外國人在美國購買房產的稅收規則

在另一個國家購買住宅物業可能令人生畏，但有了合適的經紀人合作夥伴，在美國購買房產的外國公民沒有什麼可擔心的。合法允許外國公民在美國購買住宅物業，但他們將不得不 遵守某些稅收規則 ，無論是在美國，也可能在本國。僅僅因為買方是非居民並不意味著他們必須支付額外的稅。在某些情況下，其中一些稅甚至可能由美國公民支付。

下面介紹如何以外國人的身份在美國購買房產，用於曼哈頓和邁阿密的房屋。

1. 外國公民可以在美國購買房地產嗎？

是的，外國公民可以在美國購買房產。合作社（合作社）對外國人來說可能很難購買，對於非美國公民來說也不是最好的房產類型，因為合作社通常有很多限制，包括轉租。因此，大多數外國人發現購買公寓（公寓）更容易。 

合作委員會面談所有購買者，無論其國籍如何，並在法律上能夠無緣無故地接受或拒絕買方。此面試過程需要對有關買方的個人和財務資訊進行長時間的審查，合作委員會不太可能迎合主要居住在該房產的業主。 

然而，公寓往往有一個更簡單的審查過程，其中公寓委員會放棄所謂的"第一拒絕權"，這給了他們特權，在外部買家之前購買公寓。公寓還允許 購房者 轉租他們的財產，並使用信託，國內有限責任公司，甚至外國公司進行購買。 

這些業務結構都有助於為購買者提供額外的責任保護，並給予外國購買者稅收優惠。

瞭解更多關於 公寓和庫普之間的區別。

 2. 什麼是"FIRPTA"？

FIRPTA 是一種在外國擁有者或某些類型的法律代理人出售房產時制定稅收特別規則的行為。這是一個預扣稅，所有外國賣家的財產必須支付，以確保他們沒有未履行義務的國稅局。

外國人在美國購買房產時，買方代表負責扣留銷售收入的10%至15%，並將此類款項提交國稅局。這隻是預扣，而不是附加稅。當發現房產稅是最新的時，預扣金額將退還。

 3. 外國買家在曼哈頓購買公寓時要交什麼稅？

任何在紐約州 使用融資購買 住宅的購房者都需要預見到"抵押貸款記錄稅"，其稅率會根據新房的價值而有所不同。貸款人將始終支付該稅的0.25%。對於 500，000 美元以下的交易，稅率為 2.05%（買方支付了 1.8%），對於其他交易，稅率為 2.175%（買方支付了 1.925%）。

• 對於超過 1,000,000 美元的購買,有 1% 的「豪宅稅」,對於價格在 2500 萬美元或更高的房產,則高達 4%。
• 某些房產——一些類型的新開發專案——房地產開發商可能需要買家支付"轉讓稅"，這些稅在市和州兩級都收取。紐約市對低於50萬美元的銷售額徵收1%的轉讓稅，對超過這一門檻的銷售徵收1.425%的轉讓稅。紐約州的轉讓稅是所有銷售的0.4%。

4. 外國人出售紐約房地產怎麼樣？

• 在美國出租房產所得的任何收入都需繳納美國稅，也可能需繳納您自己的國家/地區所得稅。 
• 在聯邦一級，資本利得稅占資本凈收益的21%。 
• 紐約市對非居民賣家徵收8.82%的資本利得稅。
• 如果您從邁阿密的房產中獲得租金收入，您可能需要在佛羅里達州稅務局註冊為銷售稅轉銷商
• 房地產經紀人應將外國買家與律師或其他專家聯繫起來，以便在購買前一切清楚

5. 美國房產的外國擁有者需要繳納遺產稅嗎？

"遺產稅"，或在某人去世時必須按其遺產價值繳納的稅，在許多國家很常見。如果外國公民在死亡時在美國擁有財產，他們將受到這種稅收的約束。

• 在紐約州，最高遺產稅率為16%。 
• 在聯邦一級，美國的指控高達46%。
• 前期規劃可以幫助外國公民利用美國稅收條約或設立外國公司或有限責任公司來避免或對沖這一稅收。
  
  

6. 以個人而非公司或有限責任公司購買房產時，有哪些利弊？

以個人身份購買

• 優勢：個人以略高的最高稅率繳納 資本利得稅 （23.8%）比公司實體支付他們的聯邦稅（21%）。
• 缺點：在法律訴訟中，隱私減少，責任增加。

以有限責任公司或外國公司的身份購買

• 優點：額外的隱私和訴訟保護。如果有限責任公司有外國買家作為唯一成員，則支付 23.8% 的資本利得稅，而公司稅率為 21%。如果作為外國實體購買，買方在死亡時避免遺產稅
• 缺點：更高的資本利得稅。如果買方作為個人是有限責任公司，買方應承擔遺產稅。如果有限責任公司是外國實體，他們支付的資本利得稅高達21%

7. 我國的稅收條約將如何影響我的稅務責任？

美國與其他國家有許多稅收條約，確定稅率和免稅額。一些外國人可以申請高達1，120萬美元的遺產稅豁免。其他條約根本不涵蓋遺產稅，將外國房產買家的遺產稅免稅額限制在60，000美元以外。

訪問 國稅局網站 ，查看貴國條約的詳細資訊。

8. 什麼是 I.R.C. 1031 交易所，外國買家可以使用它？

當投資者出售投資物業時，如果投資者選擇將出售所得凈收益的 100% 投資於購買美國新投資房產，則該投資者可以推遲其所有資本利得稅。這被稱為 「1031交易」，外國買家可以用它來避免資本利得稅以及FIRPTA預扣（見上文）。請注意，如果外國賣家選擇使用此交易所，他們必須在出售后 45 天內確定其新的投資房產，並且必須在 180 天內關閉該房產。

有關法律和稅務相關問題的更多資訊,請參閱以下資源:

• 快速外國買家的事實

• 如何投資曼哈頓房地產