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購買價格
與其他國家不同,曼哈頓和邁阿密的房產都配備了公寓的最終銷售價格,包括所有廚房用具。

地板
在曼哈頓,與邁阿密相比,從開發商購買新建築時包括樓層。

結算成本
結算成本估算約為購買價格的3%,沒有融資,4.5%的購買價格,如果融資,這是大約2%的按揭金額。此結算成本估算包括轉讓稅以及記錄和法律費用。如果購買計劃新建設,根據市場條件,這是習慣,買方支付額外的賣方轉讓稅的1.825%,在紐約和1.25%-1.75%在邁阿密的開發商費。  

運營成本(現金支出)

共同費用(或維護費用)

對於公寓,普通費用通常從每月 0.70 美元和 1.10 美元/平方英尺不等。此類費用包括公共區域供暖、電力和清潔;水;基本電纜;安全性;建築保險;以及建築設施(健身中心、禮賓部、休息室、游泳池、遊戲室等)的運營。

合作社收取維護費,其中包括所有共同費用加上稅費(業主不單獨支付)和建築物的按揭利息(如果有的話)。Coop 公司可能在該建築上擁有未償還的抵押貸款(用於屋頂維修或其他原因),利息將轉給Coop股東。因此,您經常會看到 Coop 的維護費用可能更高(即使調整了維護費中包含的稅費),因為根據法律,公寓不允許承擔債務。

 

房地產稅

房地產稅(或財產稅)按評估值計算,這是市政府給房產的價值。然後,根據此評估值應用費率。這個過程有點深奧,但經驗法則是曼哈頓每月購買價格的0.1%,邁阿密每月購買價格的0.2%。

曼哈頓對某些建築制定了一系列減稅計劃,在某些情況下,這些建築可減稅10年、15年或20年。有關詳細資訊,請參閱房地產稅頁面。

邁阿密對主要購房者有25,000美元的宅基地豁免,但這種豁免的價值卻微不足道。在房地產稅頁面上查看對此的更多討論。

 

抵押 貸款

如果業主決定獲得抵押貸款,那麼他或她將有每月的費用,包括利息和本金。由於抵押貸款計算的性質,在早期,買方將支付大部分利息,這是免賠的美國稅收目的。在以後的幾年裡,買方將支付大部分本金。

例如,如果買方以1,000,000美元購買了一處房產,並在30年固定期限以5.5%的5.5%融資50萬美元,那麼當年的抵押貸款付款總額將為34 067美元(或每月2 839美元)。其中27 332美元為可抵扣稅款的利息。隨著時間的推移,隨著貸款本金的償還,可抵稅利息的金額將會下降。然而,在初期的幾年裡,抵消租金收入是一筆非常大的開支。

有關抵押貸款的更多資訊,請訪問抵押貸款融資頁面。

 

保險

業主應當獲得財產保險和責任保險。這個費用每年只有幾百美元。通常,房東會要求他的房客也獲得保險,所以對房東的風險減輕了。

在佛羅里達州,一個獨立之家的主人會想要獲得洪水和颶風保險。

 

經紀費

在美國,賣家總是在購買交易中支付傭金。賣方通常支付購買價款的6%的傭金,該傭金由買方經紀人和賣方經紀人平均分配。因此,買家不支付任何費用,讓我們代表他們進行購買交易。

如果買方決定要在曼哈頓出租新公寓,他們將不支付我們幫助尋找房客的費用,因為傭金(年租金的15%,由買方和賣方的經紀人平分)由租戶通常支付。然而,在邁阿密,業主通常支付傭金(年租金的10%,買方和賣方經紀人平分)來尋找房客。

「物業管理」頁面上瞭解有關出租房屋的更多資訊。

 


 

非營運成本

折舊

美國政府允許投資物業的擁有者在27.5年內折舊購買價格和非融資相關成交成本。例如,如果買方以 1,000,000 美元購買房產,且非融資相關結轉成本為 25,000 美元(1,000,000 美元,高於上文所述的 2.5%),則買方每年可扣除 37,273 美元或每月 3,106 美元作為折舊。這是一筆可觀的非現金支出,可以從租金收入中扣除。

 

攤 銷

美國政府還允許投資財產的擁有者在貸款期內扣除結算成本融資部分的攤銷。這也是一個非現金支出,可以從租金收入中扣除。

 


 

負應納稅收入

最終,美國政府允許為購買房產提供資金的投資者在開始年份的所有扣減(包括上述現金和非現金)將負應納稅收入(或稅收損失)。這與現金損失不相混淆,因為如果支付 40% 的首付,擁有者可能會為現金目的實現盈虧平衡(例如,既不產生現金收入也不產生損失)。當房產為納稅目的取得收入、抵銷這些收入並取消這些年的稅收時,這些稅收損失可以結轉至年份。然而,隨著時間的推移,現金收入將增長,財產的價值也會增長。

 

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