1031 EXCHANGE RULES -
資本利得稅

與專家連絡

1031 交易所是 IRS 允許的投資財產的延稅交易所。"交換"是指不是兩個業主之間的實際財產交換,而是出售一個財產和購買另一個財產的過程。《國內稅收法》第1031條管轄這些交易,因此提及1031交易所。

當資產的銷售價格高於其原始購買價格時,資本收益將產生。資本利得對個人最低徵收15%的稅,公司需繳納35%的稅。1031 交易所將資本利得稅推遲至比通常支付的日期晚。 

優勢 1031 EXCHANGE RULES

延稅交換的主要優點是,納稅人可以處置財產,而不承擔任何直接的納稅義務。這允許納稅人在交換資產的同時保留遞延稅款的盈利能力。

例如,與其出售投資物業並繳納資本利得稅,而是使用凈收益購買另一處房產, 1031 Exchange rules 允許投資者放棄繳納資本利得稅,將出售所得總額用於投資新房產,從而將資本利得稅推遲到出售新房產。

另一個好處是,投資者的繼承人在繼承的財產上得到了加強的基礎。雖然投資者在財產(例如舊財產中的基礎)得到較低的基礎,但投資者死亡後,其繼承人將在向繼承人轉讓之日起以公平市場價值獲得財產。當繼承人出售財產時,他們將就新銷售價格與繼承時財產的公平市場價值之間的差額納稅。

 

喜歡-KIND 屬性

1031 Exchange rules 要求這兩個屬性為"類似"屬性。規則認為,將住宅投資物業交換為商業投資物業,反之亦然,是同類的。但是,該財產必須在美國,因為根據規則,將美國財產兌換為外國財產不被視為"同類"。


A 1031 EXCHANGE 的劣勢

納稅人還應考慮,延稅兌換有以下幾個缺點:

  1. 替換財產的基礎(即稅值)將減少,因為舊財產的低基礎將轉移到新財產。因此,如果納稅人在沒有1031交易所的情況下購買該房產,新房產的折舊扣除額將低於他或她。
  2. 完成延稅交換的交易成本將增加,因為擁有者將收取額外的專業費用。
  3. 除不動產再投資外,納稅人不得將處置財產所得淨收益的任何用途用於任何用途。否則,對未用作再投資的收益金額將會產生稅務後果。

 

合格的中介機構

1031 Exchange 要求根據《國內稅收法》第 1031 節定義的合格中介機構來處理整個過程。

出售的所有收益,包括非現金收益(例如,除了房產之外,您可能在交易中獲得的一條船)必須轉到合格仲介機構,用於購買新房產。賣方直接或間接收到的任何物品(無論多麼微不足道)都會使整個交易失去資格,從而承認整個收益(如果是外國買方,導致FIRPTA扣繳)。

 

非常具體的規則重新:識別
與交換期

  1. 新房產必須位於美國境內。
  2. 從舊房產的截止日期起,賣方有45個日曆日,向合格中介機構提供他們想要購買的房產清單(此清單稱為"45 天清單",如果交易失敗,清單中通常有多個房產)。
  3. 自舊物業的成交日起,賣方有180個日曆日購買 45天名單上的一個或多個物業;
  4. 舊財產的出賣人必須以他們擁有舊財產的同名法律名稱對新財產擁有擁有權。
  5. 賣方必須以等於或大於舊房產的銷售價格購買新房產。
  6. 出售舊房產的現金,在支付結轉費用和負債后,必須進入合格中介機構,用於購買新房產。

必須嚴格遵守 45 天的時間線,因為即使第 45 天是星期六、星期日或美國法定假日,也不得以任何方式延長。交換期正好在轉讓被放棄財產之日起180天結束,或該人轉讓已轉讓財產的應納稅年度的到期日,以較早者為準。同樣,必須嚴格遵守 180 天的時間線,因為即使第 180 天是星期六、周日或美國法定假日,也不得以任何方式延長。

1031 Exchange Rules - 延延匯兌

 

1031 外國投資者外匯 

非美國賣家也可以有資格對其資產進行1031次處理 

美國政府允許外國賣方使用 1031 交易所條款。除上述正常規則外,FIRPTA 還對 1031 Exchange rules 以避免10%的預扣。附加要求是,負責將舊財產從外國賣方轉讓給買方/受讓人(如擁有權或託管公司)的個人必須從外國賣方獲得:

  1. IRS 簽發的預扣證明,該證書制裁特定交易所,並允許受讓人避免預扣任何稅款,或者;
  2. 外國賣方的通知,證明賣方已申請預扣證明。

首先,任何外國財產所有人應提前計劃,在轉讓任何財產之前獲得ITIN,並在安排任何財產轉讓后立即申請扣繳證明。其次,任何希望完成 1031 交易所的外國賣家在銷售流程的早期諮詢知識淵博、專業、合格的中介機構,以及從經驗豐富的顧問中聘請稅務或財務顧問,以協助他們完成結稅和美國稅務申報流程,這一點至關重要。如果您想參考合格中介機構,請告訴我們。 

我們的 CPA 的其他資源:

一般來說,第1031條轉讓,或類似金德交易所,是一種方法,用於推遲資本利得稅的投資房地產在美國出售,或交換,為不同的投資房地產,被認為是"同類-kind 房地產",這意味著實際投資房地產必須交換投資房地產,而不是用於個人原因或非房地產資產的房地產。我們假設在不決定本備忘錄中符合第1031條的要求的情況下。

但是,在這種情況下,該房產歸非美國公民所有,用於稅務目的(外國個人),這也將使此交易所屬於 FIRPTA。FIRPTA 預扣受第1445條規則管轄。根據 FIRPTA,如果房產是從非居民外國人處購買的,美國買方必須扣留交易中房產價值的 15% 才能發送給 IRS。但是,由於這是 1031 交易,在有限的情況下,如果滿足某些條件,則無需扣繳。

一般來說,根據第1條。1445-2(d)(2),如果存在預扣異常,則受讓人無需扣留,例如,如果受讓人向受讓人發出書面通知,說明由於IRC的不承認條款,受讓人不必承認與轉讓有關的任何收益或損失,受讓人在轉讓后20天內向IRS提供書面通知,:

郵政信箱 21086, 下降點 8731, FIRPTA 單位, 費城, PA 19114-0586

根據第1445-2(d)(2)(iii)節,本書面通知必須包含以下資訊,並經核實為真實,並由轉讓人非居民外國人在偽證處罰下簽字:

  1. a) 聲明所提交的檔構成未承認交易通知或根據第1.1445-2(d)(2)款的要求的條約條款;

  2. b) 外國人的姓名、社會保險號碼(或其他識別號碼)和家庭住址;

  3. c) 聲明,外國個人不必承認轉讓的任何收益或損失;

  4. d) 轉讓的簡要說明;和

  5. e) 法律摘要,我們案第1031節,以及支援承認的事實

    轉讓不需要收益或損失。

 

除上述步驟外,第1445-2(d)(2)(iv)節規定,上述扣繳排除僅對第1031條交易的參與者開放,如果交易同時進行,即第1031節匯兌下的兩筆轉讓均在同一日生效。此外,作為交易的一部分,不得有外國個人收到的啟動,例如現金。因此,如果外國個人上繳的財產價值超過外國個人獲得的財產,並且向外國個人支付現金以平衡對價,則觸發FIRPTA,並強制扣繳。如果外國個人交出的財產沒有抵押,但收到的財產有抵押,則也可能出現這種情況。

在不符合第1031條特別限制的情況下,即同時要求和禁止啟動要求,避免FIRPTA扣繳的唯一途徑是從國稅局獲得扣繳證明。此類證書的詳細資訊和規劃超出了本備忘錄的範圍。
總之,如果第1031節的要求另有遵守,則有必要採取以下步驟:

  1. 1) 確保絕對沒有啟動,即沒有現金在交易所轉移到外國個人。

  2. 2) 確保交易所合同和結算單據具體導致兩個轉讓在同一天生效。

  3. 3) 確保外匯交易另一方的外籍個人提供不承認的書面通知,其中包含上述通知的要求。

  4. 4) 確保收到通知的交易所另一方在以下位址將通知發送給 IRS:

              a. 郵政信箱 21086, 下降點 8731, FIRPTA 單位, 費城, PA 19114-0586

應諮詢法律顧問並提供法律意見,以確保這些事項在收盤時完成。

 

投資邁阿密

 

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