在邁阿密和紐約銷售房屋和公寓

我們建議在出售曼哈頓住宅物業時選擇您喜歡的經紀人或代理。你不想發現自己幾個月的想法:「為什麼我曾經僱用過這個傢伙或女孩? 我從來沒有喜歡他們擺在首位。你知道當你和某人打掉它的時候,什麼時候沒有。從長遠來看,你打的人會更努力地為你工作。

如果您在邁阿密出售房地產,此銷售指南也有效。

雇傭經紀人時要留意危險信號,比如告訴你你想聽什麼,比如提出一個高的銷售價格。這是上市代理的常見做法。如果你選擇這種策略,你的風險以低於你定價正確第一次的價格。所以,不要愛上這個策略。 

請記住,您的代理並不總是需要成為所有事情的專家,但他們應該誠實地了解他們所知道的和不知道的,並且有一個團隊可以依靠他們來找到問題的答案。當然,他們需要有一些經驗。他們需要知道市場上的庫存是什麼,並詳細。但是,另一方面,如果你僱用的人有太多的上市和3億美元的銷售去年,他們永遠不會再見,永遠不會出現在一個顯示。你需要有人來做工作。不只是給你一個投球!

您的代理需要能夠教育您有關該過程。通常,代理會獲得清單,離開,並且從不告訴所有者期望什麼。 

美國房地產市場非常透明,尤其是與許多其他國家相比。已結束的銷售交易記錄數據在收盤后 60 天內公開提供。因此,提出上市價格不應該那麼困難。 

分析可比物業的價格

為了開始出售房屋的整個過程,賣方需要對房產進行客觀估價。為了獲得這樣的估價,我們將向賣方提供一個比較市場分析 (CMA),該分析包括:

1. 市場上當前的房產。
2. 最近售出的房產。
3. 最近售出但尚未關閉的房產。

通常,我們將能夠在同一棟建築、相鄰建築物或競爭物業內獲得類似的資訊。

此比較中使用的屬性必須在位置、大小和類型(即Coop 或 Condo)方面與賣方的財產相媲美。此分析將成為賣方定價策略的基礎。

訪問房屋出售像你自己的,以確定價值

我們建議賣方訪問市場上的其他房屋,以評估競爭的定價。賣方必須客觀地通過買方的眼睛看待每一個財產,把情感排除在等式外。

定價是由市場決定的

然而,定價房產並不是一門精確的科學,因為在美國,定價非常透明。市場對當前房價相當有教育,最終將決定某一套房屋的價格價值。

一開始準確定價很重要,否則房產將在市場上萎靡不振。如果發生這種情況,經紀人和潛在買家將注意到。沒有看到物業,這些經紀人將作出判斷,為什麼它沒有出售。例如,他們可能會推斷出該房產有問題,因此,根據這種盲目的評估,引導客戶遠離該物業。

對於賣方來說,一旦上市銷售,並相應地調整他們的預期,觀看市場對房屋的反應也是非常重要的。

相關:

房地產資本利得稅

"曼哈頓公寓市場分析"

為了確保賣方的財產以最有效的方式進行銷售,我們將確保賣方的上市儘可能覆蓋最廣泛的受眾。我們通過與其他經紀人建立聯繫,開發有吸引力的和有效的電子和印刷行銷材料,為房地產經紀人和買家託管開放房屋,開發直郵活動,最重要的是通過各種突出的網站,包括我們自己的網站獲得最大的網路曝光,  www.ManhattanMiami.com .

本地代理與代理網路

賣方的財產與曼哈頓的每一家房地產公司共同仲介,並將提供給所有28,000名獲准在紐約開展業務的房地產經紀人。

在超過90%的銷售中,除了上市代理之外,其他代理商將帶買家。因此,賣方的代理人必須聯繫負責尋找您買方的實體:經紀社區。

開放房屋

我們將舉辦開放式房屋,針對經紀社區,我們引入房地產經紀人查看家。

我們還定期舉辦一般開放房屋,向公眾宣傳和教育賣方的財產。

開發行銷材料

我們只使用專業的照片和平面圖,我們市場的財產。我們還將開發其他專業的宣傳材料,包括幾乎階段性的照片,如果公寓是空置的。我們發現這對説明潛在買家瞭解公寓的設施齊全的外觀非常重要。 

網路曝光

90% 的買家使用互聯網作為家庭搜索過程不可分割的一部分。因此,每個清單都將突出顯示在:

• www.ManhattanMiami.com
• www.NYTimes.com
• www.Streeteasy.com
• www.olr.com(線上住宅 )
• www.REBNY.com(紐約房地產委員會)上市服務
• www.realtor.com 
• www.WorldProperties.com
• www.Trulia.com
• www.Zillow.com

而且,如果賣方的房產價格超過 5,000,000 美元,它將自動放置在最突出的豪華房地產網站上:

• www.LuxuryPortfolio.com
• www.UniqueGlobalEstates.com
• www.ExceptionalProperties.com  (由羅布報告)

直銷

當出售曼哈頓或邁阿密豪華公寓時,直銷是一種對賣方房產產生興趣的有效方法。我們有專有的郵件清單與成千上萬的潛在買家,我們將分發賣家的清單。

我們將保持警惕,確保我們帶給您房產的潛在買家在財務上有資格購買,以盡量減少浪費時間。在確定買方是否適合我們的客戶時,我們將提出必要的問題。例如,我們將:

• 向潛在買家申請抵押貸款資格預審信函。
• 詢問有關潛在買家收入和資產的相關問題。
• 詢問潛在買家是否出售他們的房屋以評估購買準備情況。
• 詢問他們過去是否擁有或擁有財產。
• 如果潛在買家正在獲得抵押貸款,則獲取存款資金證明,如果交易全部是現金,則獲取總購買價格的資金證明。

在證明買方在財務上合格之前,我們絕不允許賣方與潛在買方簽訂合同。

在紐約,優惠由買家和賣家口頭提供。在佛羅里達州,報價以書面形式提出,10%的押金隨報價一起提交。因此,在紐約,由於要約是口頭提出的,該要約對買方沒有約束力。然而,在邁阿密,由於報價是書面提出的,並附有定金,佛羅里達州的報價將對買方具有約束力。

• 我們將從買家和買方經紀人的所有出價或報價,並立即轉發給賣方。
• 我們在法律上有義務向賣方提交所有報價。
• 一旦收到要約,我們將不僅與賣方討論報價,而且還討論報價的其他條款和潛在買家的資格,如成交的可能性、截止日期、融資意外情況等。
• 我們的工作是為我們的客戶提供盡可能最好的價格和條件,所以我們可能會鼓勵賣方進行還價,並開始談判過程,以便雙方就價格、條款和結算日期達成一致。

請記住,雖然要約可能是一件偉大的事情,但如果買方沒有資格購買或通過董事會批准(特別是在Coop的情況下),則要約毫無意義。

房地產經紀人將準備合同

在紐約市,買賣雙方通常聘請紐約房地產律師進行交易。雖然在佛羅里達州,這是不太習慣的,我們的客戶總是聘請佛羅里達州的房地產律師為他們的交易。我們總是建議我們的買家和賣方在每筆交易中都有法律代理,這樣他們在整個過程中都會得到很好的保護。

我們在曼哈頓和邁阿密都有許多律師,所以我們可以將您與非常稱職的律師聯繫起來,代表您進行交易。我們建議遠離大型律師事務所,因為他們可能會收取噸錢,讓他們的律師助理做一個簡單的關閉。

一旦你與買家達成條件,你的律師將開始準備銷售合同。買方的律師斷定該建築的財務狀況令人滿意,而且建築物和銷售合同的附則是可以接受的,買方律師將允許買方簽署合同。

買方存款將由賣方律師保管

買方在簽訂合同時,還需要出示購買價的10%的定金。合同加上押金將轉給您的律師簽字。存款將存放在您律師的代管帳戶中,直到結算結束。

請務必注意,在合同由各方交付和簽署之前,您仍然可以接受和接受其他報價。

如果融資,買方應繼續其貸款申請。建議買方在開始住房搜索之前預先獲得抵押資格。

"買賣物業時的稅務及法律問題"

申請材料可以類似於合作社和公寓。買家將需要準備董事會包,這是類似的公寓和合作社。

完成董事會套餐包括準備申請和提交由買方註冊會計師簽署的財務報表、支援財務報表(包括銀行對帳單等)的檔、三年的納稅申報表、個人和財務參考書、專業參考書、銷售合同以及銀行承諾書,說明抵押已獲批准,如果融資。

雖然買方的代理人將實際準備包裹,我們將與買方的代理人合作,以確保盡可能最好的董事會包準備並提交給管理代理審查。

一旦完成,董事會包將轉發給大樓的管理代理審查。一旦管理代理確定買方的申請已完成,並且所有信用檢查均獲得批准,包裹將轉發給董事會。

對於公寓,一般沒有正式的採訪。買方的申請將進行審查,如果包含所有必需的材料,並且按順序,通常會獲得批准。

就Coop而言,如果董事會喜歡它從申請中提供的資訊和證明檔中所看到的內容,將邀請買方與董事會成員會面面談。

管理代理通常會在潛在買家獲得董事會批准後通知我們。經董事會批准后,各方已準備好開始規劃關閉。

整個過程可以在公寓中快速移動,假設貸款能夠及時獲得,這個過程可以在大約60天內從合同轉移到關閉。Coop 過程涉及更多,可能需要超過 60 到 90 天的時間。

對於公寓,一般沒有正式的採訪。買方的申請將進行審查,如果包含所有必需的材料,並且按順序,通常會獲得批准。

就Coop而言,如果董事會喜歡它從申請中提供的資訊和證明檔中所看到的內容,將邀請買方與董事會成員會面面談。

管理代理通常會在潛在買家獲得董事會批准後通知我們。經董事會批准后,各方已準備好開始規劃關閉。

整個過程可以在公寓中快速移動,假設貸款能夠及時獲得,這個過程可以在大約60天內從合同轉移到關閉。Coop 過程涉及更多,可能需要超過 60 到 90 天的時間。

成交,有時稱為結算,是房地產交易的最後一步。

在截止日期,雙方當事人完成購買合同,將財產的擁有權從賣方轉讓給買方。

• 買方(或買方的銀行)支付購買時所欠餘額的付款,通常是購買價格的其餘90%,加上3.5%(沒有抵押貸款融資)至5.5%(帶抵押貸款)的結轉成本。
• 賣方將契據交給買方,並將鑰匙交給買方。
• 擁有權公司將在當地土地登記處登記新契。
• 如果賣方在收盤時擁有現有抵押貸款,賣方將收到出售所得款項、減去結轉費用和抵押付款。

對於外國買家來說,關閉可以在沒有買家實際在美國的情況下進行。買方只需將委託書轉讓給買方的律師或其他代表,然後代表買方完成交易。這是一種常見的做法。

"投資者的物業管理"