合作運營 VS 公寓之間的差異

確定要購買的房產型態
 

要求會議

在開始尋找房產之前,買家應瞭解其市場出售的不同類型的房產。例如,曼哈頓有四種獨特的財產類型,包括:合作社(合作社)、公寓(公寓)、聯排別墅(或棕石)和公寓。曼哈頓房地產由大約25%的公寓,70%的合作社和5%的公寓和聯排別墅組成。在邁阿密,只有兩種物業類型:公寓和獨立住宅。一個好的房地產經紀人會知道購買公寓,合作社,慰問或獨立住宅的所有利弊。  

公寓

公寓是不動產,就像擁有一套房子一樣,房主通過公寓契據和公共區域的一定比例來擁有擁有權。業主向城市繳納物業稅和每月向公寓委員會收取共同費用的形式支付每月費用,該委員會負責監督公寓的運營。大多數情況下,美國居民可以獲得傳統融資,其中20%的首付為公寓,外國公民的首付為30%。

對許多人來說,購買公寓的好處將超過缺點。 購買公寓比購買合作社要民主得多,因為公寓的限制性要小得多,而且對任何有資金購買公寓的人開放。一般來說,公寓允許業主轉租他們的公寓,幾乎沒有限制。此外,公寓允許外國擁有權,限制較少,需要較低的首付,並且比合作社更容易融資。大多數公寓都是在過去30年建造的,包括許多現有業主和租戶期望的設施,包括健身中心、游泳池、休息室等。這些設施在大多數雞舍中都找不到。所有這些功能使公寓更具市場性,增加其可售性。紐約市的公寓只占曼哈頓住宅物業總數的25%。這種供應限制和擁有許多設施的新公寓的可取性使得公寓比合作社更貴。

曼哈頓公寓的另一大賣點是減稅,其中一些提供,如421G和421A減稅。在70年代,該市啟動了一項計劃,鼓勵開發商在空置地塊上建房,同時獲得10年的納稅豁免。購房者和投資者在公寓中購買單位減稅也將受益於這10年的稅收減免。最近,我們看到這些減稅的回報,在曼哈頓的幾套公寓,你可以瞭解更多關於下面的博客:

相關:"20年減稅的申報與消亡"

因此,投資者和外國買家應該將房產搜索重點放在公寓上。

概括地說,公寓是/有:

  • 幾乎沒有限制

  • 投資者友好

  • 輕鬆獲得融資

  • 專業外國買家

 

紐約市公寓出售

 

合作社

合作社(或合作社)是公司擁有的建築物,向股東出售公司股份以換取長期專有租賃。專有租賃允許購買股份的股東在合作社大樓內使用特定公寓。合作公寓越大,股東持有的股份越多,股東支付的維護費用也越高。維修費支付給公司,包括所有建築費用,包括房地產稅和抵押利息,如果該公司持有建築物的抵押貸款。相對而言,公寓建築被禁止獲得抵押貸款,因此公寓HOA費用永遠不能包括抵押貸款利息。

購買合作公寓有許多優點和缺點。首先,公寓通常比合作社更貴,因為合作社比較老,佔市場的70%。然而,合作社可以彌補他們想要的任何規則,其股東必須遵守這些規則。在合作擁有權下,股東通常必須佔用其公寓作為主要住所。此外,合作社有嚴格限制或禁止轉租的規定,因此投資者要小心,合作社不被認為是一個好的投資。

紐約的一個共同規則是禁止外國擁有權。一般來說,合作社禁止外國買家,因為可能不可能起訴在美國境外擁有大部分資產和收入來源的外國國民。 即使合作公司對外國擁有者作出判決,如果所有者的資產位於4000英里外的另一個國家,那也可能無法收回。

合作公寓的融資需要使用個人貸款,而不是抵押貸款。合作公司將決定可融資的購買價格,相當於房產價值的50%-75%。與抵押貸款一樣,個人貸款的利息在稅務方面是可扣除的。合作社的一個共同特點是翻轉稅,一般是公寓銷售價格的2-3%,由賣方在出售公寓時支付給合作公司。潛在擁有者(如果董事會允許)必須由合作社董事會約談,並正式申請提交董事會批准。這個過程可能需要幾個月,而不是幾個星期,就像公寓一樣。雖然公寓也需要申請,但買家和承租人不接受採訪的公寓董事會和審批過程要容易得多。

相關:"常見問題解答:在紐約購買公寓"

合作利弊包括:

  • 制約

  • 投資者對投資者不友好

  • 禁止外國擁有權

  • 通常禁止或限制轉租

  • 首選主要房屋擁有權

 

紐約市合作社出售

 

康多普斯

"康佩"一詞在紐約市房地產界用作與公寓規則的合作社。然而,從技術上講,一個吊帶被定義為一個住宅合作社,它作為商業單位出售了一樓的一樓。然而,在實踐中,這個詞被用作一個帶有公寓規則的合作社。根據公寓規則,公寓允許轉租和外國擁有權。通常,在土地租賃上建造的建築物將屬於Condop類別。擁有土地租賃的建築物要求業主長期支付底層土地的租金,通常為99年(如倫敦的房地產)。實際上,這些租約通常在土地租賃到期前續期。

概括地說,Condop 建築是/有:

  • 幾乎沒有限制

  • 投資者友好

  • 專業外國買家

 

公寓和公寓之間的差異

公寓和公寓的主要區別是擁有權結構。公寓是一個出租物業,由一家公司擁有,該公司經營管理物業,以產生租金收入。一般來說,在公寓樓里,所有單元都是一樣的,業主是一樣的。相比之下,公寓是私人住宅,可以租給租戶。當你租一套公寓時,個人業主是你的房東。 當你租一套公寓時,擁有這棟樓的公司是你的房東。公寓的質量高於公寓樓,因為許多主要房主住在公寓樓里。乍一看,公寓和公寓樓的許多設施可能看起來相同,但您更有可能找到更多高檔公寓版本,因為更好的設施有助於提高物業價值

 

聯排別墅(和獨立住宅)

擁有聯排別墅,或布朗斯通,有些人被稱為,就像擁有一個家庭的房子。業主按契據獲得擁有權,是負責納稅和建築物維護的唯一一方。許多人交替使用聯排別墅和布朗斯通的術語,然而,聯排別墅可以用紅磚、石灰石、褐砂岩或木材來支撐,而布朗石則用棕色砂岩來支撐。

城鎮房屋是一個多層住宅(附著或獨立),建在街道附近,與周圍房屋類似。曼哈頓有許多類型的聯排別墅,包括聯邦,希臘復興,哥特式復興,義大利和第二帝國建築風格在19世紀早期和中期,以及新格雷克,羅馬式,文藝復興復興和美國殖民復興風格。聯排別墅(和獨立住宅)。

公寓 vs COOP 紐約

 

單戶或多戶聯排別墅

聯排別墅買家有兩種選擇 - 單戶聯排別墅或多戶聯排別墅。決定選擇哪個取決於擁有者對自由和隱私的需求,因為前者將提供最大的每一個。然而,購買多家庭可以使房屋擁有權更實惠,因為房主會向租戶收取租金。

2010年曼哈頓聯排別墅統計數據

紐約市聯排別墅只佔曼哈頓房地產銷售的3%,因為只有196筆交易。曼哈頓一家全式單戶聯排別墅的平均售價為7,948,000美元,平均面積為4,909平方英尺,或每平方英尺1,619美元(或每平方英尺17,428美元)。對於奢侈品市場,銷售額排名前10%,曼哈頓一家全戶聯排別墅的平均售價為18,130,000美元,面積為8,914平方英尺,或每平方英尺2,034美元(或每平方英尺21,893美元)。

影響湯豪斯價值的主要因素

為聯排別墅提供價值的主要因素是:1)是否有現有的租金控制租戶,2) 位置,3) 建築物的條件,以及 4) 建築物的正面或寬度。

租金管制

如果您決定走多家庭路線,請記住,紐約市有強大的全市範圍的租金控制(或價格控制),如果建築物中有六個或更多單位,可能會適用這種控制。 買家最好避開租金管制或租金穩定的租戶,因為一旦物業轉讓給新業主,所有租金管制亦應如此。如果業主決定建立單戶住宅,新業主可能無法驅逐該房產的租戶。租金控制有利於租戶,所以房東必須知道這些規則內外。 在尋找紐約市聯排別墅時,買家應搜索具有"市場利率"或"自由市場"租戶的建築物。這並不是說投資者不應該購買租金控制租戶的房產。然而,投資者必須知道,他的自由將受到紐約市租金控制法的嚴格限制,因此,如果租金控制租戶到位,房產的價值也很可能受到損害。

相關:"搬到紐約 - 公寓租賃指南"

位置、位置、位置

紐約市聯排別墅的價值取決於他們所在的街區。此外,每個塊的配置都會影響值,因為在具有連續聯排別墅行的塊中,與塊中間有大型建築物 smack-dab 中斷連續性的塊相比,感知值更多。在這兩個 Upper East Side 和 Upper West Side ,最昂貴的聯排別墅通常是六七十年代中央公園附近的街區。在 Upper West Side ,在七八十年代,位於河濱公園附近的街區的聯排別墅比 80 和 90 年代中央公園附近的聯排別墅要貴。在 Upper East Side ,60年代、70年代、80年代和90年代公園大道附近街區的聯排別墅比該地區剩餘的聯排別墅更貴。

建築物的狀況

大多數紐約市聯排別墅建於19世紀,因此它們是紐約市最古老的建築。因此,買方必須決定他或她願意在條件上進行多少翻新和重新配置,以滿足買方的需要。雖然許多聯排別墅已經完全修復或翻新,但許多沒有。

正面

一般來說,建築物的正面或寬度對聯排別墅的價值有很大的影響。買家會花更多的錢買一個24英尺寬的聯排別墅,而不是15英尺寬的聯排別墅,所有的東西都是平等的,包括總面積。如果你想讓我們為您準備聯排別墅的搜索,請去我們的定製搜索

回顧一下,聯排別墅:

  • 無限制

  • 投資者友好

 

聯排別墅出售

 

公寓 vs 聯排別墅

聯排別墅是指建築風格。聯排別墅通常至少有 2 層,並連續相互連接。雖然它就像一所房子,業主擁有結構和土地,它不是自由站立。聯排別墅與其他獨立擁有的單位共用一個或多個牆壁。房屋的維護費用由社區的房主協會決定。相比之下,公寓樓是一棟獨立單位的建築物,由居民個人所有。居民擁有和維護其單位的內部,但不直接擁有建築所在的物業。 

相關:"聯排別墅價格上漲速度是公寓的兩倍"

 

單身家庭大廈的回歸

投資者正在購買紐約市的公寓樓,並將其重新改造成單戶住宅。特別是曼哈頓的紐約市聯排別墅銷售越來越受歡迎。在過去三年中,單戶購買家庭單位比前三年的總和還要多。但是為什麼會發生這種事呢?看來,在富有的投資者中換手的豪宅比處理普通房主的較小銷售更有利可圖,因為普通房主購買房產的原因完全不同。

長期買家發現,在曼哈頓找到一套獨一無二的家是如此困難,以至於他們正在創造自己的房子。具有諷刺意味的是,這些聯排別墅最初都是單戶住宅。現在,聯排別墅業主正在投資數百萬美元來翻新和重新建造他們,從他們目前的多戶狀態回到原來的佈局。這通常涉及重做管道,布線和撕裂后放置在事實的牆壁。

曼哈頓房地產經紀人估計,平均完整的聯排別墅在 Upper West Side 成本約為1000萬美元。翻修大樓以恢復其初始佈局,可額外收回300萬至500萬美元。

另一方面,多家庭租賃在城市越來越受歡迎。2008年後的就業環境仍然不確定,這意味著越來越多的人租房,有時與其他幾個家庭在一起。對於所有者來說,這不是理想的方案。由於合同上每個新成員,錯過租金或出現問題的可能性增加。鑒於租賃市場很脆弱,出租聯排別墅中單個單元的想法變得不那麼有吸引力,這或許說明了為什麼更多的業主選擇將多戶聯排別墅改造成單戶住宅,而只迎合曼哈頓的奢侈品市場,而不是普通民眾。

擁有一套住宅供家人紮根是一回事,另一方面是分析住房市場在租賃潛力和轉售便利性方面的現狀。隨著多家庭租賃越來越受歡迎,將改造成單戶住宅的裝修似乎非常值得投資。


 

現在,希望您現在瞭解合作與公寓建築、聯排別墅與公寓以及紐約和邁阿密的其他類型的房產之間的區別。

 

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