曼哈頓的天際線在不斷發展。隨著科技的進步,我們看到許多這些新建築越來越高,越來越薄,因為技術允許開發商從最小的地塊中榨取最大的價值。然而,紐約的新發展,真的有各種形狀和大小。無論是購買地上超高,公寓在12層的精品建築或戰前轉換,每年買家有一個很好的一系列新的建設選擇可供選擇。其中一些新的建築物業仍在建設中,而另一些則已準備就緒。
然而,並非所有的新開發專案都是平等的,因為它們可能位於錯誤的位置或由聲譽不佳的開發人員構建。因此,即使在購買新開發專案時,與經驗豐富的經紀人合作也是非常重要的。下面,我們已經過濾了最好的新開發物業出售在紐約市。
僅2019年,紐約市就有近8,000套新設備,我們絕對在買方市場。越來越多的發展正在發生,幾乎淹沒了曼哈頓市場與新的公寓選擇。
作為考慮新建築的買家,這給了你一系列的選擇。
如果您對新建築感興趣,您可以訪問一些型號單元的銷售辦事處。但是,請記住,你在銷售辦公室看到的事情和你得到的可能並不一樣。開發人員將用最好的附加元件來裝備這些模型單元。
你想知道你正在考慮的單位到底有什麼。您還想知道佈局和面積的對比情況。有時,開發人員展示的內容以及您獲得的內容並不總是可比的。
在對某個特定單位或開發過於興奮之前,您希望仔細查看精細列印。你會支付支付超級單位的費用嗎?發展有哪些儲備基金要求?
另一個重要的考慮是,如果開發商保留的權利,不出售所有單位,以便他們可以使用一些作為租金。
雖然新概念令人興奮,但該過程可能需要很長時間,因此您希望研究時程表和開發人員,看看他們在滿足建議的最後期限之前的專案方面做得如何。
因為新的施工時程表總是有風險的,特別是在城市,你想知道什麼叫外部日期或下降死亡日期。
當您與開發人員簽訂購買協定時,您需要提供預付定金,通常為 10% 或更多。您可以將其寫入購買協定,如果您的公寓未準備好在此設定日期前關閉,則必須退還您的押金。
由於臭名昭著的延誤和錯過的時程表,這是你想要的購買協議,因為你不想無限期地鎖定你的資金。 它也作為一個激勵,為開發人員完成您的公寓,並準備關閉。
如果你正在資助這個單位,你想知道開發商不接受抵押貸款意外,所以準備支付現金,如果你不能及時獲得抵押貸款。雖然銀行將為新開發專案融資,但銷售等方面有許多障礙需要克服。如果您獲得批准,但時程表落後,則審批可能會過期。這意味著您必須再次完成此過程。
除了與房地產購買相關的正常結算成本外,還有一些成本您需要詢問和關注。最大的專案是開發商的轉讓稅,這是約1.8%。買家應支付這些,因此此成本應用於確定您的報價策略。 在大多數較大的建築中,開發商會期望買家將建築主管的公寓成本分成一部分。其他潛在成本可能是人力資本貢獻和開發商的律師費。
當然,也有很多正常的結算成本,如紐約市和州轉讓稅。而且,如果你獲得抵押貸款,那麼有抵押貸款記錄稅。豪宅稅適用於超過 100 萬美元的房產,根據銷售價格從 1% 到 3.5% 的滑動比例進行徵收。
你可以得到新的建築公寓的抵押貸款,但它也可以是棘手的。貸款人往往對貸款不完整的財產或開發專案非常不自在。如果公共領域尚未完成或已售出的單元很少,主流貸款人可能會推遲,儘管替代融資來源仍以更高的成本提供。
如前所述,時間線也可以產生問題。你可能會得到抵押貸款的批准。這些批准通常帶有時間戳。這意味著,如果關閉沒有發生之前抵押貸款批准到期,你必須重新開始申請過程,並希望市場或經濟沒有改變,因為你的第一次申請。
一些貸款人不會寫抵押貸款,除非50%的建築是合同和大多數的設施建成。話雖如此,還有一些其他貸款人沒有如此嚴格的限制。
事實是,有一個很好的選擇,既使用和新的結構。如果你願意等待新的建設和做你的研究,購買一個新的發展可以很好。你得到全新的,你經常得到一個洗衣設施清單。
然而,市場上有許多可用的單元正在準備就緒,不會運行與新構建相關的風險。
當然,對一個新的建築公寓的好處是,它是新的,沒有人有每個人都住在它之前。您將將最新的技術融入公寓,例如最新的空氣過濾系統、可降低聲音和加熱和冷卻成本的先進窗戶技術以及其他環保方面。 作為公寓社區的一部分,新的發展往往有許多福利和設施。
需要考慮的一些事情是,許多新發展限制了你多久可以出售你的單位。他們希望防止翻拍器和房產被出售,這些房產可能會與其他未售出的單位競爭。
同樣,租賃單位也經常受到限制。通常,在關閉后,您在幾年內無法出租一套住房。
使用您自己的代理只是一個明智的決定。他們會知道進行這種購買的來與來。他們熟悉不同的屬性,甚至沿途可能出現的障礙。 例如,繪圖板上的新建築物可能會影響特定區域的景觀或稀釋市場。知道數位的代理也是一大加號!
當您雇傭代理人時,他們代表您,而不是賣方或開發商。擁有一位關注您興趣的專業人士是明智之舉。
您準備好看看 紐約市投資物業的新開發專案了嗎? 對於正在尋找公寓的買家來說,現在是考慮邁出這一步的正確時機。正如您在上面的清單中所看到的,市場上有許多新的公寓開發專案,肯定會有適合您的單位。
同時,通過參觀我們的新發展公寓指南,按社區細分,瞭解更多:
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