場價值之間的差額納稅。

此外，使用1031交易所的另一個優點是，最終，投資物業可以轉換為主要住所，只要這是在安全港規則下擁有2年後完成的。 

請注意，要使1031生效，必須使用與所售房產相同的稅號來持有替代房產的擁有權。

同類房產

1031 Exchange rules 要求這兩個屬性是「同類」屬性。《規則》認為，將住宅投資物業換成住宅投資物業、將商業投資物業換成商業投資物業、將住宅投資物業換成商業投資物業，反之亦然。

但是，該財產必須在美國，因為根據規則，美國財產與外國財產的交換不被視為“同類”。

1031 交易所的缺點

納稅人還應考慮,延稅兌換有以下幾個缺點:

1. 替換財產的基礎(即稅值)將減少,因為舊財產的低基礎將轉移到新財產。因此,如果納稅人在沒有1031交易所的情況下購買該房產,新房產的折舊扣除額將低於他或她。
2. 完成延稅交易所的交易成本將會增加，因為擁有者將產生額外的專業費用和過戶成本。 
3. 除不動產再投資外,納稅人不得將處置財產所得淨收益的任何用途用於任何用途。否則,對未用作再投資的收益金額將會產生稅務後果。

合格的仲介

1031交易所需要一個合格的中介機構，如《國內稅收法》第1031條所定義，來處理整個過程。

所有出售收益，包括非現金收益（例如除房產外，您可能在貿易中獲得的汽車），必須交給合格中介機構以用於購買新房產。賣方直接或間接收到的任何東西（無論多麼微不足道）都將取消整個交易的資格，從而導致全部收益的承認（對於外國買方，則導致FIRPTA扣繳）。

1031 交換時間線：

關於身份識別和交換期的非常具體的規則

1. 新房產必須位於美國境內。
2. 從舊房產的交割日期開始，賣方有45天的時間向合格中介機構提供他們想要購買的房產清單（此列表稱為“45天清單”，如果交易失敗，清單上通常有多個房產）。
3. 從舊房產的交割日期起，賣方有180個日曆日購買 45天清單上的一個或多個房產;
4. 舊財產的出賣人必須以他們擁有舊財產的同名法律名稱對新財產擁有擁有權。
5. 賣方必須以等於或大於舊房產的銷售價格購買新房產。
6. 出售舊物業的現金，在支付過戶費用和責任后，必須交給合格的中介機構，並用於購買新物業。

必須嚴格遵守45天的時程表，因為它不能以任何方式延長，即使第45天是週六，周日或美國法定假日。 

交換期的結束日期正好是該人轉讓放棄財產之日後180天，或該人轉讓放棄財產的應納稅年度的納稅申報表到期日，以較早者為準。同樣，必須嚴格遵守180天的時程表，因為它不能以任何方式延長，即使第180天是週六，周日或美國法定假日。

反向 1031 交換

反向交換是投資者可以用來推遲資本利得稅的工具，即使替代財產必須在放棄的財產關閉之前關閉。 

然而，在整個交易完成之前，投資者不能在反向1031交易所中佔有替代財產。通常，替換財產必須由交易所住宿擁有權持有人持有（在概念上類似於1031交易所中的合格仲介要求），直到放棄的財產被出售。 

反向 1031 交換時間線

1031反向交換的時程表與其他類型的1031交換的時程表相同：45天：放棄的財產必須在購買替代財產後45天內確定，關閉在180天內進行。  

反向1031交換的優勢 

1. 反向1031交易所允許投資者推遲對放棄的財產徵收資本利得稅，即使投資者首先購買替代財產。 
2. 反向1031交易所可以緩解與1031交易相關的壓力，因為投資者事先已經準備好了替代財產。 
3. 允許投資者在投資者選擇的時間和價格鎖定替代財產。 
4. 投資者在上市時對放棄的房產的收盤價有更多的控制權。

反向1031交換的缺點

1. 與普通的1031 Exchange相比，此過程甚至有更嚴格的規則，後者有很多規則，因此您需要專業的説明才能實現它。 
2. 融資的潛在問題，因為人們可能需要有能力在從出售放棄的財產中獲得任何資金之前首先購買替代財產。 

1031 外國投資者的外匯對策

非美國賣家也可以有資格對其資產進行1031次處理 

美國政府允許外國賣家使用1031交換條款。除了上述正常規則外，FIRPTA還對以下方面提出了額外的要求： 1031 Exchange rules 以避免15%的預扣稅。附加要求是，負責將舊財產從外國賣方轉讓給買方/受讓人（例如擁有權或託管公司）的個人必須從外國賣方獲得：

1. 由美國國稅局簽發的預扣稅證明，用於制裁特定交易所並允許受讓人避免預扣任何稅款，或;
2. 外國賣方的通知,證明賣方已申請預扣證明。

首先，任何外國財產擁有者都應提前計劃，在轉讓任何房地產之前獲得ITIN，並在安排任何財產轉讓后立即申請預扣稅證書。 

其次，至關重要的是，任何希望完成1031 Exchange的外國賣家在銷售過程的早期就諮詢知識淵博，專業，合格的中介機構，並從經驗豐富的顧問那裡獲得稅務或財務顧問，以協助他們完成交割和美國稅務申報流程。如果您想獲得合格仲介的參考資料，請告訴我們。 

來自我們的註冊會計師的補充資源：使用1031交易所的外國人：

該物業由外國個人出於稅收目的而擁有，這將使這種交換屬於FIRPTA。根據FIRPTA，如果從非居民外國人那裡購買房產，美國買家必須扣留交易中房產價值的15%才能發送給美國國稅局。但是，如果滿足某些條件，則不需要預扣稅。

如果轉讓人向受讓人提供書面通知，聲明根據IRC的不承認條款，轉讓無需承認損益，並且受讓人在轉讓后20天內向IRS提供書面通知，則受讓人無需扣留。

除上述步驟外，第1445-2（d）（2）（iv）條規定，上述預扣稅除外責任僅適用於第1031條交易的參與者，前提是該交易同時進行，即根據第1031條交換進行的兩次轉帳在同一天生效。 

如果外國個人在交易中收到現金（或其他財產），並且外國個人交出的財產價值大於收到的財產的價值，則觸發FIRPTA預扣稅要求。例如，如果放棄的財產沒有抵押，但收到的財產有抵押，則可能會發生這種情況。

如果滿足第1031條的特殊限制，即同時要求和禁機規則，防止FIRPTA預扣的唯一方法是從IRS獲得預扣證書。

總而言之，假設以其他方式遵守了第 1031 節的要求，則必須執行以下步驟：

1. 確保絕對沒有啟動，即沒有現金在交易所轉移到外國個人。
2.  確保交換合同和交割文件明確導致兩次轉帳在同一天生效。
3. 確保交換的另一方的外國個人提供書面不承認通知，其中包含上述通知的要求。
4. 確保接收通知的交易所的另一方將通知發送到美國國稅局，位址如下：郵政信箱21086，Drop Point 8731，FIRPTA Unit，費城，PA 19114-0586

注意：應諮詢法律顧問並提供法律建議，以確保在交割時完成這些事項。

1031 Exchange Florida and New York 

雖然聯邦稅收規則仍然適用，允許如上所述推遲資本收益，但對於1031 Exchange紐約規則，紐約規則要求那些不是紐約居民的人為出售實現的任何收益支付7.7%的州所得稅。但是，對於1031交換紐約規則 

對於1031交易所，佛羅里達州沒有州所得稅，因此對出售實現的任何收益都沒有州所得稅。 

度假租賃物業在佛羅里達州保留時間

為了防止美國國稅局質疑度假租賃物業是否符合1031交換的條件，它必須每年至少出租14晚，為期兩年。

您個人對度假租賃物業的使用每年不得超過14晚或該物業出租一年內天數的10%。您在酒店進行維修、年度維護等的時間不計入 14 天的限制。

曼哈頓邁阿密房地產有限責任公司可以説明您進行1031交換

在尋找佛羅里達州或紐約州的 1031 家交易所公司嗎？以下是我們如何説明您作為房地產投資者。

我們可以：

1. 説明您使用佛羅里達 1031 交易所或紐約 1031 交易所進行升級或降級;
2. 獨家列出並出售您的紐約市或邁阿密房產;
3. 尋找個人投資物業，公寓和多戶住宅物業的大量購買機會; 
4. 方便您的租戶搬遷;
5. 尋找並篩選合格的租戶;
6. 管理物業的營業額; 
7. 在租用物業時提供物業管理服務（其中一些我們免費向業主提供）;
8. 指導業主完成整個1031流程，以及我們的律師和合格中介團隊，他們在1031交易所擁有多年的經驗。 

我們在1031筆交易方面擁有豐富的經驗，可以在投資物業生命週期內的任何時間點提供説明。

下一步是什麼？  

安排時間與我們的管理經紀人交談 Anthony Guerriero，MBA，CPA ，以便我們更好地瞭解您的需求。同時，您可以在下面瀏覽曼哈頓和邁阿密的住宅公寓。