最佳曼哈頓街區尋找紐約市公寓在2020年出售

Anthony Guerriero , 6/22/18 下午 2:17

紐約新開發公寓的管道回顧

 

更新於 2020年4月20日

房地產總是高度當地語系化,所以當你聽說2019年曼哈頓房地產市場的新公寓供應過剩時,請注意,四個邊緣的曼哈頓社區將受到最大的影響 - Financial District , 南街 Seaport , Lower East Side & East Village .


基於最近的 The Real Deal 文章庫存超載」,這四個街區將在未來18個月內收到40%的新曼哈頓公寓在管道。是的,這隻是幾個街區的很多新房產。從長遠來看,增加的公寓股票將是一件好事,紳士化這些社區,傳統上沒有吸引很多居民。然而,從近期來看,如果一個人的退出策略不到7到10年,也許其他社區更有意義。


在整個曼哈頓,有一些物業分類和鄰里新公寓供應不足,所以當供過於求只集中在四個街區時,最好不要一般性地。買家和租房者在社區與永久低的公寓庫存,如 Greenwich Village , 平鐵, 黃金 Upper East Side (第五至列剋星敦)和黃金 Upper West Side (百老匯到 Cpw) 可能永遠不會尋找租金或購買 Lower East Side 或 Financial District .這些社區吸引非常不同的客戶。


在這個曼哈頓房地產市場概述中,我們簡要地討論了新的公寓庫存管道鄰里,並突出一些新的發展,我們喜歡。對於那些擔心"供過於求"一詞的嗡嗡聲的人,他聽了美國最大的公寓REIT公平住宅負責人山姆·澤爾(Sam Zell)的話,他最近表示,紐約有些供過於求,但表示供應相對較少,沒有能力在供過於求的城市市場(如紐約市)過度供應。

 

有關當前資訊,請查看我們的曼哈頓市場分析頁面

 

Financial District & Seaport (供過於求)


  • 菲迪和 Seaport 將看到近2000個新公寓單位的管道。
  • 在未來幾年裡,這些街區的新單位比曼哈頓的其他地方都多。
  • 我們看到許多傳統的 Wall Street 公司退出 financial district 去城市中有更多的A類辦公大樓的地區,如德意志銀行去時代華納和許多其他移動 Hudson Yards .其中一些建築正在改建為住宅,而新的建築大樓也將進入市場。
  • 以目前的吸收率,需要8年才能賣出 Financial District 附近。

2019 年 8 月 19 日 更新: 

根據布隆伯格的文章,題為「曼哈頓的公寓 Financial District 正在「,公寓庫存在 Financial District 與 2018 年第 2 季度相比,增長了 24%,而新發展是領漲的。 隨著所有供應進入市場,轉售公寓價格下降11%,新開發公寓價格下降46%! 在 2019 年第 2 季度,沒有轉售公寓每平方英尺售價超過 1,600 美元。 這6年沒發生過!

買家現在很清楚附近的庫存量,上市時間比曼哈頓任何其他街區都長。 在過去的幾年裡,隨著曼哈頓人前往各區,布魯克林和長島佔據了更大的銷售份額。現在,我們看到各區的銷售速度比布魯克林快得多, Long Island City :  

待售金融公寓

在接下來的一年裡,130威廉,77格林威治,25公園行和一 Wall Street ,所有地面的新發展設置在 Financial District .新的改造也在進行中,包括175水街,老AIG大樓的遺址。 隨著所有這些新產品上線,明年將是出售轉售物業的艱難時期。 Financial District . 

 

Lower East Side & East Village (供過於求)


  • LES 和 EV 將在管道中看到第二高的單位數量。
  • 在 LES 和 EV 之間,大約有 1,000 個新設備即將上市或正在籌備中。這些單元大部分將來到LES,有815個單位用於一個特定開發, One Manhattan Square ,由埃斯特爾。
  • 對於 Lower East Side ,靠近埃塞克斯十字路口的新開發公寓可能會更好,如 198 果園,242 布魯姆,150 里文頓,因為分區要求嚴格的高度限制 12 層。

 

億萬富翁行(供過於求)

 
  • 第57街走廊被稱為億萬富翁的行。目前,它包括 432 Park Avenue , One57 此外,還有一些新的塔樓正在建設中,如520公園, 220 Central Park 南,和111 W 57街。計畫外開發包括 Central Park Tower 在217 W 57街(又名諾德斯特倫大廈)。
  • 此類超豪華公寓的價格從每平方英尺 5 萬至 10 萬美元不等。
  • 與 FiDi 和 LES 不同,自 2016 年第 3 季度以來,管道一直在穩步收縮。這可能是因為開發商終於注意到遠離超豪華市場的警告。
  • 的開發人員 One57 432 Park Avenue 還沒賣完所有單位。但是,現在,在預售階段購買該專案的原始投資者現在準備出售,現在與該專案的開發商競爭,這可能會影響定價和未來價值。  
  • 2019年4月30日 更新: 根據一篇Curbed的文章,by對房地產估價師喬納森·米勒的估計,接近億萬富翁的Row公寓的一半仍未售出。一些範例包括: 111 West 57 街道只有20%的單位在合同,在 One 57 ,開發商仍有近20%的庫存,100西53街仍有63個93個住宅出售。 220 Central Park 南方是其中最成功的一個,他們80%的住宅要麼關閉,要麼合同。
  • 2019 年 6 月 1 日 更新:不是真正的億萬富翁行的一部分,但在附近地區,一個新的"負擔得起的"豪華公寓進入市場。公園洛吉亞, 位於 15 West 61 對於尋找中央公園附近的公寓的購房者和房地產投資者來說,街是一個偉大的補充。
 紐約康多 

 

遠西城(供過於求)

 
  • 公寓和租賃市場的供過於求將持續2-3年,增加3塔在 Waterline Square ,其中287套公寓即將上線,還有800個出租單位。
  • 雖然我們愛大多數方面 Waterline Square 專案包括拉斐爾·維諾利的驚人建築設計, 科恩·彭德森·福克斯,和理查·邁爾,華麗的內飾,華麗的水景,100,000平方英尺的共用設施,一個精心策劃的食品市場概念和餐廳Cipriani,當然25年的減稅,它可能不是一個純粹的投資者的最佳選擇,給出租你的地方,你會競爭與開發商的800出租單位和公司無限資源。這將降低投資者的潛在回報。
  • 如果競爭減少(通過較低的出租單位數量),我們的評估可能會有所不同。對於沒有出租房屋期望的主要房主來說, Waterline Square 是一個偉大的專案。而且,毫無疑問, Waterline Square 專案將最終使整個河濱大道地區更鄰里友好。
  • 至於河濱大道的其餘部分,租金率在過去兩年中有顯著下降,因為競爭與新的公寓(50河濱和 One West End )和租賃建築在該地區,如21西區,去年帶來了612租金。我們預計這個街區的價格壓力會下降,直到供應來自 Waterline Square 被吸收。

 

曼哈頓公寓出售影像信用: rew-online.com

 

Upper West Side (核心 - 百老匯到CPW)

 
  • 現有公寓庫存水準低,管道不斷減少,為該地區出售的曼哈頓公寓創造了更健康的供需平衡。
  • 現有建築,如 The Harrison , The Laureate 林登在轉售市場上成為最出色的買入者之一。
  • 新的發展,如 250 West 81 街道(下圖),由羅伯特設計。A.M. 斯特恩(又名 15 Central Park West ),銷售火爆,因此在優質UWS對頂級專案有需求。
  • 世紀之交的貝爾諾德公寓在W 86街變成公寓,將創下歷史最高價格的核心UWS與羅伯特A.M.斯特恩作為建築師和HFZ資本集團作為開發商。將於2018年夏季上市。

 

曼哈頓公寓影像信用: 250 West 81 街

 

Upper East Side (核心第五到萊克斯 + 口袋)


  • 對於Lenox Hill來說,現有公寓庫存水準低,管道不斷減少,創造了更健康的供需平衡。
  • 許多核心 UES 擁有大量合作社,有效地限制了未來新開發單元的水準。
  • 在列剋星敦以西,第二大道地鐵線及其在96、86、72和63街新建的公交中心也帶來長期機遇。此區域的 Upper East Side 因此,租金增幅高於平均水準。
  • 新開發的公寓在UES的傳統口袋,如20 East End Avenue 做得非常好。我們期望同樣 40 East End Ave,下面討論。

 

Greenwich Village & West Village


  • 該村是永久賣方市場的罕見例子。
  • 現有公寓庫存水準低,管道不斷減少,創造了更健康的供需平衡。
  • 市場上或正在籌備中,只有91台。自2015年底以來,庫存一直在下降。
  • 鑒於該村的大部分都是具有里程碑意義的,那裡幾乎沒有新的專案。那些得到綠燈的人,通常是在較小的一面。

 

平鐵 → East Chelsea


  • 現有公寓庫存水準低,管道不斷減少,創造了更健康的供需平衡。
  • 驚人的成功 Walker Tower 在 East Chelsea ,鞏固了該地區作為一個豪華社區,導致巴尼的市中心附近開放。
  • 專案,如10麥迪遜廣場西和 Madison Square Park 塔(幾乎賣完了),平均價格北為3000美元/平方英尺,顯示了Flatiron社區的力量。其他在建的,如121 E 22,由托爾兄弟開發,由雷姆·庫哈斯的OMA設計,也銷售火爆。

 

紐約公寓

 

West Chelsea & Hudson Yards

  • 低層分割區要求 West Chelsea 低於28街將限制未來新開發單位進入市場的數量。
  • 高線附近建造的大部分可用土地已經出售和開發。
  • 的 West Chelsea 鄰里正在迅速成為低層豪華飛地,高支付 Hudson Yards KKR、百仕通和摩根士丹利等公司的員工將生活。作為過去的遺跡,街區每一條街上都會遍布著藝術畫廊。我們期望 West Chelsea 有一個非常高檔的未來,類似於今天的Soho。
  • Hudson Yards 適當的只有兩個塔出售 - 15 Hudson Yards (售出 60%)和 35 Hudson Yards (尚未啟動)。這兩座塔樓將成為像非常成功的時代華納建築 Columbus Circle ,但是,他們將在 Hudson Yards ,錨定不僅 Hudson Yards ,但所有開發都在專案以北進行。相關集團將確保這兩座住宅樓難以擊敗。
  • 2020年2月,相關小組啟動了由建築師湯瑪斯希瑟威克,燈籠屋新專案。位於一個非常理想的區域 515 West 18 街,這個豪華的紐約公寓提供驚人的第一報價。

 

公寓出售紐約

 

Tribeca (核心)


  • 金融家、精通技術、創業型的企業家深受喜愛,藝術家們的閣樓轉租公寓和名人批准的建築,提升了這個曾經的工業區的聲望。
  • 超級豪華建築,如 70 Vestry & 56 Leonard 鞏固了鄰里作為超級豪華避難所的聲譽。
  • 鄰里的低層分區要求是對未來庫存的上限。 

 

SoHo, NoHo 和 Nolita


  • 現有公寓庫存水準低,管道不斷減少,創造了更健康的供需平衡。
  • 這些街區的低層性質是對未來庫存的上限。
  • 新專案,如 565 Broome 由倫佐·皮亞諾設計是一個新增加的社區主要由低層建築組成,幾乎沒有設施或停車場。雖然這個項目位於SoHo的邊緣,它提供了一些非常獨特的地區。
  • 對於 NoHo (又名休斯頓北部) –諾麗塔(又名北 Little Italy ),兩個名人磁鐵飛地,專案如 40 Bleecker , 75 Kenmare • 152伊莉莎白街是我們最喜歡的超級豪華精品建築的賭注。他們肯定會是最受歡迎的時尚市中心租戶。

在紐約出售的公寓
 

曼哈頓黃金公寓出售

現在,您已經瞭解了曼哈頓新開發公寓市場的情況,我們建議您瞭解以下新開發專案,在不供過於求的情況下在紐約黃金街區出售。此外,不要忘記查看我們的紐約市財產搜索頁面。

 

90 Morton 街  

West Village

我們喜歡這棟建築位於 West Village 並且喜歡它有良好的骨頭!最初建於1912年, 90 Morton ,這是印刷廠四代人的家,正在被重新詮釋為豪華住宅的心臟 West Village .由於其以前的工業用途,它擁有高高的天花板,大的空間,以及地板之間的密集密度,以盡量減少鄰近樓層的聲音,使其成為家庭生活的理想選擇。

曼哈頓的公寓

該建築將設有35個住宅,12層,從2至5間臥室。生活空間宏偉,閣樓般,最高12英尺的天花板高度,天花板橫樑,10英寸寬的白色橡木地板,波利形廚房櫥櫃,白雲白色大理石浴。8至12樓設有私人露臺和較大比例的窗戶。

設施包括24小時門衛和禮賓服務、提供隱私和安全的相鄰汽車艙、私人圖書館、游泳池、健身中心,以及屋頂帶廚房、酒吧、燒烤、壁爐和化妝室的全景觀露臺,可欣賞哈德遜河和自由女神像的360度美景。

曼哈頓出售的公寓

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圖片禮貌: 90 Morton


200 East 21 街

Gramercy

我們喜歡在東21街200號的價格點,以及蛤附近。一個更合理的價格的新開發公寓在 Gramercy 是200東21街。預計2019年初交付。這個私人飛地,在令人垂涎的67個住宅 Gramercy 鄰里,其中包括 Gramercy 公園。BKSK 的建築師設計了具有歷史背景的砌體和玻璃立面。室內裝飾由尚帕利莫製作,而著名景觀設計師Halsted Welles協會設計了綜合公共綠地和景觀私人露臺。

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住宅設有8'高青銅窗,7英寸寬木板橡木地板,波利形廚房,白色沙石英檯面和背濺,多恩布拉赫特固定裝置和電器由Miele。主浴室設有土耳其丁香大理石牆,輔以白色西維克大理石地板、定製的RiFRA梳妝台以及Dornbracht的配件和固定裝置。

設施在 200 East 21 街道包括室內和室外空間,包括帶服務員的天窗正式健康套房接待區;陽光充足的健身中心、帶娛樂中心和娛樂廚房的居民休息室;和綜合種植屋頂休息室。所有這一切 200 East 21 街道是尋找在紐約出售的公寓的絕佳選擇。

紐約出售的公寓

 

在紐約出售的公寓

圖片禮貌: 200 East 21

250 West 81 街   

Upper West Side

我們喜歡這個新的優雅的精品豪華公寓建築在百老匯和西81街的西北角。由羅伯特設計。斯特恩250西81街將上升18層,只有31個家庭。煉金術地產和凱雷集團正在開發該物業,煉金術地產和Stribling行銷協會是該專案的獨家銷售代理。這棟樓賣得很快,所以只剩下幾單位了。 

250 west 81 街道公寓 upper west side 紐約-1

我們喜歡這座建築建築師羅伯特·斯特恩的作品,他是曼哈頓最好的建築師之一。該建築的外牆是典型的斯特恩,在經典的曼哈頓戰前風格,與挫折,印第安那石灰石和灰磚。斯特恩設計了紐約市一些最重要的建築,如 15 Central Park West , Superior Ink , 20 East End Avenue , 520 公園和 220 Central Park 南。雖然他的其他一些建築的價格是遙不可及的,這裏的定價更加合理。

250 West 81 街 Upper West Side 紐約公寓 1-1

250 W 81 街的永恆經典全白色內飾,將設有高高的天花板、大窗戶、青魚紋橡木地板、來自英國的Smallbone Devize廚房和Gaggenau電器。浴室將鋪有白色大理石地板、大理石牆壁和定製的大理石梳妝台。其他浴室設施包括花灑淋浴、浸泡浴缸和輻射熱地板。

在心臟 Upper West Side

我們愛 Upper West Side 附近,我們生活了5年以上,當第一次搬到紐約許多個月前。UWS 是家庭和日常生活的一個很好的地方。它日夜生機勃勃,充滿了一大段人。扎巴爾斯,費爾韋和西塔雷拉,UWS的真正主食,都是5分鐘的路程。此外,1至9趟列車距離河濱公園僅2個街區。當然,也很容易到西城高速公路、中央公園、美國自然歷史博物館和林肯中心。

的 Upper West Side 定義是尋找紐約市公寓出售的人的最佳選擇之一。

預計2019年底入住。

250 West 81 街 Upper West Side 紐約公寓 2 

250 West 81 街 Upper West Side 紐約市公寓 3

圖片禮貌: 250 West 81 街

 

40 East End Avenue   

Upper East Side

我們愛40 East End Avenue ,由建築師黛博拉·伯克設計,耶魯建築學院院長,她取代了即將離任的院長羅伯特·斯特恩,擁有29個住宅,從2到5間臥室,超過18層。這棟樓剛剛推出,並以其第一個發行價。20 East End Avenue ,一個新的公寓開發一個街區南,在價格升值和威望方面做得很好,從報價到交付。我們期望在這裡取得類似的結果...

40 east end avenue 公寓 紐約 2


住宅在 40 EEA 設有許多窗戶、白色橡木硬木地板、Gaggenau 電器、義大利 Arabescato Caervaiole 大理石板檯面、水廠固定裝置和一系列優雅的義大利大理石,將浴室全部完成。40 EEA 的設施提供方便和魅力。套房設施包括圖書館、遊戲室、健身中心和美食餐飲廚房。外面,門廊在隱蔽的、有蓋的輔助入口確保車輛的隱私。

擁有全國最好的私立學校,如查平學校和佈雷利學校, East End Avenue 是一條11個街區的小大道,從東79街一條街道到東90街,從約克大道和死胡同進入佛蘭克林·羅斯福大道。因為羅斯福的死角 East End Avenue 感覺更像是一個小路或封閉的社區,而不是城市街道。隨著優步和新的第二大道列車, East End Avenue 和以前一樣靠近城市...我們愛這個街區


40 east end avenue 公寓 紐約 3

在紐約出售的公寓圖片禮貌: 40 East End Avenue


27 East 79 街  

Upper East Side

我們喜歡這個新建築的法國設計 27 East 79 街道,事實上,它只有半個街區,從中央公園!到目前為止,它是市場上最華麗的新開發專案之一...如果你喜歡法國設計 - 我們當然這樣做!

在麥迪森和第五大道之間的東 79 街, 從中央公園只有幾步之遙 27 East 79 ,唯一的公寓,曾經優雅塊給外國買家和投資者一個機會,在一個傳奇的鄰里,有大多是合作社和聯排別墅。  

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該建築的外牆採用博克斯藝術風格設計,具有新藝術風格,同時從戰前鄰居那裡獲得靈感。建築採用石灰石裝飾,入口門、朱麗葉陽臺和玻璃裝飾的格柵裝飾。

住宅設有白色橡木鑲木地板、定製造型、大窗戶和直達電梯。此外,廚房還配有法式拉科努系列、Miele電器和建築師內閣阿爾貝托·平托的定製木製品。浴室鋪有大理石。

從購物在麥迪森大道,大都會藝術博物館,弗里克收藏,加戈西亞畫廊,所羅門R.古根海姆博物館,以及所有最好的私立學校在曼哈頓(學院學校,道爾頓學校,三一學校),位置是不能擊敗的。

 

紐約出售的公寓

圖片禮貌:27e79.com

 

要完成...

知道在曼哈頓買房的最佳街區可能很棘手,尤其是市場上有很多新的開發專案。我們建議您花時間瞭解社區的不同經濟性,包括即將推出的內容。

如果您沒有使用代理,現在開始使用代理。確保他們瞭解市場上到底發生了什麼,許多人不會。在買家市場,擁有自己的代理更為重要,因為最終你可能會把錢留在桌子上,這從來就不是一種好感覺。 您自己的經紀人將沒有既得利益,敦促你選擇一個特定的發展。請記住,開發人員的代理只為開發人員工作!不適合你!

在曼哈頓邁阿密房地產,我們專注於説明國際和國內買家找到和購買他們想要的東西,並做到這一點,以正確的價格。無論您是在尋找投資物業、主住宅、為前往哥倫比亞或紐約大學的孩子提供公寓,還是尋找一家公司來管理您在紐約的公寓,我們都在這裡為您提供説明。  

下面你可以聽到我們客戶的故事,看看你適合的地方。

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