曼哈頓房地產市場分析。

2022年下半年曼哈頓房地產市場下行

2022 年是曼哈頓兩個市場的故事。 

2022 年初延續了 2021 年初開始的繁榮，這是由被壓抑的需求釋放和美聯儲在新冠疫情之初實施的人為低利率環境的推動。  

然而，在 2022 年 6 月，在聯準會首次大幅上調基準利率 75 個基點後，市場迅速疲軟，讓大多數買家和賣家在今年剩餘時間內陷入僵局，因為他們適應了新的市場現實。下圖對此進行了描述，該圖表比較了每月合約活動。

每月合約活動

2022 年 12 月僅簽署了 602 份合同，這是自 2008 年以來今年最糟糕的成績之一。 隨著買家和賣家接受新的現實，我們預計市場將在 2023 年初再次開始移動，因為那裡仍有需求。 

曼哈頓房地產價格

公寓。

• $2.75M 平均銷售價格
• $2，074 平均價格每平方英尺
• 雖然這比去年同期有所增加，但這一增長主要是由於少數超豪華塔樓的關閉，如 Central Park Tower 和 220 Central Park 南方，這偏高了結果。
• 從本質上講，每平方英尺的價格逐年持平，每平方英尺略低於2000美元。

合作社

• $1.27M 平均銷售價格
• $1，225 平均價格每平方尺

• $3.19M 平均銷售價格
• $2，415 平均價格每平方英尺
  

奢侈品市場區隔（占銷售額的前10%）

• $8.06M 平均銷售價格 
• $2，909 平均價格每平方英尺
• $3.95M奢侈品入門價格門檻

2022年美聯儲加息

在 2022 年僅 10 個月的時間里，美聯儲將聯邦基金基準利率上調了 4.0%，如下圖所示。採取這一前所未有的行動是為了試圖控制通貨膨脹，這是 2022 年的全球現象。 

雖然利率高於2008年以來的水準，但之前一直很高，房地產市場在這種利率環境下運作良好。然而，今年加息的速度，壓縮到只有10個月，是最令人擔憂的。這意味著 30 年期固定巨型抵押貸款利率從 2022 年 1 月 1 日的 3.1% 增加到 2022 年 12 月 31 日的 5.7%。低於10月份的6.35%。 

與其他城市相比，曼哈頓有很多現金買家（約55%），因此利率並不總是在這裡的活動中扮演如此重要的角色。此外，占庫存存量 70% 的合作社是紐約市獨有的，對可以獲得的融資金額有非常嚴格的規定。有些允許70%的最高融資，但許多只允許50%。有些不允許任何融資。這些是紐約市市場的緩解因素，但對經常需要抵押貸款才能購買的首次購房者沒有説明。 

曼哈頓庫存供應挽救了這一天

這個故事的救命稻草是市場上供應不足。與 2020 年底庫存水平超過 8，100 個相比，今天的供應量處於 5，858 的低點。造成這種情況的原因有很多，正如我在八月份討論的那樣，並在下面總結。

隨著我們進入2023年，有限的供應量應該會為潛在的價格下跌奠定基礎。 而且，由於以下原因，我們預計不會很快上市任何庫存：

• 金手銬抵押貸款
• 80%的紐約抵押貸款利率低於5%。
• 這將導致業主無限期地留在他們目前的家中。 
• 沒有人會很快將他們3%的抵押貸款換成6%的抵押貸款。 

• 由於2019年紐約州法律，租賃到公寓轉換市場凍結
• 該法律懲罰了擁有租金穩定租戶的業主，使其無法從租金穩定的單位中建造市場價格公寓。除非對此法律進行更改，否則轉換將為零，因為它們對開發人員沒有任何經濟意義。 
• 減稅計劃的到期使開發商的建設成本更高
• 421a、421g、J-51的減排量全部過期。 
• 這些曾經是政府用來讓開發人員構建的偉大工具，但已不復存在。
• 紐約市左翼政客一直在否決30%和50%經濟適用房專案。
• 近兩年曼哈頓出售的土地很少，因此計劃在該市建造的開發商並不多。
• 通貨膨脹阻礙了許多發展，因為成本是未知的，就像在正常時期一樣。

2023年曼哈頓房地產展望

許多預測者預測明年全球房價將下跌。然而，這很可能會發生，主要是在那些在 Covid 期間價格上漲幅度最大的地方。在美國，許多小城市的風險最高，因為這些城市是價格上漲幅度最大的城市。像愛達荷州博伊西這樣的地方， Salt 湖城，猶他州，鳳凰城，亞利桑那州和整個康涅狄格州似乎。 

然而，紐約市不是這些地方之一。事實上，紐約市的價格在 Covid 期間下跌，因為在 Covid 開始時該市出現了大規模外流。價格僅在 2021 年收復了這些損失，並且與大多數其他城市相比略有上漲。 

萊坊的豪宅預測預計，2023年曼哈頓房價將上漲至少2%，落後於美國的邁阿密（上漲5%）和洛杉磯（上漲4%）。這一增長水準使曼哈頓在全球前25名城市的預測中排名第13位，展示了對該城市（以及整個美國）的韌性和信心。 

萊坊引用了“避險資本外逃”和“海外買家......尋求更多而不是更少的美元敞口。毫無疑問，我注意到的低供應因素將有助於抵消美聯儲在2023年行動帶來的價格下行壓力。

曼哈頓和邁阿密房地產市場將持續走強

很多人一直在問我們，既然美聯儲已經加息，我們認為紐約和邁阿密市場會發生什麼。雖然經濟活動已經放緩，但根據歷史指標，這兩個市場仍然非常活躍。 

很多人一直在問，經濟放緩是否會帶來價格下跌。雖然一些專家表示，這肯定會發生在該國的一些地區，但考慮到這些地區的價格上漲速度，他們預計曼哈頓和邁阿密的價格下跌幾率分別為低風險或非常低風險。

CoreLogic分析 - 2022年6月：概率價格將下降

根據 CoreLogic的說法，紐約大都會的概率很低，邁阿密在未來12個月內價格下跌的可能性非常低。

曼哈頓

價格

價格的上漲速度與全國其他地區不同。房地產市場在2020年崩潰（價格平均下跌7%），直到2021年第一季度疫苗問世時才開始反彈（價格平均上漲16%）。 

1. 考慮到曼哈頓的房價在過去10年中每年上漲4.5%，凈漲幅為9%（16%減去7%）大約相當於2年的正常價格上漲。 
2. 租金同比增長20%，導致收益率飆升，使投資者成為購買曼哈頓房產的好時機（特別是因為價格沒有飆升）。 
3. 我們預計曼哈頓的租金率將繼續上漲，因為抵押貸款利率導致未來12個月內首次購房者購買的人數減少，並迫使更多人進入租賃市場。 
4. 曼哈頓的高房價繼續受到當地高收入的支撐，正如瑞銀全球泡沫報告一直報導的那樣。 
5. 曼哈頓是一個長期的重頭戲。投資者購買曼哈頓的房產是為了安全。考慮到所涉及的成本，它不是一個赤裸裸的投機或翻轉的地方。 
6. 50%的曼哈頓買家為購買房產支付現金，特別是在奢侈品領域，因此他們不會受到利率變動的影響。 
7. 雞舍佔住房存量的75%。 許多合作社不允許融資或將其限制在50%。這一事實在雷曼危機期間推動了曼哈頓的房地產。 
8. 但是，承保非常嚴格，因此這不是2008年的情景。 

供應

1. 紐約市黃金地段最佳公寓專案的供應量相對較低。 
2. 供應量比去年同月下降了10%。 
3. 看看豪華公寓，很少有這樣的公寓在籌備中。
4. 我們時不時地會收到投資者的請求，他們希望在曼哈頓進行批量公寓交易。在2018年，有相當多的建築物至少有50個單位可以出售。  
5. 然而，在為兩個獨立的投資者（其中一個進行了非常大的1031交易）準備最近的分析時，我注意到在未來3-5年內，市場上出現的明星建築很少低於96th St.並且，與四年前相比，出售超過50個單位的建築物數量顯著下降。 
6. 一些建築物正在等待，我們焦急地等待著，比如 The Cortland，One High Line和One Wall Street 已開始銷售。 這些都是非常高端的專案。除此之外，在黃金地段很少有頂級公寓。 
7. 缺乏優質產品可能會進一步推高價格，直到出現供求平衡。 
8. 421a減稅的到期，過去曾激勵開發商建造公寓和租賃建築，導致正在籌備中的新開發項目減少。  
9. 紐約的自由派政客沒有興趣激勵開發商進行建設，所以我們看不到這種激勵會回來。 
10. 當然，這些政客是短視的。缺乏對開發商的激勵措施只會a）減少正在建造的經濟適用房的數量（曼哈頓新建築專案的要求），b）減少城市和州的收入，以及c）進一步提高租戶的租金。 

邁阿密 

邁阿密新發現的優勢來自：

1. 大量（富裕的）居民湧入，逃離高稅收州; 
2. 大量居民尋求更多的自由和更少的covid限制，因為佛羅里達州在大流行期間限制非常寬鬆;
3. 大量對沖基金和科技公司遷往邁阿密; 
4. 單戶住宅和公寓（尤其是較大的住宅）供應量非常低;和 
5. 空管道。 

雖然最近幾個月活動有所放緩，但這並不是因為需求。這真的是關於供應的。對邁阿密（以及所有南佛羅里達州）單戶住宅和公寓的需求如此之大，庫存已被削減。而且，在下一個建築週期全面展開之前，預計新供應不會對市場產生太大影響。我們預計這將是5-7年，因為未來3年市場上幾乎沒有任何東西。

我在下面的視頻中深入討論了這個問題：

頭條新聞和平均值

我總是喜歡聽Compass的Leonard Steinberg。在最近的一篇文章中，他警告買家和賣家不要相信頭條新聞，也不要過多地看平均值。他絕對是對的。  

1. 房地產是高度當地語系化的。 
2. 不要將一個市場（或全國各地）的頭條新聞與另一個市場混淆。 
3. 曼哈頓是一個真正獨特的市場（原因有很多），正如歷史所表明的那樣，國家趨勢並不適用。 
4. 邁阿密也是如此，目前邁阿密正在經歷巨大的增長。這就是為什麼邁阿密根據CoreLogic看到價格下跌的可能性非常低的原因。 
5. 在曼哈頓，我們看到市場是多麼的當地語系化。在這裡，我們單獨評估建築物，因為相鄰建築物通常具有完全不同的定價，完全不同的需求，完全不同的軌跡等。 
6. 在邁阿密，我們看到市場也是多麼的當地語系化。海灘上的價格和需求與大陸一些社區的價格和需求幾乎沒有關係。 

因此，不要陷入平均值，因為平均值只告訴我們整個市場發生了什麼，而基本上沒有告訴我們在特定建築物（或建築物的線條）中發生了什麼。 

我們在這裡説明您流覽曼哈頓和邁阿密市場。安排一個快速的電話，如果我能闡明你正在考慮的任何其他事情。我很樂意更詳細地討論這兩個市場，如果您正在考慮出售，請為您的房屋提供估值，或者向您發送房產搜索。

夏天快樂！

2021年無疑是曼哈頓住宅房地產歷史上最好的一年，僅第三季度的封閉銷售額就超過95億美元，是32年來一個季度中關閉銷售額最高的一年。 

銷售活動的刺激是被壓抑的需求、疫苗採用率上升、合理定價、創紀錄的低利率、轉向更大的空間（或有戶外空間的空間）以及個人財富增加。 

這95億美元指的是2021年完成的交易，不一定在本季度簽署，這是市場更當前的晴雨錶。 

夏季合同簽下來， 但季度仍然創紀錄

如下圖所示，自今年年初以來，已簽訂的合同活動一直處於較高水平，儘管這種水準一直在逐漸減少。這種逐漸減少可能是季節性的結果，因為夏季的月份通常比一年中的其餘時間要慢。 這就是說，本季度的銷售額是創紀錄的。 

雖然比上一季度減少了29%，但該季度共簽署了3，500筆交易。該季度每周有270筆交易，創歷史新高。10月繼續這一趨勢，每周約有305筆交易。  

賣家是快樂的，但不是太高興 

2021年的賣家們非常開心，尤其是在2020年銷售不足之後。買家在那裡，所以需求非常強勁，特別是在豪華部分，你會發現更大的公寓。

儘管今年大部分時間里，經濟活動明顯增加，但恐懼尚未消失，因此價格的上漲幅度不會超過前科維德。6-9%的優惠（取決於你去年買的時候）已經消失，但我們還沒有看到價格超過2019年的水準。 

有了所有這些活動，人們會認為價格已經準備好再次上漲。一般來說，在銷售活動明顯改善後，價格通常會在 9 到 12 個月內上漲。 檢查您的日曆，因為我們將開始進入這個階段在很短的時間順序。

高價單位在市場上萎靡不振

由於定價與2019年持平，第三季度不是以理想價格上市的時候。在該季度，定價給市場的房產花了78天才售出。相比之下，需要價格調整的房產需要181天才能售出，比目前市場上的售價高出一倍多（2.3倍）。 

本季度當前定價

注意：通常，我喜歡將季度數據與上一季度進行比較，但是，2020 年第三季度，該季度銷售額的三分之一歸因於收盤價 220 Central Park 南，紐約市最昂貴的新公寓樓。16個單位以3700萬美元的平均價格收盤，總價為5.92億美元。 因此，我只是向您展示本季度的數據。如果您想要更詳細的資訊，請聯繫我。 

其他有趣的統計數據：

• 銷售活動上升到 32 年來的最高水準。 
• 即使利率創歷史新低，大約50%的交易都是現金
• 300萬美元以下的新開發銷售額增長2倍，超過300萬美元，仍比去年同期翻一番。新開發向小型單位的轉變使價格趨勢有所降低。
• 所有細分市場的上市折扣本季度平均為5.3%
• 公寓和合作社的供應總月數，即出售所有待售庫存所花的幾個月 ， 下降到只有5.1個月。 
  
  

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曼哈頓隨著合約活動爆炸而吹過市場底部

2021年第二季度是一個轟動一時的季度，證明每個人都錯了，城市生活已經死亡。曼哈頓已經反彈到6年來最好的春季銷售季節，並且擁有自2007年以來最高的銷售活動。

被壓抑的需求，合理的定價，低利率，升級到大空間（或那些戶外空間），增加個人財富，和更大的買家池推動了銷售量。總之，由於科學，以及重新樂觀，這座城市正在蓬勃發展。

注意：對於此更新，我將 2021 年第 2 季度與 2019 年第 2 季度進行比較，這比 2020 年第 2 季度（紐約被鎖定時）更為合適。 

簽署飛漲的合同

與2019年同期同期簽訂的合同激增60%。其中許多交易要到2021年第三季度才會成交，考慮到本季度簽約的公寓數量和組合，我們預計屆時價格將出現一些積極動向。 

大型公寓回到時尚

超級黃金市場（>1000萬美元）上半年創下了歷史新高，其價格比原價低了兩位數。此外，大型公寓的銷售也顯著增加，這對>500萬美元的市場來說非常大。 

銷售組合包括大型公寓銷售的重大轉變，價格趨勢扭曲，使"雖然銷售中間價上升到1，130，000美元，自2019年第二季度達到1，215，000美元以來的最高水準，但價格趨勢因銷售組合而扭曲。

科維德折扣消散

與去年同期比較，每平方英尺的平均價格下跌3.6%。這被譽為「科維德折扣」。第一季度的價差為9%，這表明科維德折扣正在迅速壓縮。 我們預計，由於雇主停止或限制"在家工作"，Covid 折扣將在第三季度消散，並在第四季度消失。

本季度當前定價： 

其他有趣的統計數據：

• 公寓銷售活動上升到 30 年來的最高水準。 
• 新開發銷售額超過300萬美元是三年來最大的。 
• 銷售活動的增長速度快於上市的新庫存，導致供應量下降至6.9個月，為4年來最快增速。 
• 整體上市折扣為6.4% 

如果你錯過了底部，不要錯過恢復！ 

2021 年 4 月合同頂部

3月14日記錄

2021年4月，曼哈頓的合同活動繼續上升，共簽訂1，607份合同，打破了3月份單月1，500份合同的14年記錄。5月的第一周延續了這種趨勢，到目前為止，5月有望與4月相提並論。

簽訂的合同為1，607份，比2019年4月高出50%， 這是一個預合的可比月份。2020年4月只簽署了213份合同（大概是啟動預合同。作為提醒，紐約市從2020年3月底到6月底禁止演出。

在奢侈品方面，根據 The Real Deal 截至4月底，今年迄今已簽訂奢侈品合同652份，超過2020年全年簽訂的奢侈品合同。

在新的發展方面，4月份簽約合同從3月份的165份增加到235份。這是曼哈頓三年來在新發展領域的最高活動水準。

曼哈頓從灰燼中升起

在經歷了極其令人失望的2020年之後，當曼哈頓島受到"Covid外流"的困擾並實際關閉90天之後，曼哈頓住宅銷售市場在2021年第一季度從灰燼中崛起。雖然市場在2020年11月和12月一直在攀升，但2021年第一季度，特別是2021年3月的銷售活動令人驚歎。 

2021年第一季度銷售活動上升

2021年3月，曼哈頓的銷售額以驚人的速度增長，簽約量超過1500份，是14年來最好的單月。即使是2021年1月和2月，銷售額至少在過去三年中也超過了上年同期，如下所示：

購房者一直在利用創紀錄的低抵押貸款利率和更低的價格。紐約市已經從中受益的新政府也鼓舞了他們，這與上屆政府決心懲罰紐約市以壓倒性多數拒絕特朗普形成鮮明對比。  

價格下降， 但不是在自由落體

當價格下跌時，價格並沒有像有些人想像的那樣暴跌。2021年第一季度，曼哈頓公寓每平方英尺的價格比2020年第一季度低8.8%。這之上的較低的定價，因為 SALT 根據經濟學家羅伯特·席勒（Robert Schiller）的說法，2018年頒布了上限，使紐約市的房價平均下跌了11%。因此，價格與幾年前的峰值相去甚遠，並準備扭轉局面。與「藍色」管理， SALT 懲罰藍色州的上限很有可能在2021年消失。這將有利於房地產價格，並緩和向低稅率國家的外流。 

新的開發協定仍然存在

由於3年前推出的項目價格已大幅降低，因此仍有新的開發便宜貨有待達成。然而，最近推出的項目已經定價到目前的市場，所以沒有很多折扣。雖然一些折扣以較低的價格出現，但許多折扣隱藏在關閉成本優惠中。這些沒有出現在每個方形數字的價格中。新開發專案的折扣幅度差別很大，因為它們取決於各種因素，如專案啟動時間、迄今為止的銷售速度、特定行中可用的剩餘單位數量、資本堆疊中的股權合作夥伴，以及最重要的是貸款人的最低釋放價格（銀行真正控制價格，而不是開發商）。 

要在新開發中獲得最好的交易，你需要有一個開放的心態，而不是被設置的東西，不會獲得最高的折扣。例如，開發商既沒有為有戶外空間的公寓提供大折扣，也沒有提供幾乎售完的線路。

下圖顯示了新的開發定價是如何從幾個月前的低點重新站穩腳跟的。 

疫苗灌輸信心

我們預計，隨著紐約市接種疫苗，房價將在春季/夏季開始上漲，並在今年剩餘時間內上漲。到目前為止 ，44%的曼哈頓人已經接種了第一劑疫苗，27%的人已經完全接種了疫苗。隨著我們達到70%的人口完全接種疫苗，活動將恢復正常，包括餐廳和電影院（部分開放），百老匯表演和體育場館等。然後，我們確實預計市場將出現更多戲劇性的變化。一旦今年晚些時候美國重新向外國人開放，我們預計曼哈頓的房地產復甦將進入超速狀態！

跡象導致市場持續上漲

潛力 SALT 取消上限、缺乏新的建築許可證（因為去年新開發專案被擱置），以及該市全面重新開放，對於曼哈頓未來4-5年的房價來說是個好兆頭，正如我們在雷曼危機后所看到的那樣。  

如果你正在考慮購買，現在就做，以獲得最好的價格。庫存從2020年10月創紀錄的9，600套下降到2021年3月底的7，000套，這仍然有點高。但是，如果銷售繼續與第一季度相同，我們將在夏季初進入賣家市場。隨著經濟的升溫，利率也會升溫，因此擁有同一套住房的成本也越來越高。

曼哈頓市場在移動...現在是你的行動了！ 

曼哈頓市場在2021年進入良好開端，銷售活動增加

雖然曼哈頓房地產市場仍然掙扎，由於Covid的影響，2020年第四季度，甚至2021年1月，已經看到明顯的改善推動：

• 積極的疫苗消息和推出，增加了買家的信心，
• 歷史上的低利率，
• 賣家（和開發商）提供折扣（平均Covid折扣為10%，低價格單位少得多，高價單位更多）
• 3 個月鎖定的需求增加
• 有利於紐約的 新政府，以及
• 可能廢除 SALT 上限， 這使 Nyc 的價格下降了 11%（每讚迪） 

第四季度簽訂的合同比2019年同季增長了約8%。2021年1月公寓銷售額同比增長50%，合作社銷售額同比增長167%。都是好消息！ 然而，目前高庫存供應是市場的逆風，將有利於買家在2021年。 

租賃市場在未來幾個月也見起回升。但是，在公司要求員工返回辦公室之前，租賃市場仍將低迷。我們預計租賃在幾個月內會迅速好轉。 

外賣：

• 這是一個買方市場，但最大的交易的機會之窗正在關閉，
• 價格下跌，但沒有崩潰，
• 奢侈品買家 又回到了 市場 - 他們缺席了一年中的大半年， 
• 庫存從10月份的戲劇性峰值大幅下降，但仍處於高位，
• 這是從開發商那裡購買大公寓的大好時間 - 新開發專案看到了一些我們見過的最高折扣和優惠。 

曼哈頓市場反彈回到2020年第四季度

頭條新聞談論人們逃離大城市，難怪我的客戶驚訝地聽到，在曼哈頓的簽約活動一直強勁，在過去的幾個月。 2020 年 10 月和 11 月每月平均簽約 855 份，2020 年 12 月有望超過 2019 年 12 月簽訂的 717 份合同。從12月中旬到12月中旬的季度合同活動已經超過了去年同一季度。 

對疫苗的信心和賣方對價格折扣的投降，使買家重新進入市場。大部分合同活動都位於300萬美元及以下的市場區隔，奢侈品行業仍然低迷，但正在改善。 

如下文所述，500 萬美元以上的合同數量繼續增長，這是我們看到最大折扣的市場區隔。 

庫存從峰值急劇下降，但仍居高不下

活動和信心使曼哈頓的房產供應從2020年10月的約9，600個下降至今天的8，000個。 

雖然庫存比去年年底增加了20%，當時庫存水準為6，600，我們很高興看到庫存水準從峰值下降了17%。10月份庫存的大幅好轉可能是輝瑞和現代公司發佈疫苗消息的結果。我們希望這不會讓賣家膽大妄為。

在疫苗全面推廣之前，我們預計在紐約會達成交易。雖然隨著時間的流逝和活動增加，我們並不期望賣家會像現在那樣打折。感覺好像我們已經通過市場的底部，但仍然在一個時期，買家可以得到，目前，在紐約獲得巨大的折扣。 

現在所有的折扣都在哪裡？

平均「Covid 折扣」在 10% 左右，儘管在超過 400 萬美元的市場區隔中較高。城市挖掘分析了2020年第四季度的封閉式銷售，發現 

• 低於 200 萬美元 - 平均 5% 的折扣
• 200萬至400萬美元 – 平均10.4%的折扣
• 超過 400 萬美元 - 平均 13.5% 的折扣

當然，這些是平均值，只考慮價格，而不是開發商提供的其他贈品，以完成交易，如關閉成本信用等。 重要的是要注意，曼哈頓房地產市場已經採取了打擊后 SALT 2017年晚些時候發生了稅收變化，2019年第三季度市場觸底。因此，在科維德開進之前，價格已經受到重大打擊。額外的Covid折扣只是錦上添花的買家。 

新發展 

折扣確實取決於建築本身的許多因素，例如它的位置，有多少單位已經售出，任何特定問題與開發商，貸款人等。還有， 你要買大樓的哪一條線？如果開發商售出了建築中最佳線的 50% 單位和另一條線路的 0%，則不應期望這兩條線都得到相同的折扣。 

目前，新的開發折扣運行的範圍，它真的取決於許多因素影響建築本身。開發商會看中他們的銀行，銀行決定最低發行價，因此他們更傾向於提供慷慨的結算信貸，而不是直接折扣。然而，我們看到價格折扣和收盤信貸的組合。 

平均折扣是10%的新開發加上關閉信貸，雖然有一些發展提供，除了已經降低的價格。這是不是聞所未聞的看到20-30%的折扣表 A 定價，這是原始價格提交紐約州總檢察長。 

開發商至少支付買方的一部分結算成本，包括部分成本：

• 轉讓稅（約2%）
• 豪宅稅（分級規模從 1% 開始，如果超過 2500 萬美元，將高達 4%）
• 停車場 - 可根據設備提供
• 存儲 - 可以包括它 
• 普通費用 - 可能支付 1 年的常見費用。 

一些開發商沒有談判，或者如果他們有非常特別的東西，他們的建築，他們可能會只支付轉讓稅。例如，Park Loggia 有享有中央公園景色的露臺，以要價交易。本森只有幾個單位在麥迪森大道上的 Ues， 也以要價交易。其他自籌資金、不為他人使用的建築物也沒有談判。但是，這些是很少和遠之間。 

巨集外賣：

• 這可能是紐約市過去 20 多年來最大的新開發買家市場。 
• 我們不是在金融危機中;我們面臨一場可能已經解決的健康危機。
• 我們的處境與2008/2009年大衰退、2000年科技泡沫或9/11大衰退時的情況不一樣， 當時街上有恐懼，沒有錢。
• 銀行和白領工人現金充裕，DJIA超過30，000（而不是2009年的6，000人）。
• 恐懼在賣家中。買家有一個短暫的視窗來利用這種恐懼。
• 對於那些坐在一旁的人，記住，你需要提出一個報價，以獲得折扣。你需要玩才能贏！

隨著一年結束，我們想祝大家節日快樂。我們祈禱2021年會比2020年更好。 

曼哈頓房地產市場

反彈回 2020 年 10 月

為了即時瞭解紐約市房地產市場的情況,我們查看的第一個指標是特定月份內已簽署的合同數量。 10月簽約合同大幅反彈,簽約合同874份,比2020年9月增長30%,比2019年10月增長4%。這清楚地表明,曼哈頓房地產市場已經從科維德危機的深淵中反彈。此外,10月份簽訂的合同高於2020年任何其他月份,甚至高於Covid,這在下面的圖表中非常明顯。

大票曼哈頓買家回來了

Most of the sale activity was for properties under $3 million, however, several more contracts were signed in the >$25 million segment, hinting that big-ticket buyers were coming back to the market.  While we won’t know what prices these traded at for a few weeks, we noted many, but not all, properties in the >$25 million segment traded at significant discounts. While all sellers are now negotiating, significant discounts haven’t been the case in the <$3 million market. 

曼哈頓庫存似乎已經達到頂峰

庫存，或供應，在10月中旬達到創紀錄的9，628個物業出售，現在看起來正在消退。月度新供應量比2020年9月下降21%，比2019年10月下降1.2%。這表明庫存增長已經放緩，但是，庫存水平的積累需要一段時間才能回到正常水準。這就是為什麼我們認為買家的機會還沒有消退，雖然我們已經過去高峰的不確定性造成的病毒。過去幾周，庫存水準有所下降，截至11月6日（週五），有9，255個樓盤出售。這是一個非常大的物業出售，考慮到去年的庫存，當時是大約7，700。 

紐約市郊區的房屋銷售已過高峰 

雖然在韋斯特賈斯特、格林威治、長島的銷售額仍然很高, the Hamptons ,銷售活動已經從去年夏天襲擊紐約郊區的高峰下降。 

現在選舉已經結束,輝瑞宣佈一種疫苗的90%有效,vaccine我們相信曼哈頓的市場將繼續回升。 

紐約最佳購買時間。

超過10年。

我們現在是三個月重新開放的紐約房地產市場。雖然已經面臨 許多挑戰,但這個城市正在復甦。我們開始看到生命跡象,在增加已簽署的合同和待售。但是,我們還有很長的路要走,這意味著聰明的資金是巨大的機會。

隨著餐館、健身房、辦公室和博物館的重新開放,紐約已經擁有了更加忙忙的感覺。紐約人正在社會疏遠,戴著宗教面具,這抑制了該市的病毒。

退後一步,從30,000英尺的地方看房地產市場的大局,我們知道現在是在曼哈頓買房的合適的時間。如果你在2001年或2009年買下,你已經知道 紐約股市將反彈 比以往任何時候都更強勁。因此,我請你花點時間想想18個月後你會在哪裡。當然,坐在一旁的買家會後悔他們沒有早點買進紐約。

以下是我們目前市場上的主要要點:

1. 科維德創造了一個在曼哈頓以低價購買的臨時機會。 
2. 以上市場脈搏圖考慮待定銷售和庫存。它清楚地表明,紐約一直在買方市場,並開始復甦。 
3. 嚴肅的賣家正在以合理的價格列出他們的房產,或者正在打折。尤其是開發商,他們提供價格折扣和優惠 - 聞所未聞的只是幾年前...幾年後就會聞所未聞。
4. 雖然平均折扣是 8%,但我們看到最昂貴的房產的折扣要高得多(2 倍 - 3 倍)。
5. 機會之窗是現在...這個視窗什麼時候關閉?它可能會在2021年第二季度之前結束,最好的交易發生在2020年第四季度,然後是2021年第一季度的好交易。一旦疫苗被宣佈為有效且準備分發,銷售商將更有信心 - 所以我們建議現在罷工! 到您關閉時,我們將在 2021 年進入一個新的市場。
6. 7萬億美元的政府刺激計劃(比2008年多14倍)意味著風險很低。這不是2008年。銀行是健康的,美聯儲的支持從未如此大。
7. 創紀錄的股市估值(政府刺激的一個下半產品)表明,美聯儲正在盡其所能刺激經濟。這也表明,投資者對美國經濟有信心,科維德將控制在一起,然後在短時間內成為歷史。
8. 自6月以來,紐約市一直在抑制該病毒,其治理效果比聯邦政府要有效得多。居民們一直在盡自己的一份力量,通過社會疏遠,避免大型活動,並戴著面具來保護他們的紐約同胞。雖然很多媒體把整個紐約都混為一談, 但大多數科維德感染發生在皇后區和布魯克林區, 而不是曼哈頓。我們還沒有在新聞的任何地方看到這個提及。
9. 銷售市場不再因封鎖而自由落體。待售銷售已出現拐點,9月份大幅增長,因為市場已經觸底。

來自烏爾巴迪格的禮貌圖表。

我們目前的最佳選擇:

 

這個降低價格超大的 2 間臥室在。 East Village 最初以 40 萬美元作為新建築出售, 比 2017 年標價 340 萬美元。這是一個 2015 精品建築與驚人的外殼視窗。 瞭解更多。

20 西53街 - 22A單元。
$4,750,000 / $2,748 每平方英尺。
2017 年減少 600,000 美元 / 售出 570 萬美元。

2 床 / 2.5 浴場 / 1,728 平方英尺。
維護: $3,792 / R.E. 稅 $2,414。

住在。 Baccarat Hotel 和公寓,紐約市最好的酒店之一。原業主支付了570萬美元購買這套公寓,因此他們以100萬美元的折扣非常有動力。 瞭解更多。

540西28西街 - 3A單元。
$885,000 / $1,560 每平方英尺。

一室公寓 / 1 浴 / 567 平方英尺。
維護: $606 / R.E. 稅 $629。

這個工作室在#艺术。 West Chelsea 價格非常好, 88.5 萬美元。最後,賣家們列出了要出售的公寓,而不是幾年前的雄心勃勃的價格。關閉。 Hudson Yards 和高線! 瞭解更多。

要完成,如果你想有一個縮放電話,以更詳細地討論市場,只需選擇一個時間段與我下面:

安排通話

不同的 Nyc 夏天。 

大約在一年中,我通常給第二季度曼哈頓市場報告更新。然而,2020年第二季度是完全不同的動物,因為曼哈頓Manhattan real estate market房地產市場在2季度13周內關閉了12周。 

對於那些不知道在紐約市發生了什麼,在2020年3月23日,紐約進入鎖定模式,並在90天后於2020年6月22日重新出現。在此期間不允許進行物理顯示。在危機期間,由於賣家撤回了市場上的房產或延遲上市,庫存大幅下降。然而,現在,房地產重新上市,庫存同比增長8%。  

上個月的市場正在慢慢恢復,但還不一定達到正常水準。自 5 周前重新開放以來,我們看到了:

• 84%的已簽署合同低於300萬美元。
• 一個令人驚訝的緊迫感,其中一些買家,因為他們知道紐約將回到一些表面上的正常很快。 

• 高端市場並沒有發生太多,因為許多人仍然在他們的夏季家園和旅行限制仍然存在。
• 隨著美聯儲將基金利率降至零,抵押貸款利率創下歷史新低(低於3%)。
• 總體指標顯示定價比 Covid 前水準低 8-10%,但價格不一。 
• 對於新的開發,合併關閉成本和降價約8-12%取決於專案。 
• 最大的折扣出現在高端市場,一些開發商重新定價,並承擔買家大部分的關閉成本,為現在交易提供了非常有吸引力的激勵措施。  
• 500 萬美元及以上的轉售價格不會每周收到任何展示請求。因此,大型房產的嚴重賣家必須準備從 COVID 前的定價中至少打 10% 的折扣,而且可能更多。 
• 折扣會隨著價格的下跌而下降,但低於 100 萬美元大關的折扣(如果有任何折扣)。的折扣很少。

租金:

• 雖然租賃庫存很高,但市場也看到源源不斷的簽約租賃,尤其是每月和以下的10,000美元。儘管有折扣! 

接下來呢?

我們仍處於新現實的早期階段,然而,就COVID而言,紐約市現在是一個比全國80%更安全的賭注!  

如果紐約能夠維持其安全協定,保持低病毒感染,並且繼續有非常積極的消息,疫苗接種試驗和治療藥物(如雷姆德西維爾),歷史表明,紐約房地產將迅速恢復。  

現在, 我們已經過去的峰值不確定性, 這是 Nyc 的 4 月 / 5 月的時間框架, 所以也許最好的交易已經過去了。但是,我們相信,買家將有未來4-5個月,以獲得偉大的交易, 以及.一旦有一種已知能起作用的疫苗,而且很有可能在秋季看到一種疫苗,紐約市將恢復得比以往任何時候都好。 

問題?安排時間與您聊天。 

享受你的夏天! 

安東尼

冠狀病毒對曼哈頓房地產價格的影響。

在這個前所未有的全球危機中,我們收到了幾個關於 COVID-19 對曼哈頓房地產市場價格的影響的問題。我希望大家在這個動盪時期保持安全和健康。當陪審團對接下來會發生什麼進行一切時,以下是有關紐約房地產市場的最新資訊。

3月下旬,紐約市陷入「醫學誘發的昏迷狀態」,以便擺脫公共衛生危機。因此,紐約房地產市場在過去兩個月中完全凍結了新的合同活動。紐約州禁止對曼哈頓公寓、公寓和住宅進行實物展示。而且,紐約市自三月中旬以來幾乎一直被封鎖。然而,那些在大流行爆發前一直在進行的交易已經能夠幾乎關閉,銀行繼續為抵押貸款提供資金。 

現在是5月中旬,紐約比危機高峰已經過去一個月了,並且從自我引起的昏迷中甦醒過來。多虧了紐約州州長安德魯·庫莫的領導,紐約已經成功地平緩了局面,並正設法擺脫這場危機。雖然我們還沒有100%走出困境,但在接下來的幾周和幾個月里,我們計劃分階段重新開放。曼哈頓的許多公寓樓將取消從5月15日起的搬遷和搬遷禁令,我們預計6月的某個時候將取消暫停演出。 

從後視鏡看,到2020年1月和2月,合同活動量同比增長15%,有望2020年春季成為一個非常堅實的銷售季節。不幸的是,情況已經不是這樣了!目前,公寓和合作社庫存銷售急劇收縮,只有5000個單位上市出售,比平時的春季銷售季節庫存水準低50%。即使市場計算日(計算房產上市出售天數)也已被上市門戶網站凍結,因為一旦實施暫停顯示房產的禁令,該計算就變得毫無意義。那麼,對曼哈頓房地產價格產生了什麼影響呢?

前聯邦儲備銀行行長本·伯南克指出,從病毒對曼哈頓房地產價格的影響中推斷出這種病毒為時尚早,但這種經濟停滯更像是一場自然災害,而不是一場經濟蕭條。這不是像2008年或大蕭條那樣的金融體系崩潰的結果。銀行實力雄厚,資本充足。 值得慶幸的是,美聯儲在貨幣刺激方面行動迅速,而政府迅速採取財政刺激行動。 

這一切的一線希望是,紐約房地產價格將大大受益於創紀錄的低利率和創紀錄的定量寬鬆政策。資產價格通脹是量化寬鬆的預期目標,儘管要有機會出現,但可能需要一些時間。不管曼哈頓房地產價格通脹水準從這個創紀錄的量化寬鬆刺激,最終,紐約仍然是全球頂級城市之一,人們仍然需要住房購買或出租。 

最終,這是一個可以解決的健康問題,特別是現在每個人都專注於Covid 19的問題。 

如果您想進行縮放通話以更詳細地討論市場,只需在下面與我一起選擇一個時間段:

安排通話

今年2月紐約房地產市場的6件事。

1. 銷售活動比去年顯著增加

• 待售銷售額增長 17% - 整體市場
• 待售銷售額增長 25% - 60 萬美元 - 100 萬美元  
• 待售銷售額增長21% - 100萬至200萬美元 

這表明,銷售活動比去年有顯著增長,而去年是市場活動的底部。價格低於200萬美元的樓盤出現了最大的反彈。我們終於看到需求超過了供應,這是我們在紐約有一段時間沒有見過的。2019 年 11 月、2019 年 12 月、2020 年 1 月和 2020 年 2 月在曼哈頓簽訂的合同增長了兩位數。先行指標,合同簽署活動的長期顛簸通常先於價格行動。一月份異常緩慢,合同簽署數量驚人,這在一年中最冷的月份並不常見。 

傳聞,我們注意到,當呼籲其他經紀人設置約會,至少25%的時間,這些單位已經接受報價。一點也不像12個月前的即將簽訂合同的單位要麼在市場上銷售了一段時間,又經歷了幾次降價,或者從開始定價的新房。此外,在最後一種情況下,我們看到擁擠的開放房屋 - 一些投標戰爭(一個不同時代的殘餘)。

2. 奢侈品市場活動加強折扣

紐約的折扣正在結束,1月份我們看到了6.4%的中值上市折扣(紐約的高利率),這表明賣家已經投降,交易沒有完成。雖然銷售活動增幅最高的是300萬美元以下的單位,但我們在高端市場也出現了一些改善。 

例如,Olshan的報告指出:"上周以400萬美元及以上的400萬美元簽署了20份合同,這是連續第三周20個或更多的銷售額。與原始要價的平均價格下降為 18%,而前 2 名銷售則扭曲了這一總價格。

"市場上的平均天數為 803 天,這一總量有所上升,因為一半的物業由開發商出售,並且已在市場上銷售多年。這是自2012年開始跟蹤此特定統計數據以來,本報告記錄的最高總數。

中央公園買家:如果你一直在看億萬富翁的行和中央公園市場,機會就在那裡。現在可能是市場好轉前介入的時候了。例如,對於願意住在特朗普國際酒店和塔的人 Columbus Circle ,你可以拿起一個偉大的直接中央公園景觀3間臥室,每平方英尺3,300美元(下圖)。DJT 不會永遠成為總統,這棟建築會在某個時候反彈。此外,我們已經看到在 One57 時代華納大廈,雖然直接中央公園景觀在這些和其他超豪華建築的價格下限徘徊在4500美元每平方英尺。 

請注意,我們不斷聽到買家在這個市場區隔,他們聽到更多的庫存正在上市。雖然其他街區的情況可能如此,但沒有新的建築進入億萬富翁的行。此外,擁有一覽無餘的中央公園景觀的庫存水準低於 2000 萬美元是有限的,因為大多數建築的平均售價為 3000 多萬美元。 

3. 新發展與轉售

2-3年前定價的新開發專案在市場上處於落後,其原因是開發商與銀行與投資者之間存在脫節。 

我們正在告訴我們的買家:在轉售市場有很多機會,每平方英尺1,100美元至1,800美元之間的物業價格。 

當然,在新的開發領域也有機會,有些樓宇的折扣為15%。然而,許多你看到兩位數折扣的建築是幾年前推出的。相比之下,我們看到2019年推出的樓盤定價反映了當前市場,從低價報價中幾乎沒有折扣,但仍佔用了許多買家的成交成本。

市場對價格非常敏感,而且有美元的動機。眾所周知,存在影子庫存。這些是從不切實際的賣家中剝離出市場的單位,或邊緣社區的新開發專案。 買家是非常精明的這些天,知道如何發現一個良好的價值。如果你在過去5年購買它,並試圖出售它現在,你可能在水下或盈虧平衡。因此,準備顛簸的乘坐。花招和花招——有很多——不會讓高價出售房產。

新開發物業出售

曼哈頓出售的最新公寓

4. 租金上漲 

在經歷了過去幾年的疲軟之後,租金逐年大幅上升。從真實交易- 當公寓獵人試圖找出究竟是怎麼回事的經紀人費,他們現在有其他消息給他們暫停:租金比一年前,在所有三個行政區道格拉斯埃利曼市場報告覆蓋的5%至6%。

5. 抵押貸款利率

抵押貸款利率自去年同年同期以來大幅下降,並接近歷史低點。30年期固定抵押貸款利率為3.65%,而股市則接近26,900多點的歷史新高。相比之下,在過去30年中,同樣的抵押貸款利率平均約為6.25%。在過去10年中,2016年9月,這一比率僅為2倍,最低為3.42%,2012年11月最低為3.32%。

由於我們已經接近歷史低點,利率不太可能會低得多。因此,我們建議我們的客戶現在再融資或為其購買新房產融資,以在為時已晚之前利用這種人為的低抵押貸款利率現象。 

5. 冠狀病毒和外國買家 

雖然現在確定健康恐慌對房地產市場的影響還為時過早,但應該指出的是,紐約房地產市場一直由國內買家和外國人所錨定。自2016年以來,中國內地買家一直缺席紐約市場,歐洲人一直缺席,因為他們的貨幣已經處於低位多年。由於貨幣貶值,拉美人和巴西人基本上都失蹤了。

因此,我們預計短期內不會對紐約市場產生負面影響。如果美元貶值,健康恐慌消退,市場可能會起飛。最後,某些亞洲國家的投資機會可能有限,而當局則試圖阻止這種蔓延,導致紐約市的投資增加,這是一個沒有風險的地方。 

為什麼現在是投資曼哈頓公寓市場的正確時機

沃倫·巴菲特說得最好,"價格是你付出的,價值是你得到的......當別人貪婪和貪婪時,當別人害怕時,恐懼是明智的。

最近一些關於紐約市房地產的報導讓一些人感到恐懼。然而,當我們看這些報告中的總體情況和總體統計數據時,人們相當清楚地理解為什麼這些人感到恐懼,但是,人們必須深入挖掘,了解整個故事。

曼哈頓公寓買家在2018年第三季度仍然持謹慎態度,原因是對2017年底實施的新稅法(FN1)的擔憂,儘管經濟非常強勁,股市破紀錄,利率仍然相對較低,儘管利率迅速上升。

曼哈頓房地產很少在買家市場,所以如果你有興趣的安全長期投資,現在可能是購買的時間。這不會是一個漫長的事件或重複的任何時間很快。事實上,在第三季度,高端市場(500萬美元)在2016年開始回調,開始有所反彈,如下文所述。

頭條新聞不講整個故事

雖然有關本季度的頭條新聞一直令人關注,但它們並沒有講述整個故事。我們需要看看今天市場正在發生的事情,而不是1、2或8個季度前的情況,這是季度市場報告通常關注的。如果你看看本季度簽訂的合同數量,這是一個領先指標,本季度與去年同期大致相同。

• 曼哈頓簽訂的合同數量比2017年第三季度的簽約數量略有下降1%。

• 在所簽訂的合同方面,表現最好的部分是 500 萬美元 - 1000 萬美元(合同簽訂量增長了 30%,主要受兩個新開發項目的銷售額推動, The Belnord 和 100 E 53)。

• 第二最好的部分是1000萬美元以上的房價,其活動增長了10%。

• 雖然我們不知道哪些單位在合同,價格這些單位將最終交易,直到他們關閉和記錄,這可能是幾個月後,從長期沉睡的經濟活動反彈是令人放心的。當然,折扣在這些銷售中起到了一定的作用。

然而,2018年第三季度的封閉銷售卻呈現出另一種景象。查看已結束銷售額時,您只評估該季度關閉的單位,而不管合同何時簽訂。就新發展而言,在某些情況下,這可能是3年前的事了。因此,封閉式銷售資訊可以有點過時,儘管仍然良好的資訊來捕捉趨勢。

• 曼哈頓整體收盤價下降8%(儘管比2018年第二季度上升了5%)
• 新開發封閉銷售下滑,下降37%。這導致一些開發商大幅折扣新開發價格,那些被高價開始或超出最優質的需求社區。Core Group公佈,本季度新開發平均折扣接近14%,高於去年的8%。
• 買家從新開發的崇高價格轉向轉售公寓,增加了2%,而合作社關閉銷售下降8%。
• 本季度庫存大幅增長,為 13%,這將導致未來行銷時間延長。
• 轉售合作社庫存增長最多,為26%,轉售公寓庫存增長4%。新的開發庫存下降了5%。
• 公寓的平均價格為266萬美元,下跌2.3%。轉售公寓單位每平方英尺的平均價格下降了5%。  
• 新開發專案的平均價格為433萬美元,而每平方英尺的新開發價格則上升了4%。
• 奢侈品市場每平方英尺的平均價格(銷售額的前10%)上漲2.7%,奢侈品進入門檻降至385萬美元。

圖片來源: 111 默里

宏觀環境

• 道瓊斯指數和納斯達克指數一向高在上。獲利回吐很可能使價格下降,但是,不管談論國際貿易戰,股票都很高,獲利回吐看起來非常有吸引力。
• 失業率下降,而且從統計上看,美國有充分就業。充分就業鼓勵消費。消費者的支出為股東帶來更多的利潤。
• 放鬆管制正在全面展開,因此業務發展很可能繼續向上推動。
• 沒有信貸泡沫,但美聯儲主席說,利率將在2019年逐步上升。更高的利率鼓勵購房者儘早購買固定利率抵押貸款。
• 整個經濟體的高增長率往往讓人們懷疑這一切會持續多久,因此許多人推遲購買大商品。經濟學家今天說,沒有信貸泡沫,所以消費驅動型經濟看起來良好。

為什麼我們對紐約市場有信心

綜上所述,我們認為這是一個相當不錯的買家市場,特別是與2008年相比。

• 隨著賣家最終談判,買家現在擁有權力
• 歷史上利息相對較低
• 經濟正在蓬勃發展
• 放鬆管制正在全面展開
• 69年來最低失業率
• 紐約市擁有50年來最高的就業水準,紐約工業在公正金融之外已經實現了多元化
• 沒有像2008年那樣的信貸泡沫;銀行有嚴格的要求,並盡職盡責
• 公司利潤從未像現在這樣高,尤其是新低21%
• 城市市場的過度建設通常很快被吸收

詳細數位的深入表明,紐約市的房地產市場強勁。大多數人會閱讀廣泛的報告,但精明的買家會聽取房地產專家的意見。沃倫·巴菲特說,當其他人擔心,這可能是在紐約購買時機。

曼哈頓新稅法效應 

2018年1月1日實施的新的美國稅法在媒體上引起了很大的噪音。然而,如果你看看這些細節,這項法律對公司和房地產投資者,包括外國買家來說將是一個福音。對於目前的房主來說,尤其是曼哈頓的房主來說,這有點複雜。

在曼哈頓,新法律的最終影響的不確定性,該法律限制了州和地方的稅收減免,並將主住房的可扣除利息從100萬美元降至75萬美元,造成了一個動蕩不安的市場,並反映在最新的第一季度市場報告中,根據Corcoran的數據,第一季度的活動下降了10%。成交量疲軟是價格點所發現的,但尤其是高端市場。第 2 季度銷售活動似乎正在恢復。

為了減輕稅法的負面影響,庫莫州長為改變州稅收規則做出了重大努力。我們預計市場仍將存在一些不確定性,這將在未來幾個月內讓買家坐在駕駛座上,至少要等到經濟開始升溫,這是稅收改革的預期副產品。

然而,值得注意的是,許多豪華建築在黃金市中心社區,如NoHo,SoHo, Tribeca , West Village 和平鐵,和核心 Upper West Side ,例如,進展順利。價格合理的公寓仍在快速移動,待售期高於上月和去年,我們仍然看到20%的交易高於要價,而不是微不足道的數位。

曼哈頓房價報告 

美國經濟,特別是紐約市,在2018年初經歷了強勁的經濟表現。  

• 紐約市就業人數升至442.6萬人,創歷史新高。自2009年以來,紐約市新增了70.2萬個就業崗位,增幅為18.9%,為二戰以來的最高增幅,遠高於全國,新增就業崗位11.5%。過去10年,技術、媒體、醫療保健和旅遊相關業務是推動招聘最多的行業。
• 自一年前以來,道瓊斯工業平均指數上漲了25%,達到25,000點。幾乎所有公司都報告了2017年的利潤,75%的公司表示第四季度利潤超出預期。
• 2月份就業人數增加了31.3萬人,超出預期10萬人,失業率為4.1%。

我們預計今年晚些時候新稅制改革和可能的第二階段稅制改革將會產生更積極的影響,減少資本利得稅。 請繼續關注...

曼哈頓市場報告

在曼哈頓核心公寓市場,繼續有力量和活動。創紀錄的高股票市場、廉價且現成的融資以及清晰度幫助推動市場。一年前,美國大選存在很大的不確定性,利率過早地飆升,所有人都對英國脫歐感到震驚。選擇 2017 年第 3 季的統計資訊:

• 100萬至300萬美元之間簽訂的公寓合同同比增長11%
• 300萬至500萬美元之間的公寓合同同比增長8%。 
• 然而,超豪華公寓市場(1000萬美元*)繼續面臨逆風,儘管本季度簽約合同數量增加了12%,達到1000萬美元。
• 轉售 - $1,774 平均價格 psf
• 新開發 - $2,320 平均價格 psf
• 豪華 - $2,780 價格 psf,豪華入門級價格(銷售額的前 10%) 在 410 萬美元。

曼哈頓房地產市場的轉售庫存水準如何?

"買家– 價格調整已經發生,在過去一年左右,大盤已顯示出穩定和正常化的跡象。如果你有一個真正的需要購買,你找到了正確的財產,利用這個緩慢的時期,任何槓桿,你可以得到的談判 - 你永遠不知道什麼時候賣方已經受夠了,並準備打出價。

閱讀全文:medium.com

我們同意城市挖掘。曼哈頓RE市場已經糾正,特別是在奢侈品領域,買家現在比2014-2016年擁有更多的槓桿。我們預計,隨著人們對新稅改的混淆,這種槓桿作用在2018年還會繼續。 然而,我們發現轉售庫存供應仍然很低。 

我們已經研究了四個主要街區的轉售庫存供應水平,這些社區受到我們主要購房者和投資者的歡迎: Tribeca 切爾西 Upper East Side 和 Upper West Side .我們研究了 500 萬到 1000 萬美元的市場區隔、200 萬至 500 萬美元的市場區隔和 100 萬美元 - 200 萬美元的市場區隔。 

在500萬至1000萬美元銷售的所有曼哈頓房地產中,只有17個轉售單位在 Tribeca ,8個轉售單位在切爾西出售,5轉售單位出售 Upper East Side ,以及 4 個轉售單位在 Upper West Side .這四個街區共有34個轉售單位,覆蓋了曼哈頓島的很多地區。 

向下市場,所有曼哈頓房地產出售在2-500萬美元段,只有22個轉售單位出售 Tribeca , 15 在 切爾西, 21 單位在 Upper East Side ,以及 Upper West Side (包括河濱)。這四個街區的2-500萬美元細分市場中只有90個單位可用。  

在入門級市場,在曼哈頓所有出售100萬至200萬美元之間的房產中,只有2個轉售單位在 Tribeca ,11個轉售單位在切爾西,15轉售單位在 Upper East Side 和19轉售單位在 Upper West Side .這四個大型街區共有47個轉售單位可供出售,售價為1-200萬美元。 

正如Urban Digs指出的,現在賣家確實更容易接受談判,特別是與2014-2015年相比,但良好的轉售公寓的供應仍然相對較低。而且,新的開發正在以高溢價銷售。當我們開始縮小到曼哈頓最好的房地產可供出售,通過特定的建築,曝光,那些不是高價,好的選擇數量大幅下降。因此,如果你是一個有住房需求或尋找投資的買家,請記住這個短缺的故事。 

https://belamorena.com.br

Upper East Side 

Upper West Side

切爾西

Tribeca

圖表由 UrbanDigs

曼哈頓市場更新 2017 年第 4 季度

2017年第四季度,曼哈頓房地產市場被描述為穩定,四個季度中的最後三個季度顯示,封閉式銷售活動有所增加。2017年比2016年好得多,儘管本季度簽約合同數量同比明顯下降,這主要歸因於稅收改革和政治氣候等非市場因素。

但是,當更仔細地觀察屬性類型時,我們看到顯著的變化。轉售合作社部門最為活躍,銷售額連續第三個季度增長。然而,由於持續高房價,已簽訂轉售公寓合同,新開發封閉銷售面臨12%的降幅,原因是目前建築開發商的周期和時機。考慮到這一切,以及圍繞新稅制改革的不確定性,我們可以推測,曼哈頓房地產正在慢慢成為買方市場。

轉售公寓

• 每平方英尺的平均價格為1,759美元,與去年同期持平。
• 該市場的銷售額下降了3%,至929輛,為2011年第四季度以來的最低水準。
• 市場日數為116天,與去年同期持平。
• 庫存下降4%,至2,485套待售單位。

第四季度轉售公寓行業出現稅收改革影響的不確定性,導致銷售活動下降和價格持平。市場連續第二年表現不佳,是2011年以來銷量最少的一年。可用單位的庫存也相應下降,全面下降3%。許多人指出,與第四季度收盤銷售相比,活躍的庫存每平方英尺都背負著兩位數的溢價。

轉售合作社

• 合作社的平均價格為126萬美元
• 每平方英尺的平均價格為1,167美元,比去年上漲1%。
• 這個市場的銷售數量增長了4%,達到1,733個樓盤。
• 市場日數為88天,比去年減少5%。
• 庫存上升15%,至2,824套待售單位。

轉售合作社在2017年底成為今年最暢銷的房地產產品,連續第三個季度銷量增長,繼續優於其他選擇。此外,對合作轉售的高需求發現,市場上剩餘房產的平均長度下降了5%。這樣,市場的反應是將可用庫存增加15%。

新發展

• 新開發公寓的平均價格為392萬美元。
• 每平方英尺的平均價格為2,253美元,較去年下降17%,因為超豪華和超豪華成交數量下降。
• 這個市場的銷售額下降了12%,從527個下降到463個。
• 庫存增長了30%,現在有1,074個單位上市出售。

正如人們所料,新的開發公寓市場數量往往增加或減少,根據正在進行的建築建設的進展。第4季度沒有新大樓開始關閉^th,一些大型開發專案,如125格林威治和91倫納德推出銷售,導致庫存飆升30%。

豪華

• 第四季度,紐約豪華公寓的平均價格為724萬美元。
• 每平方英尺的平均價格下降了12%,至2,625美元。
• 奢侈品門檻為388.2萬美元。

奢侈品市場市場由前 10% 的已結束銷售額根據價格決定。入門級價格(或"門檻")下跌約50萬美元,最終為388.2萬美元。此外,平均價格下降了10%,每平方英尺價格下降了12%。這些下降可歸因於本季度收盤從超豪華和超豪華收盤點位的轉變,如432公園、格林威治巷和 56 Leonard ,2016年底,在週邊地區,如 One West End 和252東57^街聖然而,我們已經看到一個更具競爭力的市場與增加的庫存,留給賣家別無選擇,除了下降價格,以滿足客戶需求。這為奢侈品領域的投資者帶來了真正的潛力,因為這些豪華單位低,準備搬遷。

總之,曼哈頓市場保持穩定,2017年比2016年更健康。話雖如此,市場繼續顯示出向顧客傾斜的趨勢,換言之,成為"買方市場"。現有庫存的增加、新的開發專案以及奢侈品門檻的降低,創造了一個市場,業主和開發商傾向於以折扣價格來跟上銷售萎縮。由於稅制改革的不確定性,2018年對買方來說是個好年頭,對賣方來說也不是那麼好。對於那些袖手旁觀的人來說,在特朗普稅收改革的積極影響開始之前,這可能是進入市場的好時機。

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特朗普總統將如何影響美國房地產?

美國從未有過紐約市的房地產開發商和房地產經紀人(是的,他有紐約市經紀人的執照)坐在白宮。雖然我們中的許多人可能不同意特朗普的行為和政策立場,但有一點是肯定的,那就是特朗普將親房地產和親房地產。

雖然一些人認為特朗普的總統任期將是一個黑天鵝事件,而不是暴跌,但美元和股市今天都上漲!

如果您想知道特朗普總統的政策如何影響美國房地產,以下是特朗普一旦上任后可能如何運作的見解。

他會用房地產來啟動經濟嗎?

特朗普是一個房地產開發商和房地產經紀人。他一生都把房地產當作投資,並表示他有興趣提高住房擁有權。鑒於他的家族企業是房地產,無論是通過他自己的公司,特朗普組織,或他的女僕,庫什納財產,我們期望特朗普繼續他的戀情與財產。

抵押貸款利率將會怎樣?

利率將維持一段時間的低位。特魯利亞首席經濟學家拉爾夫·麥克勞克林(Ralph McLaughlin)在選舉后的第二天的一份聲明中寫道:"抵押貸款利率正在下降,因為投資者看到了美國抵押貸款支持證券的安全收益,反映了他們對美國住房市場相對安全的信心。此外,由於全球經濟動蕩,美聯儲可能會推遲12月的加息。這兩種影響都意味著借款人的短期勝利,如果利率繼續暴跌,我們很可能會看到抵押貸款再融資的增加。

他會降低房地產投資者的稅收嗎?

共和黨仍然控制著參眾兩院。因此,共和黨對未來稅收政策擁有不受限制的控制,這意味著將有一些大的變化,將影響房地產投資者的稅收。特朗普提議:

• 降低稅率,資本利得稅最高稅率為20%。
• 取消遺產稅或死亡稅
• 將公司稅從 35% 降至 15%

雖然他可能不會在稅收改革方面得到他想要的一切,但我們的稅法已經成熟,可以進行改革(共和黨和民主黨都呼籲這樣做),而且這種變化很可能在2017年8月選舉季節開始前進行。

借錢會更容易嗎?

監管的減少是他競選的一個特點,將允許銀行加大放貸力度,自2008年以來,貸款一直非常低迷。 特朗普的總統任期讓消費者更容易擁有住房的另一種方法是降低保費。 FHA loans 或削減房利美或房地美的擔保費。

法規將受到怎樣的影響?

特朗普的政綱大部分都集中在放鬆對金融市場的管制上,以便更全面地重振金融市場,僅此一項,就能提振房地產。這是特朗普——以及整個共和黨——一直大聲疾呼的事情。

特朗普提議減少銀行監管和建築法規。放鬆對貸款的監管,可以讓消費者更容易獲得貸款,從而提高住房擁有權。至於建築法規,特朗普在全國房地產經紀人協會的一次會議上估計,建造房屋的成本有25%與法規有關。他希望把這一點降到2%。如果建築放鬆管制,這將意味著消費者更負擔得起的住房。

按揭利息扣除會消失嗎?

不!去年,特朗普具體和明確地提到,他將保留抵押貸款利息扣除,這是特朗普特別和明確分享的一個稅收計劃。

他將繼續1031交換計劃嗎?

特朗普因積極利用稅法來支付聯邦稅而遭到嚴厲批評,他可能會保留有爭議的1031個免稅交易所,如果房東將出售所得收入投入其他房地產投資,則允許房東在不繳納資本利得稅的情況下出售房產。 這1031交換計劃政策是房地產業的基石之一,特朗普將保留這一政策。

移民呢?

特朗普自首次宣布參選以來,移民政策經歷了許多變化,移民改革不會輕易在國會或參議院獲得通過,因此很難確定這是否會對紐約市房地產市場產生任何程度的影響。

特朗普能否實現他的所有競選職位?

對於那些對特朗普在一些令人髮指的言論和行為之後成為總統感到情緒激動的人來說,請記住,美國總統沒有不受約束的權力。我們的創始人不希望權力僅僅由一個人或一個團體控制,並有可能在另一個獨裁者或暴君的統治下結束。因此,我國政府分為三個部門:行政部門、立法部門和司法部門。這就是為什麼特朗普的許多更離譜的競選政策立場不會成為現實——要麼在立法部門遭到反對,要麼被司法部門推翻。

毫無疑問,這次選舉是分裂的。但是,既然選舉已經結束,美國人民將像我們一貫所做的那樣團結起來。正如歐巴馬對川普所說:"我們都支援他的成功」。