常見問題解答:在紐約購買公寓

回答40個真實問題從房地產買家

1. 在紐約的公寓價格是多少?

 

根據估價師喬納森·米勒和他的道格拉斯·埃利曼市場報告,2020年第一季度曼哈頓的平均公寓為189萬美元,銷售中間價為106萬美元。這包括合作和公寓。由於多種原因,合作社比公寓便宜。 

 

公寓的平均價格為260萬美元,中間價為160萬美元,每平方英尺的平均價格為1,923美元。合作社的平均價格為137萬美元,中間價為81.1萬美元,每平方英尺的平均價格為1,206美元。 

 

新開發公寓價格為每平方英尺2,541美元。平均銷售價格為 390 萬美元,銷售中間價為 280 萬美元。 

 

奢侈品部門占交易前10%,每平方英尺超過2,600美元。豪宅的入門級價格為390萬美元,豪宅的平均價格為760萬美元,銷售中間價為570萬美元。 

 

曼哈頓市場報告

2. 紐約的豪華、超豪華和超豪華公寓有什麼區別?

 

奢侈這個詞在房地產中被過度使用。是什麼讓某人變得奢侈,對另一個人可能基本。 在曼哈頓,我們把交易的前10%稱為豪華公寓。市場最頂尖的,說也許1-2%的交易被認為是超奢侈的。價格可以在 $4,500 - $10,000 每平方英尺範圍.超級豪華起價為每平方英尺3000美元。

 

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3. 在紐約購買公寓是一個很好的投資嗎?

 

從長期來看,紐約市的房地產一直是一個很好的投資。例如,曼哈頓公寓每平方英尺的平均價格在過去15年中每年上漲5%。考慮到,一個人可以利用抵押貸款購買,收益率將成倍增長。 

 

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4. 在紐約購買公寓時,哪個更重要:位置或設施?

 

聽說過「位置、位置、位置」這句話嗎?位置是房地產的一切。

 

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5. 我應該買公寓還是合作?

 

如果你有興趣購買一個新的財產或物業,你想出租的租金收入,那麼合作社不是一個選項。你應該堅持買一套公寓。如果你正在尋找你的主家,並不關心物業是新的或有興趣租出去,那麼購買合作可能是正確的選擇。一般來說,合作比公寓便宜,但沒有相同的效用。 

 

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6. 您是否需要房地產經紀人才能在紐約市購買房產?

 

是的,你不應該獨自做你一生中最昂貴的交易。在錯誤的位置以錯誤的價格購買錯誤的房產的風險太大了。 

 

傭金是在房產上市之前設定的,所以如果你直接去找賣家的經紀人,不要指望以較低的價格獲得房產。他們不是獲得50%的傭金,而是可能獲得100%的傭金,對買方沒有義務。他們只對賣方負任何責任。 

 

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7. 在曼哈頓購買公寓時,我需要支付經紀人傭金嗎?

 

不。賣方總是向經紀人支付傭金。賣方支付的傭金(通常占銷售價格的5%-6%)由買方的經紀人和賣方經紀人分攤。 

 

購房指南

8. 買方為何應避免雙重代理?

 

在交易中,房地產經紀人可以代表賣方、買方或雙方。當在交易中同時表示兩者時,代理處於雙重代理狀態。雙重代理本質上是危險的,因為經紀人不能向任何一方提供不可分割的忠誠度。請記住,賣方的代理人首先代表賣方,沒有完全的披露義務。雙重代理不能代表買方進行談判,不能以最優惠的價格等。 

 

因此,買方應在所有房地產交易中有自己的代表。考慮到這是許多人生活中最昂貴的交易,你為什麼要相信賣方的經紀人? 

9. 紐約的全現金買家能否獲得更好的價格?

 

一般來說,這個問題的答案是肯定的。但是,它真的取決於賣方和每個賣家是不同的。在與有抵押貸款意外開支的要約競爭時,它肯定會把買家的報價放在榜首。在正常情況下,有一個數量 (50%)曼哈頓市場上的現金買家,所以好處可能不會轉化為更低的價格。

 

10. 露臺或陽臺對紐約市公寓的價格增加了多少?

 

室外空間定價沒有設定的標準,因為有許多變數在起作用。為了將房產每平方英尺的價格與室外空間與沒有室外空間的房產進行比較,我們通過分配室外空間面積的 30%(或其他數位)來調整面積,並將其添加到內部面積。然後除以內部和分配的面積之和的價格。然後,您將此調整后的價格每平方英尺與其他沒有露臺的可比物業進行比較。 

 

例如,為了比較一個4,000,000美元物業每平方英尺的價格,有2,000平方英尺的內部面積和理想的400平方英尺的露臺與沒有露臺的公寓,我們需要做一些數學第一。

 

將 400 平方英尺的室外空間的 30% 分配給內部(30% x 400 = 120 平方英尺)。將其添加到 2,000 個內部面積,以獲得 2,120 的調整后的面積。將 4,000,000 美元除以 2,120 美元,以計算調整后的每平方米 1,887 美元。請注意,Streeteasy 和所有門戶將僅顯示每平方英尺的內部價格,因此對於此示例,$2,000 psf。它們沒有考慮到戶外空間的價值,但你應該這樣做。 

 

現在並不是每個室外空間都是平等的。如果露台位於客廳外,可直接欣賞中央公園1,000 平方英尺,您可能需要分配 100% 的室外空間。然而,如果它是一個100平方英尺的陽臺,俯瞰一個醜陋的建築,你可能想分配什麼!

 

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 11. 在奈克購買公寓時,我應該尋找什麼?

 

 

  • 具有效率配置的平面圖
  • 檢視
  • 良好的光線 - 南部和西部是曼哈頓的首選
  • 角落公寓始終提供擴充的景色
  • 如果您要購買轉售,盡量避免需要翻新的公寓,因為它們在紐約可能非常昂貴

12. 如何在紐約找到一套好公寓?

 

你應該有自己的買家經紀人,以説明您找到一個公寓。我們中的一些人有多年的經驗,知道所有的好和壞的建築。擁有一個有經驗的經紀人不僅會節省你很多時間,而且最終會節省你的錢。有時買家認為他們採取DIY的方式,然而,在紐約購買物業可能是他們一生中最昂貴的金融交易。 這不是一件容易的事。 這不是最新的蘋果設備! 對於那些誰去DIY路線,請記住,如果你直接與賣方的經紀人,你將不得不放棄你的權利,因為你將處於雙重代理的情況下,這本質上是不利於買家,並允許賣方的經紀人在傭金上雙底。 

 

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13. 購買新建築有什麼好處?

 

買一個從未住在公寓有它的優點。首先,它是新的,所以不會有瑕疵,劃痕等,因此,搬進來準備。最新的技術通常被採用,所以你最終可能會得到一個更節能的公寓。因為它是新的,在頭十年可能會降低維護成本。你最終可能也擁有最新的設施。 

 

紐約新建築出售

14. 買家在紐約購買新建築是否支付溢價?

 

我們估計購買新開發項目的溢價約為 25% - 30%。新開發項目的價格與平均公寓之間的價格(或 2020 年第 1 季度的 2,541 美元與 1,923 美元)之間的差額支援此估計值,相差 32%。

 

由於我們在買方市場,我們看到一些開發商降低價格,縮小新價格和轉售價格之間的差距。這意味著,現在可能是購買新建築的好時機,因為新建築的溢價正在走低(而且可能不會持續一段時間)。

 

15. 新建築公寓的溢價是否值得?

 

這真的取決於新的開發專案。在某種程度上,這類似於買一輛新車。3年來買車的技術差異可能很大。 

 

在過去幾年中,我們看到 HVAC 系統有了很大的改進,使用擴散器而不是壁內自包含單元。此外,一些建築現在採用的空氣和水凈化系統,這是幾年前所沒有的。最後,許多新建築都擁有LEED 認證,並專注於可持續性。因此,對一些人來說,溢價很可能是值得的。 

16. 如果公寓有合同,這意味著什麼?

 

一旦買方和賣方簽署買賣協定(即聯繫人),買方支付了定金(通常是購買價格的 10%),公寓就會"簽訂合同"。

17. 為什麼我需要律師在曼哈頓買公寓?

 

是的。在紐約,雙方都有自己的律師代表各自的利益。買家應只使用有經驗的律師,對紐約市房地產市場有深奧的知識。 

 

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18. 我必須去紐約買公寓嗎? 

 

雖然我們建議來至少3天旅遊物業,人們不需要來紐約購買物業。通過LLC購買,通過授權書或同意,一切都可以在沒有買方的實際存在的情況下完成。我們經常為客戶執行演練,找到租戶,並管理他們的財產,他們永遠不會踏上美國。 

19. 在曼哈頓購買公寓時,需要花費什麼結轉費用?

 

紐約市的公寓買家必須支付約2-6%的成交費用。主要組成部分包括:1)產權保險為0.45%,2)豪宅稅為1%-3.5%,3)按揭記錄稅為按揭金額的2.2%。 

 

如果購買紐約市新的開發公寓,這是慣例,買方將支付開發商的紐約州和紐約市轉讓稅約2%。然而,合作社的購買者不支付產權保險或抵押貸款記錄稅。

 

房地產投資的成本組成部分

20. 誰在紐約支付結轉費用?

 

買方和賣方支付結轉費用。買方將支付2-6%的總成交費用,詳見#19。賣方將支付約8%,包括2%的紐約州和紐約市轉讓稅和6%的銷售傭金。

21. 什麼是豪宅稅?

 

豪宅稅是買方對等於或超過100萬美元的房產繳納的轉讓稅。豪宅稅率從1%(銷售額高達200萬美元)到3.9%(銷售額在2500萬美元或以上)。該稅的名稱是曼哈頓房地產界的一個笑話,在那裡,一個工作室公寓往往花費超過100萬美元。

 

"紐約買家趕在7月1日豪宅稅前關閉"

22. 如何提供公寓?

 

買方的經紀人通常會通過電子郵件(無論是否伴有電話)以書面形式提出報價。 所有條款都應包含在第一個報價中,否則可能會出現問題和誤解,使交易陷入混亂。 

 

報價不僅包括首份要約價格,還包括交易條款,包括要約是否取決於抵押貸款、LTV 比率(如果獲得抵押貸款)、預期截止日期和任何其他意外情況。此外,我們將包括買方律師的聯繫資訊和抵押貸款預批准函。這加強了買方的報價,並表明他們是真實的(因為有很多假貨在那裡玩或測試市場)。 

 

通常,賣方將要求買方填寫 REBNY 財務報表,該財務報表本質上是個人財務報表,包括資產和負債表以及收入和支出。賣方將使用本報表來評估買方的財務實力。 

23. 您在紐約公寓獲得接受報價後會發生什麼情況?

 

一旦您獲得接受的報價,在 5 個工作日內將已簽署的合同和 10% 的押金交付給賣方的律師是標準程式。然後,賣方將反簽合同,之後買方將"在合同中"。 

 

在5個工作日內,買方律師將進行盡職調查並談判合同。盡職調查包括審查發行計劃、分析大樓的財務報表和閱讀董事會會議記錄,這可能為之前未討論的潛在未來開支提供線索。 

 

雖然買方律師通常的做法是在5個工作日內交付已簽署的合同和定金,但可以延長合同期限,儘管風險自擔。由於賣方在合同簽署和提交10%之前沒有義務履行交易義務,因此他們可以賣給其他買方。

24. 如果賣方得到更好的報價,他們能否退出合同?

 

如果買賣合同尚未由賣方簽署,賣方可以退出合同,無需任何處罰。如果合同已經執行,則買方必須起訴具體履行義務,法院將迫使賣方履行在合同中向買方出售財產的義務。 

 

投標戰中,賣方收到許多報價,賣方的經紀人將舉行「最佳和最終」,其中經紀人收集所有報價,並判斷每個買家的財務狀況。然後,他們決定哪個買家最適合公寓。有時更好的條件,像所有現金和快速結算,勝過更高的價格,因為賣家希望確保交易完成,一旦他們簽署。

25. 什麼是主機板套餐?

 

每個公寓或合作社都有一個董事會。這些委員會為大樓制定規則,包括批准新買家到該建築。所有董事會都需要某種類型的申請,包括財務資訊、信用評分以及紐約州和紐約市要求的其他披露。 

26. 什麼是 REBNY 財務報表?

 

Coop 和公寓板通常需要由買方填寫 REBNY 聲明。它本質上是一個個人財務報表,包括買家資產和負債的細節,以及收入和支出。支援檔(如銀行對帳單和投資持有對帳單)需要證明檔才能隨附 REBNY報表。一旦接受要約,必須將此包含在董事會包中。

27. 獲得抵押貸款的首期付款要求是什麼?

 

首付款要求因貸款人以及買方是國內人、外國公民還是公司而異。 

 

一般來說,購買主住房的國內人必須支付20%的首付。購買第二套住宅的外國公民必須支付30%的定金。國內和外國公民的投資物業通常需要支付 40% 的首期付款。請注意,投資物業的利率通常高於第二套和一套住宅。 

 

私人銀行在確定首付要求方面有更多的迴旋餘地,對於非常昂貴的房產,低至10%,高達50%。

 

按揭融資

28. 抵押預核准和資格預審有什麼區別?

 

資格預審是銀行對買方能否獲得抵押貸款的非常初步的決定。貸款人將根據信貸、資產、負債、收入和支出水準的口頭指示進行評估,並估算您可能有資格獲得的貸款金額。 

 

相反,預先批准是貸款人的陳述,即您有資格獲得特定抵押貸款金額。承銷商將審核您的所有財務資訊,包括信用報告、工資存根、銀行對帳單、工資、資產和負債,以查看這些資訊是否符合財務要求。通常,預批准函顯示您的貸款取決於兩件事,a) 您選擇的房屋和 b) 評估價值,假設自預批准以來的財務狀況沒有任何變化。 

29. 抵押貸款應急和融資應急措施之間的區別是什麼?

 

如果買方無法為購買獲得融資,則抵押應急金允許買方收回其定金。通常,應急條款將要求銀行在45天內發出承諾書,並在合同簽訂后60天內完成。 

 

融資應急允許買方取消合同,並在未完成資金時收回 10% 的定金。在某些情況下,放款人可能會在發出承諾書後提取其承諾(通常基於新資訊)。它比抵押貸款應急更為廣泛。由於風險高,融資意外性在紐約極為罕見,因此不是真正的選擇。 

 

請注意,如果買方有抵押貸款應急,不配合抵押程式,賣方可以證明他或她有不合作的證據,買方將失去他們的存款。 

30. 購買新建築時,我是否要僱用房屋檢查員?

 

在閉幕前,您的代表將進行演練。對於我們所有的新開發交易,我們建議我們的買家聘請一個房屋檢查員。它們可以更輕鬆地檢測構造和完成問題。這是一種確保開發人員交付產品計劃承諾的方法。由於他們每天都這樣做,他們知道在建築、工藝和材料方面的區別。他們每次檢查收費約650美元,這可以大有作為。我們通常陪同他們進行實地考察。 

31. 閉幕時會發生什麼?

 

結轉是買方及其貸款人向賣方分叉資金的地方。然後轉讓擁有權,並將鑰匙交給買方。在餐桌上將是買方和賣方的律師、買方和賣方(如果他們決定出席),擁有權公司代表,貸款人代表,買方和賣方的經紀人,偶爾,公寓或合作社董事會的代表。 

 

大多數關閉進展順利,但是,如果演練沒有按計劃進行,賣方採取了他們同意離開的東西,擁有權或保險有問題,或者資金沒有及時到位,就會出現問題

32. 我如何找出我正在看的區域內的公立學校?

 

公平住房法禁止您的房地產經紀人討論學校,但你可以調查的網站,如內部學校和大學校。 


在簽署購買合同之前,請務必確認並重新確認該建築位於您認為的學校區域。理論上,您可以通過撥打 311 或查看教育部網站來瞭解建築物的分區,但由於不斷重新分區,此資訊並不總是準確的。 我們建議給校長辦公室打電話,確認你的大樓是否位於學校的區域。

33. 哪些街區最受歡迎?

 

Midtown ,中央公園和市中心的一些地區是曼哈頓最受歡迎的街區。pied-a-terre 是一間公寓,不是主要住宅,而是在週末和度假時使用。許多來自韋斯特賈斯特或新澤西的人在週末甚至偶爾在城市工作后的一周內,都利用小便來進入這座城市,但他們的主要家卻很熱鬧。 

 

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34. 在紐約買房是為了租出一個好的投資嗎?

 

根據瑞銀最新的全球泡沫報告,曼哈頓的房價是由高工資支撐的。因此,可持續租金收入是可預測的,在選擇投資物業的地點時,這可能是最重要的因素。也就是說,收益率不大,凈收益(租金減去房產稅和普通費用或維護費)約為2.8%。 

 

投資紐約房地產

35. 紐約市的空缺率是多少?

 

曼哈頓的空置率在2%左右徘徊,與其他大城市相比相對較低。最新的空置率為1.1%,因為過去幾年的銷售市場步履蹣跚,越來越多的人決定租公寓。

 

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36. 什麼樣的公寓最適合投資?

 

一般來說,一臥室和兩居室是最佳投資物業,兩間臥室從一間臥室中擠出來,獲得更高的收益。雖然成本過高,但四臥室豪華出租服務表現良好,因為其中很少。都是關於供給和需求的...

 

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37. 哪些社區最受歡迎?

 

我們總是說,最安全的社區購買是那些紐約人喜歡居住的地方,這樣總是有對公寓的需求。城市的一些部分,如 Financial District ,不要吸引紐約人,所以需求會根據它有利還是偏袒而發生巨大變化。吸引當地人的社區,如 West Village , Greenwich Village , 切爾西, 平鐵, 索霍, 諾霍, UES 和 UWS

 

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38. 考慮到價格點和我們至少10年不會使用公寓的事實,你會建議哪些社區?

 

在這種情況下,人們可能想要選擇一個正在紳士化過程中的社區,通常是因為重新分區或增加了新的地鐵線。 

 

目前,西蘇霍已經經歷了從工業到住宅的重新分區,社區正在迅速變化,特別是現在谷歌和迪士尼將在那裡有校園。鑒於距離 West Village 、SoHo 和 Tribeca ,該地區是非常可取的,沒有頭腦,如果尋找一個投資物業。同樣的事情也發生在 West Chelsea 沿著高線,因為它現在是紐約最昂貴的/理想的街區之一。

 

Hudson Yards , 在火車軌道上建造的城市一個全新的部分是另一種選擇。10年後,一旦建築消退,就在附近, Hudson Yards 公寓將是一個理想的位置的地方。第二大道地鐵線使大部分的 UES 更加方便,並將看到社區的東部部分的紳士化。最後, Lower East Side 紳士化已經控制, 並正在迅速改變這個社區。  

39. 您是否提供服務,作為我們管理物業和租戶的代理? 如果是,傭金是多少?

 

是的。我們管理許多投資者的財產,不收取持續管理費用。我們不處理租金收據或支付共同費用和稅款,但是,我們做其他一切。 根據市場情況,租戶或業主將支付經紀人傭金。 過去,租戶通常支付租戶經紀人和房東經紀人之間第一年租金的15%。 如果一棟樓里有很多單元,業主可能希望以免費方式提供公寓,這意味著業主支付費用。在這種情況下,我們通常收取1個月的費用。 

 

物業管理

40. 作為外國業主,我們需要瞭解哪些稅務影響?

 

外國人的主要稅收問題是遺產稅(又稱死亡稅),這是近50%的高額稅收(聯邦和州合併)。美國公民和外國公民都必須繳納遺產稅。雖然美國公民和綠卡持有者的免稅金額為545萬美元,但外國公民的免稅額僅為6萬美元。因此,買方應做一些財務規劃,以消除或減輕稅收。要瞭解更多資訊,請查看我們的稅務和法律問題的外國買家頁面。

 

對於美國公民、主要居民和外國國民,資本利得稅和財產稅是相同的。

 

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