曼哈頓房地產市場分析。

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2020 年 7 月。

不同的 Nyc 夏天。 

 

大約在一年中,我通常給第二季度曼哈頓市場報告更新。然而,2020年第二季度是完全不同的動物,因為曼哈頓Manhattan real estate market房地產市場在2季度13周內關閉了12周。 

對於那些不知道在紐約市發生了什麼,在2020年3月23日,紐約進入鎖定模式,並在90天后於2020年6月22日重新出現。在此期間不允許進行物理顯示。在危機期間,由於賣家撤回了市場上的房產或延遲上市,庫存大幅下降。然而,現在,房地產重新上市,庫存同比增長8%。  

上個月的市場正在慢慢恢復,但還不一定達到正常水準。自 5 周前重新開放以來,我們看到了:

  • 84%的已簽署合同低於300萬美元。
  • 一個令人驚訝的緊迫感,其中一些買家,因為他們知道紐約將回到一些表面上的正常很快。 
  • 高端市場並沒有發生太多,因為許多人仍然在他們的夏季家園和旅行限制仍然存在。
  • 隨著美聯儲將基金利率降至零,抵押貸款利率創下歷史新低(低於3%)。
  • 總體指標顯示定價比 Covid 前水準低 8-10%,但價格不一。 
    • 對於新的開發,合併關閉成本和降價約8-12%取決於專案。 
    • 最大的折扣出現在高端市場,一些開發商重新定價,並承擔買家大部分的關閉成本,為現在交易提供了非常有吸引力的激勵措施。  
    • 500 萬美元及以上的轉售價格不會每周收到任何展示請求。因此,大型房產的嚴重賣家必須準備從 COVID 前的定價中至少打 10% 的折扣,而且可能更多。 
    • 折扣會隨著價格的下跌而下降,但低於 100 萬美元大關的折扣(如果有任何折扣)。的折扣很少。

租金:

  • 雖然租賃庫存很高,但市場也看到源源不斷的簽約租賃,尤其是每月和以下的10,000美元。儘管有折扣! 

接下來呢?

我們仍處於新現實的早期階段,然而,就COVID而言,紐約市現在是一個比全國80%更安全的賭注!  

如果紐約能夠維持其安全協定,保持低病毒感染,並且繼續有非常積極的消息,疫苗接種試驗和治療藥物(如雷姆德西維爾),歷史表明,紐約房地產將迅速恢復。  

現在, 我們已經過去的峰值不確定性, 這是 Nyc 的 4 月 / 5 月的時間框架, 所以也許最好的交易已經過去了。但是,我們相信,買家將有未來4-5個月,以獲得偉大的交易, 以及.一旦有一種已知能起作用的疫苗,而且很有可能在秋季看到一種疫苗,紐約市將恢復得比以往任何時候都好。 

問題?安排時間與您聊天。 

享受你的夏天! 

安東尼

 

巴勃羅 - 16。

2020 年 5 月

冠狀病毒對曼哈頓房地產價格的影響。

 

在這個前所未有的全球危機中,我們收到了幾個關於 COVID-19 對曼哈頓房地產市場價格的影響的問題。我希望大家在這個動盪時期保持安全和健康。當陪審團對接下來會發生什麼進行一切時,以下是有關紐約房地產市場的最新資訊。

3月下旬,紐約市陷入「醫學誘發的昏迷狀態」,以便擺脫公共衛生危機。因此,紐約房地產市場在過去兩個月中完全凍結了新的合同活動。紐約州禁止對曼哈頓公寓、公寓和住宅進行實物展示。而且,紐約市自三月中旬以來幾乎一直被封鎖。然而,那些在大流行爆發前一直在進行的交易已經能夠幾乎關閉,銀行繼續為抵押貸款提供資金。 

現在是5月中旬,紐約比危機高峰已經過去一個月了,並且從自我引起的昏迷中甦醒過來。多虧了紐約州州長安德魯·庫莫的領導,紐約已經成功地平緩了局面,並正設法擺脫這場危機。雖然我們還沒有100%走出困境,但在接下來的幾周和幾個月里,我們計劃分階段重新開放。曼哈頓的許多公寓樓將取消從5月15日起的搬遷和搬遷禁令,我們預計6月的某個時候將取消暫停演出。 

從後視鏡看,到2020年1月和2月,合同活動量同比增長15%,有望2020年春季成為一個非常堅實的銷售季節。不幸的是,情況已經不是這樣了!目前,公寓和合作社庫存銷售急劇收縮,只有5000個單位上市出售,比平時的春季銷售季節庫存水準低50%。即使市場計算日(計算房產上市出售天數)也已被上市門戶網站凍結,因為一旦實施暫停顯示房產的禁令,該計算就變得毫無意義。那麼,對曼哈頓房地產價格產生了什麼影響呢?

前聯邦儲備銀行行長本·伯南克指出,從病毒對曼哈頓房地產價格的影響中推斷出這種病毒為時尚早,但這種經濟停滯更像是一場自然災害,而不是一場經濟蕭條。這不是像2008年或大蕭條那樣的金融體系崩潰的結果。銀行實力雄厚,資本充足。 值得慶幸的是,美聯儲在貨幣刺激方面行動迅速,而政府迅速採取財政刺激行動。 

這一切的一線希望是,紐約房地產價格將大大受益於創紀錄的低利率和創紀錄的定量寬鬆政策。資產價格通脹是量化寬鬆的預期目標,儘管要有機會出現,但可能需要一些時間。不管曼哈頓房地產價格通脹水準從這個創紀錄的量化寬鬆刺激,最終,紐約仍然是全球頂級城市之一,人們仍然需要住房購買或出租。 

最終,這是一個可以解決的健康問題,特別是現在每個人都專注於Covid 19的問題。 

如果您想進行縮放通話以更詳細地討論市場,只需在下面與我一起選擇一個時間段:

安排通話

2020 年 2 月

今年2月紐約房地產市場的6件事。

 

1. 銷售活動比去年顯著增加

  • 待售銷售額增長 17% - 整體市場
  • 待售銷售額增長 25% - 60 萬美元 - 100 萬美元  
  • 待售銷售額增長21% - 100萬至200萬美元 

這表明,銷售活動比去年有顯著增長,而去年是市場活動的底部。價格低於200萬美元的樓盤出現了最大的反彈。我們終於看到需求超過了供應,這是我們在紐約有一段時間沒有見過的。2019 年 11 月、2019 年 12 月、2020 年 1 月和 2020 年 2 月在曼哈頓簽訂的合同增長了兩位數。先行指標,合同簽署活動的長期顛簸通常先於價格行動。一月份異常緩慢,合同簽署數量驚人,這在一年中最冷的月份並不常見。 

傳聞,我們注意到,當呼籲其他經紀人設置約會,至少25%的時間,這些單位已經接受報價。一點也不像12個月前的即將簽訂合同的單位要麼在市場上銷售了一段時間,又經歷了幾次降價,或者從開始定價的新房。此外,在最後一種情況下,我們看到擁擠的開放房屋 - 一些投標戰爭(一個不同時代的殘餘)。

2. 奢侈品市場活動加強折扣

紐約的折扣正在結束,1月份我們看到了6.4%的中值上市折扣(紐約的高利率),這表明賣家已經投降,交易沒有完成。雖然銷售活動增幅最高的是300萬美元以下的單位,但我們在高端市場也出現了一些改善。 

例如,Olshan的報告指出:"上周以400萬美元及以上的400萬美元簽署了20份合同,這是連續第三周20個或更多的銷售額。與原始要價的平均價格下降為 18%,而前 2 名銷售則扭曲了這一總價格。

"市場上的平均天數為 803 天,這一總量有所上升,因為一半的物業由開發商出售,並且已在市場上銷售多年。這是自2012年開始跟蹤此特定統計數據以來,本報告記錄的最高總數。

中央公園買家:如果你一直在看億萬富翁的行和中央公園市場,機會就在那裡。現在可能是市場好轉前介入的時候了。例如,對於願意住在特朗普國際酒店和塔的人 Columbus Circle ,你可以拿起一個偉大的直接中央公園景觀3間臥室,每平方英尺3,300美元(下圖)。DJT 不會永遠成為總統,這棟建築會在某個時候反彈。此外,我們已經看到在 One57 時代華納大廈,雖然直接中央公園景觀在這些和其他超豪華建築的價格下限徘徊在4500美元每平方英尺。 

曼哈頓房地產價格為1中央公園西。

請注意,我們不斷聽到買家在這個市場區隔,他們聽到更多的庫存正在上市。雖然其他街區的情況可能如此,但沒有新的建築進入億萬富翁的行。此外,擁有一覽無餘的中央公園景觀的庫存水準低於 2000 萬美元是有限的,因為大多數建築的平均售價為 3000 多萬美元。 

3. 新發展與轉售

2-3年前定價的新開發專案在市場上處於落後,其原因是開發商與銀行與投資者之間存在脫節。 

我們正在告訴我們的買家:在轉售市場有很多機會,每平方英尺1,100美元至1,800美元之間的物業價格。 

當然,在新的開發領域也有機會,有些樓宇的折扣為15%。然而,許多你看到兩位數折扣的建築是幾年前推出的。相比之下,我們看到2019年推出的樓盤定價反映了當前市場,從低價報價中幾乎沒有折扣,但仍佔用了許多買家的成交成本。

市場對價格非常敏感,而且有美元的動機眾所周知,存在影子庫存。這些是從不切實際的賣家中剝離出市場的單位,或邊緣社區的新開發專案。 買家是非常精明的這些天,知道如何發現一個良好的價值。如果你在過去5年購買它,並試圖出售它現在,你可能在水下或盈虧平衡。因此,準備顛簸的乘坐。花招和花招——有很多——不會讓高價出售房產。

新開發物業出售

曼哈頓出售的最新公寓

4. 租金上漲 

在經歷了過去幾年的疲軟之後,租金逐年大幅上升。從真實交易- 當公寓獵人試圖找出究竟是怎麼回事的經紀人費,他們現在有其他消息給他們暫停:租金比一年前,在所有三個行政區道格拉斯埃利曼市場報告覆蓋的5%至6%。

5. 抵押貸款利率

抵押貸款利率自去年同年同期以來大幅下降,並接近歷史低點。30年期固定抵押貸款利率為3.65%,而股市則接近26,900多點的歷史新高。相比之下,在過去30年中,同樣的抵押貸款利率平均約為6.25%。在過去10年中,2016年9月,這一比率僅為2倍,最低為3.42%,2012年11月最低為3.32%。

由於我們已經接近歷史低點,利率不太可能會低得多。因此,我們建議我們的客戶現在再融資或為其購買新房產融資,以在為時已晚之前利用這種人為的低抵押貸款利率現象。 

5. 冠狀病毒和外國買家 

雖然現在確定健康恐慌對房地產市場的影響還為時過早,但應該指出的是,紐約房地產市場一直由國內買家和外國人所錨定。自2016年以來,中國內地買家一直缺席紐約市場,歐洲人一直缺席,因為他們的貨幣已經處於低位多年。由於貨幣貶值,拉美人和巴西人基本上都失蹤了。

因此,我們預計短期內不會對紐約市場產生負面影響。如果美元貶值,健康恐慌消退,市場可能會起飛。最後,某些亞洲國家的投資機會可能有限,而當局則試圖阻止這種蔓延,導致紐約市的投資增加,這是一個沒有風險的地方。 

2020 年 1 月

視訊更新來自 Urbandigs

很多客戶一直在問紐約市市場的情況,所以我想通過諾亞的視頻向您發送快速更新 Urbandigs .com.他在曼哈頓房地產市場上做了出色的提煉工作。

 
視訊的主要內容是:

 

  • 2019年曼哈頓市場的政策驅動重置
    • 聯邦 TJCA 稅法從 2018 年開始更改,但限制 SALT 扣除10,000美元,使得初級房主(不是投資者)的花費更高。
    • 自 2019 年 7 月 1 日起,豪宅稅將上漲至浮動規模,影響了 2019 年全年的購買時間。
  • 市場一直在穩定:銷售放緩,合同簽訂情況改善,供應增長放緩。
  • 待售銷售額增長 7%
  • 市場底部發生在2018年第四季度
  • "打擊已經發生",所以現在可能是買的好時機。
 
 
您是否在 2020 年在紐約購買? 如果是這樣,讓我知道你正在考慮的大小物業,我會送你一小個選擇最好的購買,我們現在看到出售。第四季度的定價在2014/2015年的水準。我們預計市場不會進一步惡化,尤其是在稅收變化進入新市場的今天。
 

一段時間以來,我們一直在告訴我們的客戶,就活動而言,市場底部是在2018年11月~12月左右。2019年11月和12月的數位證實了我們的觀點,因為與去年同期相比,簽訂的合同增加了兩位數。由於紐約的天氣,我們有一些不同的銷售季節,所以我們總是需要看看上一年的月份或季度,看看我們是如何做的。[在城市挖掘視頻的結尾,他通過比較待售銷售,證實了我們告訴客戶的情況]

2019年的數據令人困惑,因為4月份宣佈在2019年6月30日之後購買豪宅稅。這使得第二季度大量高美元銷售,在第三季度自然結束。相比之下,2019 年第 3 季度看起來很糟糕,但將 2019 年第 3 季度和第 4 季度與 2018 年同期相比,銷量僅下降了 4%。

然而,2019 年第 3 季度的糟糕新聞導致賣家(包括開發商)提供更高的折扣。這反過來又導致轉售市場和新的開發市場的交易增加。

我們堅信,曼哈頓的市場調整純粹是由1萬美元引起的定價政策驅動。 SALT 帽。羅伯特·席勒估計,由於這項新稅法,紐約市的房產價值下降了11%。媒體也討論了供應問題,但我們不一定看到最黃金地段的供應過剩。當然,有過剩供應「C」鄰里像 Financial District 和 Lower East Side ,但質UWS, UES, Greenwich Village , Tribeca ,只是沒有。話雖如此,開發商和賣家提供一些良好的折扣,以移動產品知道人們往往是真實的頭條新聞,而不是專注於細節。

合同活動是定價的領先指標。如果我們繼續看到簽訂的合同出現兩位數的增長,我們預計價格將會上升,這些折扣將會縮小。

要求選擇紐約市屬性

2019 年 12 月

11月紐約公寓的鮮豔跡象

平均而言,買家在2019年11月從最後一個要價到最終銷售價格的5.7%的折扣。折扣是8年多來最大的! 這對紐約市來說是一個相當大的點差,對買家來說也是一個絕佳的機會。

聰明的買家已經注意到了市場上的折扣,因此,與2018年11月相比,公寓的合同活動增加了15%。紐約房地產動蕩的一年之後,一個光明的跡象(即, SALT 上限,豪宅稅的變化和WeWork)。

 

機會在35 Hudson Yards - 少數單位高達 30% 的折扣

相關集團需要另外 5-7 個單位進行35 種發售計劃 Hudson Yards 要有效(他們需要15%的出售之前,人們可以搬進來),所以他們提供一些陡峭的折扣,一些單位很短的時間。

適用折扣后,這些單元從 57 樓開始,每平方英尺價格在 2,250 美元到 2,400 美元之間!相當便宜,他們交付。35 Hudson Yards 有四季風格的完成,這是一些最好的,我們在曼哈頓見過。

外國人友好酒店服務(點菜)從旗艦Equinox酒店在建築的基地,居民35 Hudson Yards 將體驗真正的五- star 生活。  

35 Hudson Yards 公寓

如果你不感興趣,你認識什麼人嗎?您不是每天在紐約看到這種情況,尤其是相關小組。

如果您想瞭解更多關於此價格激勵,請告訴我們: Hudson Yards .我們很樂意分享每個單位的圖像和視頻之旅。

 

The Park Loggia 在 15 West 61 街

正如我們預測的那樣 15 West 61 街繼續是曼哈頓最暢銷的新開發專案。僅僅6個月,公園羅吉亞就售出了超過65個單位,截至12月1日。

為什麼?位置,位置,位置!

The Park Loggia Columbus Circle

  • 在百老匯和西61街的拐角處,只有一個街區以北 Columbus Circle ,這座32層高的塔樓將帶來172套公寓 Upper West Side .
  • 這是15年多來在哥倫布圓環地區建造的第一座價格合理的新開發公寓樓
  • 價格為今天的市場,不是3年前市場的峰值。 
  • 在 UWS 中的鄰域的這一特定寶石中,始終缺乏現有的和新的開發選項

 

燈籠屋推出銷售 West Chelsea

上市3周后 The Lantern House 正在簽署大量的合同。毫無疑問,價格和位置已經引起了買家的興趣。 Meatpacking District 和 West Village 只有4個街區南。的 Hudson Yards 是10個街區北,一個直射上第十大道或沿著高線。高線周圍的區域現已完全建成,所以我們不會再看到這裡的建築物了。就是這個...和 West Chelsea 現在是曼哈頓最昂貴的街區之一。

這就是為什麼在燈籠屋看到這麼好的入門級價格令人耳目一新。這是高線唯一的新開發專案,有1間臥室低於200萬美元(低至145萬美元,2間臥室低於300萬美元(很少低至240萬美元)。當然,如果你想河景,曼哈頓的房地產價格更高,但仍然不是在瘋狂的水準,像它的鄰居XI。

燈籠屋 West Chelsea

相關需要銷售 15% 或 28 個單位,然後才能宣佈發售計劃有效並開始關閉。預計2020年9月關閉。當銷售前 15% 的單位時,開發人員總是最有動力的,因此他們可以更快地轉向關閉。這是達成最佳交易的最佳時機。發行計劃生效后,開發商將提高價格。 
 
 
 

紐約市科技部門著火

在過去的幾周裡,紐約市已經鞏固了其作為全球第二大技術中心的地位,在 Hudson Yards 附近。科技公司正爭先恐後地尋找曼哈頓的黃金地產,以吸引該市龐大且受過良好教育的人才庫。與相關行業的協同效應使紐約成為這些科技巨頭的正確選擇。 

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2019 年 10 月

不要相信你所讀到的一切

曼哈頓公寓價格市場放緩。

這些聳人聽聞的頭條新聞出售了很多報紙和點擊,但並沒有服務於他們的讀者告訴他們什麼是真正是怎麼回事,曼哈頓的房地產價格。 

是的,第三季度的銷售活動和價格都下降了,但這確實是因為買家急於將銷售提前到第二季度,以避免豪宅稅的增加。簡單明瞭。 

這個稅是關於什麼的?2019年7月1日,購房者在關閉時繳納的豪宅稅從100萬美元以上的房產1%上漲至最昂貴房產的1.25%至3.9%不等的浮動比例。  

曼哈頓的房地產市場雖然沒有蓬勃發展,但並沒有這些頭條新聞中描述的那麼糟糕。 

  • 一個領先的指標,合約簽署,在第二季只下降了 2%。 因為去年。遠離血戰! 
  • 大多數黃金地段沒有過度的新發展,儘管在某些市場區隔——超級和超豪華市場區隔——已經過度建設了。正如我們之前已經注意到的,有過度建設的邊緣社區,如 Financial District , Lower East Side 和遠 Upper West Side ,例如。閱讀更多有關此內容。

《紐約郵報》指出,除了創紀錄的低抵押貸款利率特朗普與中國(截至今日)的緩和外,如果你是買家,就"有理由歡呼"。

知道這些頭條新聞將留在買家的腦海在季度或更長時間,一些開發商的新發佈的項目已經顯著下降的價格剛剛在過去一周。值得注意的是,我們最喜歡的兩個UES新開發專案(海沃斯和貝克福德)在過去幾天里下跌了8-11%。請參閱以下有關它們的詳細資訊:

很顯然,曼哈頓的房地產市場已經經歷了一個重置。2018年的稅法規定,在紐約擁有一套主要住宅的成本更高。現在市場已經重新調整,我們覺得長期投資者有機會。

利率人為地低,似乎正朝著特朗普的貿易戰採取積極步驟,正如我們所預測的。不可能把市場的底部當上時間,但我們認為我們已經過去最糟糕的時期了。

 

新開發專案降價

貝克福德大廈和塔樓,剛剛收到一個重大的價格調整2周后,其軟推出。多虧了媒體,我肯定! 

正如我們在9月21日的通訊中指出的,我們認為這個專案是紐約最好的新開發專案之一。現在,從最初的發行價格8-11%的折扣,它甚至現在是一個tter交易。建築的品質及其飾面與 135 East 79 街道 + 20 East End Avenue .而且,我們預計貝克福德的租金也類似,交付時每年每平方英尺超過100美元(2020年春季,貝克福德之家,2021年春季貝克福德塔)。 

貝克福德之家 UES

要求價格 + 貝克福德房子和塔樓的平面圖

 

The Hayworth ,另一個在夏季啟動的UES專案,今天剛剛降低了價格。例如,8A公寓剛剛降價11%。通過這種降低,8A 的價格為每平方英尺 2,101 美元,這是該口徑產品的未結價格。 The Hayworth 是一個精品建築,只有61個單位位於列剋星敦和86街的拐角處,並橫跨 The Lucida .2020年春季竣工后,這將是UES最好的公寓樓之一。 

The Hayworth

要求價格和平面圖 The Hayworth

 

轉售市場

許多賣方終於與市場接受,導致大幅降價。在某些情況下,我們看到轉售單位返回 2014/2015 年定價。並非在所有情況下,但對某些情況來說,這肯定是一些情況。然而,那些沒有按當前市場定價的房產將在市場上萎靡不振。那些價格合理的一直在賣。

隨著租賃市場走強和房地產價格的下跌,考慮到全球的收益率因負利率而不斷下降,收益率相當不錯。

新開發物業出售

曼哈頓出售的最新公寓

2019 年 5 月

曼哈頓公寓市場更新

那些試圖將任何市場(房地產或股票市場)的絕對底部的時間時間的時間,會發現它幾乎是不可能的,但有時有明顯的跡象...

4月份銷售活動顯著上升,表明底部可能已經過去!

真正發生的事情

與去年3月相比,4月份曼哈頓簽合同增長了兩位數(增長15.6%)和去年同期(上升11.6%),根據城市挖掘。簽約合同是任何房地產市場的領先指標。簽署合同的數量通常比價格變動前大幅增加。隨著2019年我們前進,我們將密切關注這個數位,但這些綠芽是一個非常好的信號,表明市場正在企穩,甚至開始好轉。令人失望的第一季度后,非常值得歡迎的消息。

2017 年 12 月通過的新稅法在過去一年裡確實吸走了曼哈頓市場的生活。但是,現在人們在提交2018年稅款(4月15日到期)后,對其影響有了更好的理解,其中一些不確定性已經消散。如果您還記得,法律上限為 1 萬美元,州收入和地方稅(即財產稅) ( SALT )主要房主可以從他們的聯邦納稅申報表中扣除,這是紐約主要房主的一筆微小金額。 這令大多數紐約人大吃一驚,令許多人措手不及。但是,雖然 SALT 由於不確定性,上限確實吸出了市場的生命,由於稅率降低、AMT門檻提高等漏洞,對高端市場的影響較小

隨著我們身後的稅收變化和銷售活動的加快,我們認為2019年是在曼哈頓購買公寓的合適時機。 考慮以下來自道格拉斯·埃利曼的這份報告:

 

  • 2018年銷售放緩導致賣家將預期調整到較低水準。喬納森·米勒·撒母耳提供的數位。
  • 買家現在有更多的選擇可供選擇,因為庫存已經積累從較慢的銷售量。這也給價格帶來了下行壓力。
  • 自去年5月以來,抵押貸款利率已經下降了40個基點(近1/2個百分點),使得融資環境非常有吸引力。
  • 2019年第一季度GDP為3.2%,就業增長(失業率為1969年以來的最低水準),同時通脹數據較為溫和,將利率維持在合理水準,有助於推動經濟復甦。

隨著價格走低,賣方預期調整后,最近降息,稅收變化影響的確定性,以及紐約和美國經濟蓬勃發展的最新跡象,現在購買非常有吸引力。 我們預計2019年第一季度是本市場周期的絕對底部。

 

精選部落格:

"在紐約購買豪華房地產的9個技巧"

2019 年 2 月

這是紐約市的買家市場

今天,我們認為,目前的曼哈頓住房市場是十分之一的,也可能是千年一遇的投資機會。2018 年第 4 季度,曼哈頓演變為明顯的買方市場,庫存增加,銷售放緩,銷售中值價格下降。今年有大量新的供應出現,而在過去兩年仍有新的開發單位未售出。市場一直很疲軟,賣家是高度可談判的。與此同時,紐約市的經濟強勁。我們相信,這些因素的結合,使其成為長期投資的好時機——將2019年作為買入的最佳時機。

這是一個非常罕見的場合。在過去的20多年裡,曼哈頓只經歷了兩次買家市場:2001年,在9/11之後,僅僅持續了6個月;2008-2009年,雷曼兄弟(LehmanBrothers)破產引發一場持續一年的信貸危機。目前的買家市場始於2015年底,但僅限於超豪華細分市場,這是市場的一小部分。然而,自那時以來,買方市場已經擴大。首先在2016年和2017年的豪華細分市場,現在到所有庫存細分市場,特別是在2018年新的不利聯邦稅法頒布(在以前的更新中詳細討論)之後,許多買家都站在了一邊。

從下面的圖表從複合,如果你購買曼哈頓房地產在正確的時間(即在買方市場),回報可以豐富:

 

曼哈頓公寓市場新聞

有關 2018 年第 4 季度如何執行的詳細資訊:

  • 2018年第4季度簽訂的合同比去年同期下降了3%,為2012年以來的最低水準。然而,3%的跌幅歸因於公寓簽約合同的19%大幅下降,但為合作社簽訂的合同大幅增加抵消了這一下降。
  • 所有庫存類型的合同價格都下降了。與封閉銷售數據相比,合同活動更代表當前市場的健康,這些數據通常包括一次輸入的舊合同,但不一定代表當今的市場狀況。
  • 在封閉式銷售方面,公寓銷售中間價下降了8.1%,至148萬美元,為幾年來的最低水準。
  • 第四季度售出的公寓數量比第三季度下降了22.7%,同比下降了13.0%,這意味著銷售量比很長一段時間都慢。
  • 每平方英尺的銷售中間價上升,但兩棟開始關閉的超豪華建築的美元收盤價大幅上漲, 520 Park Avenue 220 Central Park 南

那麼,這一切意味著什麼? 

  • 現在有一個買入的機會之窗。
  • 買家的消費能力比以前更大。
  • 買家也有更多的選擇。
  • 開發商通過提供新的激勵措施變得更加有創造力,而個別賣家則正在就價格進行重大談判。
  • 買家在要求兩年前對賣方的交易破壞者方面擁有影響力,例如允許抵押貸款意外交易或支付轉讓稅和共同費用。

請記住,這一罕見的場合正在發生的同時,紐約市經濟正在蓬勃發展,並有能力在未來幾年保持增長和增長(即谷歌西Soho擴張, Hudson Yards 2019年3月開業,如。

在交易進行的同時,許多潛在買家正以觀望的方式袖手旁觀。我們對他們的謹慎是,不可能把任何市場的底部時間都做。通常,買家會等待太久,錯過下跌,失去槓桿。利率已經擺脫了2018年的高點,成為進入或入市的好時機,之後它們又開始上升。

2018 年 10 月

為什麼現在是投資曼哈頓公寓市場的正確時機

沃倫·巴菲特說得最好,"價格是你付出的,價值是你得到的......當別人貪婪和貪婪時,當別人害怕時,恐懼是明智的。

最近一些關於紐約市房地產的報導讓一些人感到恐懼。然而,當我們看這些報告中的總體情況和總體統計數據時,人們相當清楚地理解為什麼這些人感到恐懼,但是,人們必須深入挖掘,了解整個故事。

曼哈頓公寓買家在2018年第三季度仍然持謹慎態度,原因是對2017年底實施的新稅法(FN1)的擔憂,儘管經濟非常強勁,股市破紀錄,利率仍然相對較低,儘管利率迅速上升。

曼哈頓房地產很少在買家市場,所以如果你有興趣的安全長期投資,現在可能是購買的時間。這不會是一個漫長的事件或重複的任何時間很快。事實上,在第三季度,高端市場(500萬美元)在2016年開始回調,開始有所反彈,如下文所述。

 

頭條新聞不講整個故事

雖然有關本季度的頭條新聞一直令人關注,但它們並沒有講述整個故事。我們需要看看今天市場正在發生的事情,而不是1、2或8個季度前的情況,這是季度市場報告通常關注的。如果你看看本季度簽訂的合同數量,這是一個領先指標,本季度與去年同期大致相同。

  • 曼哈頓簽訂的合同數量比2017年第三季度的簽約數量略有下降1%。

  • 在所簽訂的合同方面,表現最好的部分是 500 萬美元 - 1000 萬美元(合同簽訂量增長了 30%,主要受兩個新開發項目的銷售額推動, The Belnord 和 100 E 53)。

  • 第二最好的部分是1000萬美元以上的房價,其活動增長了10%。

  • 雖然我們不知道哪些單位在合同,價格這些單位將最終交易,直到他們關閉和記錄,這可能是幾個月後,從長期沉睡的經濟活動反彈是令人放心的。當然,折扣在這些銷售中起到了一定的作用。

然而,2018年第三季度的封閉銷售卻呈現出另一種景象。查看已結束銷售額時,您只評估該季度關閉的單位,而不管合同何時簽訂。就新發展而言,在某些情況下,這可能是3年前的事了。因此,封閉式銷售資訊可以有點過時,儘管仍然良好的資訊來捕捉趨勢。

  • 曼哈頓整體收盤價下降8%(儘管比2018年第二季度上升了5%)
  • 新開發封閉銷售下滑,下降37%。這導致一些開發商大幅折扣新開發價格,那些被高價開始或超出最優質的需求社區。Core Group公佈,本季度新開發平均折扣接近14%,高於去年的8%。
  • 買家從新開發的崇高價格轉向轉售公寓,增加了2%,而合作社關閉銷售下降8%。
  • 本季度庫存大幅增長,為 13%,這將導致未來行銷時間延長。
  • 轉售合作社庫存增長最多,為26%,轉售公寓庫存增長4%。新的開發庫存下降了5%。
  • 公寓的平均價格為266萬美元,下跌2.3%。轉售公寓單位每平方英尺的平均價格下降了5%。  
  • 新開發專案的平均價格為433萬美元,而每平方英尺的新開發價格則上升了4%。
  • 奢侈品市場每平方英尺的平均價格(銷售額的前10%)上漲2.7%,奢侈品進入門檻降至385萬美元。

 

紐約房地產新聞 |曼哈頓市場報告
圖片來源: 111 默里

宏觀環境

  • 道瓊斯指數和納斯達克指數一向高在上。獲利回吐很可能使價格下降,但是,不管談論國際貿易戰,股票都很高,獲利回吐看起來非常有吸引力。
  • 失業率下降,而且從統計上看,美國有充分就業。充分就業鼓勵消費。消費者的支出為股東帶來更多的利潤。
  • 放鬆管制正在全面展開,因此業務發展很可能繼續向上推動。
  • 沒有信貸泡沫,但美聯儲主席說,利率將在2019年逐步上升。更高的利率鼓勵購房者儘早購買固定利率抵押貸款。
  • 整個經濟體的高增長率往往讓人們懷疑這一切會持續多久,因此許多人推遲購買大商品。經濟學家今天說,沒有信貸泡沫,所以消費驅動型經濟看起來良好。

 

為什麼我們對紐約市場有信心

綜上所述,我們認為這是一個相當不錯的買家市場,特別是與2008年相比。

  • 隨著賣家最終談判,買家現在擁有權力
  • 歷史上利息相對較低
  • 經濟正在蓬勃發展
  • 放鬆管制正在全面展開
  • 69年來最低失業率
  • 紐約市擁有50年來最高的就業水準,紐約工業在公正金融之外已經實現了多元化
  • 沒有像2008年那樣的信貸泡沫;銀行有嚴格的要求,並盡職盡責
  • 公司利潤從未像現在這樣高,尤其是新低21%
  • 城市市場的過度建設通常很快被吸收

詳細數位的深入表明,紐約市的房地產市場強勁。大多數人會閱讀廣泛的報告,但精明的買家會聽取房地產專家的意見。沃倫·巴菲特說,當其他人擔心,這可能是在紐約購買時機。

2018 年 5 月

曼哈頓新稅法效應 

2018年1月1日實施的新的美國稅法在媒體上引起了很大的噪音。然而,如果你看看這些細節,這項法律對公司和房地產投資者,包括外國買家來說將是一個福音。對於目前的房主來說,尤其是曼哈頓的房主來說,這有點複雜。

在曼哈頓,新法律的最終影響的不確定性,該法律限制了州和地方的稅收減免,並將主住房的可扣除利息從100萬美元降至75萬美元,造成了一個動蕩不安的市場,並反映在最新的第一季度市場報告中,根據Corcoran的數據,第一季度的活動下降了10%。成交量疲軟是價格點所發現的,但尤其是高端市場。第 2 季度銷售活動似乎正在恢復。

為了減輕稅法的負面影響,庫莫州長為改變州稅收規則做出了重大努力。我們預計市場仍將存在一些不確定性,這將在未來幾個月內讓買家坐在駕駛座上,至少要等到經濟開始升溫,這是稅收改革的預期副產品。

然而,值得注意的是,許多豪華建築在黃金市中心社區,如NoHo,SoHo, Tribeca , West Village 和平鐵,和核心 Upper West Side ,例如,進展順利。價格合理的公寓仍在快速移動,待售期高於上月和去年,我們仍然看到20%的交易高於要價,而不是微不足道的數位。

2018 年 3 月

曼哈頓房價報告 

美國經濟,特別是紐約市,在2018年初經歷了強勁的經濟表現。  

  • 紐約市就業人數升至442.6萬人,創歷史新高。自2009年以來,紐約市新增了70.2萬個就業崗位,增幅為18.9%,為二戰以來的最高增幅,遠高於全國,新增就業崗位11.5%。過去10年,技術、媒體、醫療保健和旅遊相關業務是推動招聘最多的行業。
  • 自一年前以來,道瓊斯工業平均指數上漲了25%,達到25,000點。幾乎所有公司都報告了2017年的利潤,75%的公司表示第四季度利潤超出預期。
  • 2月份就業人數增加了31.3萬人,超出預期10萬人,失業率為4.1%。

我們預計今年晚些時候新稅制改革和可能的第二階段稅制改革將會產生更積極的影響,減少資本利得稅。 請繼續關注...

投資者和公寓業主的紐約物業管理

2017 年 10 月

曼哈頓市場報告

在曼哈頓核心公寓市場,繼續有力量和活動。創紀錄的高股票市場、廉價且現成的融資以及清晰度幫助推動市場。一年前,美國大選存在很大的不確定性,利率過早地飆升,所有人都對英國脫歐感到震驚。選擇 2017 年第 3 季的統計資訊:

  • 100萬至300萬美元之間簽訂的公寓合同同比增長11%
  • 300萬至500萬美元之間的公寓合同同比增長8%。 
  • 然而,超豪華公寓市場(1000萬美元*)繼續面臨逆風,儘管本季度簽約合同數量增加了12%,達到1000萬美元。
  • 轉售 - $1,774 平均價格 psf
  • 新開發 - $2,320 平均價格 psf
  • 豪華 - $2,780 價格 psf,豪華入門級價格(銷售額的前 10%) 在 410 萬美元。

2018 年 2 月

曼哈頓房地產市場的轉售庫存水準如何?

"買家– 價格調整已經發生,在過去一年左右,大盤已顯示出穩定和正常化的跡象。如果你有一個真正的需要購買,你找到了正確的財產,利用這個緩慢的時期,任何槓桿,你可以得到的談判 - 你永遠不知道什麼時候賣方已經受夠了,並準備打出價。

閱讀全文:medium.com

我們同意城市挖掘。曼哈頓RE市場已經糾正,特別是在奢侈品領域,買家現在比2014-2016年擁有更多的槓桿。我們預計,隨著人們對新稅改的混淆,這種槓桿作用在2018年還會繼續。 然而,我們發現轉售庫存供應仍然很低。 

我們已經研究了四個主要街區的轉售庫存供應水平,這些社區受到我們主要購房者和投資者的歡迎: Tribeca 切爾西 Upper East Side 和 Upper West Side .我們研究了 500 萬到 1000 萬美元的市場區隔、200 萬至 500 萬美元的市場區隔和 100 萬美元 - 200 萬美元的市場區隔。 

在500萬至1000萬美元銷售的所有曼哈頓房地產中,只有17個轉售單位在 Tribeca ,8個轉售單位在切爾西出售,5轉售單位出售 Upper East Side ,以及 4 個轉售單位在 Upper West Side .這四個街區共有34個轉售單位,覆蓋了曼哈頓島的很多地區。 

向下市場,所有曼哈頓房地產出售在2-500萬美元段,只有22個轉售單位出售 Tribeca , 15 在 切爾西, 21 單位在 Upper East Side ,以及 Upper West Side (包括河濱)。這四個街區的2-500萬美元細分市場中只有90個單位可用。  

在入門級市場,在曼哈頓所有出售100萬至200萬美元之間的房產中,只有2個轉售單位在 Tribeca ,11個轉售單位在切爾西,15轉售單位在 Upper East Side 和19轉售單位在 Upper West Side .這四個大型街區共有47個轉售單位可供出售,售價為1-200萬美元。 

正如Urban Digs指出的,現在賣家確實更容易接受談判,特別是與2014-2015年相比,但良好的轉售公寓的供應仍然相對較低。而且,新的開發正在以高溢價銷售。當我們開始縮小到曼哈頓最好的房地產可供出售,通過特定的建築,曝光,那些不是高價,好的選擇數量大幅下降。因此,如果你是一個有住房需求或尋找投資的買家,請記住這個短缺的故事。 

Upper East Side 

紐約房地產市場價格。 Upper East Side

Upper West Side

紐約房地產市場價格。 Upper West Side

切爾西

切爾西的紐約房地產市場價格。

Tribeca

紐約房地產市場價格。 Tribeca

圖表由 UrbanDigs

2018 年 1 月

曼哈頓市場更新 2017 年第 4 季度

2017年第四季度,曼哈頓房地產市場被描述為穩定,四個季度中的最後三個季度顯示,封閉式銷售活動有所增加。2017年比2016年好得多,儘管本季度簽約合同數量同比明顯下降,這主要歸因於稅收改革和政治氣候等非市場因素。

但是,當更仔細地觀察屬性類型時,我們看到顯著的變化。轉售合作社部門最為活躍,銷售額連續第三個季度增長。然而,由於持續高房價,已簽訂轉售公寓合同,新開發封閉銷售面臨12%的降幅,原因是目前建築開發商的周期和時機。考慮到這一切,以及圍繞新稅制改革的不確定性,我們可以推測,曼哈頓房地產正在慢慢成為買方市場。

轉售公寓

  • 每平方英尺的平均價格為1,759美元,與去年同期持平。
  • 該市場的銷售額下降了3%,至929輛,為2011年第四季度以來的最低水準。
  • 市場日數為116天,與去年同期持平。
  • 庫存下降4%,至2,485套待售單位。

第四季度轉售公寓行業出現稅收改革影響的不確定性,導致銷售活動下降和價格持平。市場連續第二年表現不佳,是2011年以來銷量最少的一年。可用單位的庫存也相應下降,全面下降3%。許多人指出,與第四季度收盤銷售相比,活躍的庫存每平方英尺都背負著兩位數的溢價。

轉售合作社

  • 合作社的平均價格為126萬美元
  • 每平方英尺的平均價格為1,167美元,比去年上漲1%。
  • 這個市場的銷售數量增長了4%,達到1,733個樓盤。
  • 市場日數為88天,比去年減少5%。
  • 庫存上升15%,至2,824套待售單位。

轉售合作社在2017年底成為今年最暢銷的房地產產品,連續第三個季度銷量增長,繼續優於其他選擇。此外,對合作轉售的高需求發現,市場上剩餘房產的平均長度下降了5%。這樣,市場的反應是將可用庫存增加15%。

新發展

  • 新開發公寓的平均價格為392萬美元。
  • 每平方英尺的平均價格為2,253美元,較去年下降17%,因為超豪華和超豪華成交數量下降。
  • 這個市場的銷售額下降了12%,從527個下降到463個。
  • 庫存增長了30%,現在有1,074個單位上市出售。

正如人們所料,新的開發公寓市場數量往往增加或減少,根據正在進行的建築建設的進展。第4季度沒有新大樓開始關閉th,一些大型開發專案,如125格林威治和91倫納德推出銷售,導致庫存飆升30%。

豪華

  • 第四季度,紐約豪華公寓的平均價格為724萬美元。
  • 每平方英尺的平均價格下降了12%,至2,625美元。
  • 奢侈品門檻為388.2萬美元。

奢侈品市場市場由前 10% 的已結束銷售額根據價格決定。入門級價格(或"門檻")下跌約50萬美元,最終為388.2萬美元。此外,平均價格下降了10%,每平方英尺價格下降了12%。這些下降可歸因於本季度收盤從超豪華和超豪華收盤點位的轉變,如432公園、格林威治巷和 56 Leonard ,2016年底,在週邊地區,如 One West End 和252東57聖然而,我們已經看到一個更具競爭力的市場與增加的庫存,留給賣家別無選擇,除了下降價格,以滿足客戶需求。這為奢侈品領域的投資者帶來了真正的潛力,因為這些豪華單位低,準備搬遷。

總之,曼哈頓市場保持穩定,2017年比2016年更健康。話雖如此,市場繼續顯示出向顧客傾斜的趨勢,換言之,成為"買方市場"。現有庫存的增加、新的開發專案以及奢侈品門檻的降低,創造了一個市場,業主和開發商傾向於以折扣價格來跟上銷售萎縮。由於稅制改革的不確定性,2018年對買方來說是個好年頭,對賣方來說也不是那麼好。對於那些袖手旁觀的人來說,在特朗普稅收改革的積極影響開始之前,這可能是進入市場的好時機。

 

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2016 年 11 月

特朗普總統將如何影響美國房地產?

美國從未有過紐約市的房地產開發商和房地產經紀人(是的,他有紐約市經紀人的執照)坐在白宮。雖然我們中的許多人可能不同意特朗普的行為和政策立場,但有一點是肯定的,那就是特朗普將親房地產和親房地產。

雖然一些人認為特朗普的總統任期將是一個黑天鵝事件,而不是暴跌,但美元和股市今天都上漲!

如果您想知道特朗普總統的政策如何影響美國房地產,以下是特朗普一旦上任后可能如何運作的見解。

他會用房地產來啟動經濟嗎?

特朗普是一個房地產開發商和房地產經紀人。他一生都把房地產當作投資,並表示他有興趣提高住房擁有權。鑒於他的家族企業是房地產,無論是通過他自己的公司,特朗普組織,或他的女僕,庫什納財產,我們期望特朗普繼續他的戀情與財產。

抵押貸款利率將會怎樣?

利率將維持一段時間的低位。特魯利亞首席經濟學家拉爾夫·麥克勞克林(Ralph McLaughlin)在選舉后的第二天的一份聲明中寫道:"抵押貸款利率正在下降,因為投資者看到了美國抵押貸款支持證券的安全收益,反映了他們對美國住房市場相對安全的信心。此外,由於全球經濟動蕩,美聯儲可能會推遲12月的加息。這兩種影響都意味著借款人的短期勝利,如果利率繼續暴跌,我們很可能會看到抵押貸款再融資的增加。

他會降低房地產投資者的稅收嗎?

共和黨仍然控制著參眾兩院。因此,共和黨對未來稅收政策擁有不受限制的控制,這意味著將有一些的變化,將影響房地產投資者的稅收。特朗普提議:

  • 降低稅率,資本利得稅最高稅率為20%。
  • 取消遺產稅或死亡稅
  • 將公司稅從 35% 降至 15%

雖然他可能不會在稅收改革方面得到他想要的一切,但我們的稅法已經成熟,可以進行改革(共和黨和民主黨都呼籲這樣做),而且這種變化很可能在2017年8月選舉季節開始前進行。

借錢會更容易嗎?

監管的減少是他競選的一個特點,將允許銀行加大放貸力度,自2008年以來,貸款一直非常低迷。 特朗普的總統任期讓消費者更容易擁有住房的另一種方法是降低保費。 FHA loans 或削減房利美或房地美的擔保費。

法規將受到怎樣的影響?

特朗普的政綱大部分都集中在放鬆對金融市場的管制上,以便更全面地重振金融市場,僅此一項,就能提振房地產。這是特朗普——以及整個共和黨——一直大聲疾呼的事情。

特朗普提議減少銀行監管和建築法規。放鬆對貸款的監管,可以讓消費者更容易獲得貸款,從而提高住房擁有權。至於建築法規,特朗普在全國房地產經紀人協會的一次會議上估計,建造房屋的成本有25%與法規有關。他希望把這一點降到2%。如果建築放鬆管制,這將意味著消費者更負擔得起的住房。

按揭利息扣除會消失嗎?

不!去年,特朗普具體和明確地提到,他將保留抵押貸款利息扣除,這是特朗普特別和明確分享的一個稅收計劃。

他將繼續1031交換計劃嗎?

特朗普因積極利用稅法來支付聯邦稅而遭到嚴厲批評,他可能會保留有爭議的1031個免稅交易所,如果房東將出售所得收入投入其他房地產投資,則允許房東在不繳納資本利得稅的情況下出售房產。 這1031交換計劃政策是房地產業的基石之一,特朗普將保留這一政策。

移民呢?

特朗普自首次宣布參選以來,移民政策經歷了許多變化,移民改革不會輕易在國會或參議院獲得通過,因此很難確定這是否會對紐約市房地產市場產生任何程度的影響。

特朗普能否實現他的所有競選職位?

對於那些對特朗普在一些令人髮指的言論和行為之後成為總統感到情緒激動的人來說,請記住,美國總統沒有不受約束的權力。我們的創始人不希望權力僅僅由一個人或一個團體控制,並有可能在另一個獨裁者或暴君的統治下結束。因此,我國政府分為三個部門:行政部門、立法部門和司法部門。這就是為什麼特朗普的許多更離譜的競選政策立場不會成為現實——要麼在立法部門遭到反對,要麼被司法部門推翻。

毫無疑問,這次選舉是分裂的。但是,既然選舉已經結束,美國人民將像我們一貫所做的那樣團結起來。正如歐巴馬對川普所說:"我們都支援他的成功」。

 

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