紐約市房地產投資指南

成功的房地產投資完全取決於建立基於業務目標的戰略，這有助於選擇最佳投資物業的位置和類型。瞭解投資房地產市場需要時間來學習和理解，因此成功策略的第四部分（除了目標，位置和類型）是充分利用現有的最佳建議。我們在「購買第一處出租物業的行之有效的策略」和「購買投資物業時不要追逐收益」 中討論了投資目標。成功的投資者不斷問自己，“這是我所能得到的最好的建議嗎？我是否充分利用了這個建議？

回答這個問題就是這篇文章的一切。

房地產是全球性的。從全球到本地,許多因素會影響當前價格、未來資本價值和當前租金收入。除了全球和區域因素考慮,每個國家都有自己的收入,房地產和資本利得稅法規。他們也有自己的購買、融資和銷售成本。這些成本直接影響到上限率、凈現金流、槓桿和未來利潤。

每個國家都有城市。每個城市對房地產投資者(國內外投資者)都有優缺點。通過考慮區域和國家因素,然後深入到城市層面,投資者更有能力做出明智的決定和最佳選擇,從而最大限度地實現上述七個理由的結果。

紐約房地產投資者的鄰里概況

正確的位置對於最終的成功至關重要。在我們的文章「2019年投資租賃物業的最佳城市分析」中,您將看到對主題的詳細分析。綜上所述,國際貨幣基金組織對57個經濟體進行了研究,並將其分為三類,就房地產投資而言。我們將這項研究與瑞銀財富管理最近對20個城市的報告聯繫起來。很顯然,世界上一些城市,如香港、多倫多和倫敦,都處於瑞銀所稱的"泡沫風險"區域。另一些則被列為價值過高、估值過高和被低估。

作為房地產經紀人，我們的重點是 紐約市，特別是曼哈頓及其社區。但是，我們也有以下方面的資訊： Downtown Miami以及投資邁阿密豪華房地產的一般提示。

在紐約購買投資物業時，位置很重要。投資物業的正確位置加上選擇正確的物業本身將滿足上面列出的所有七個原因。每個城市都有社區，這些社區將在更大或更小的範圍內實現價格升值。每個社區還將吸引特定的租賃市場類型。例如，此類類型包括：

• 專業人士誰寧願租,而不是擁有靠近其營業地的財產,也符合他們的社會和家庭生活方式的目標。
• 富有的個人誰想要偶爾的皮-漁村 商務訪問或度假物業的入住時間較長,因此他們的家庭可以充分利用建築和該地區的社交、餐飲和購物設施。
• 年輕家庭喜歡或必須在合適的位置租合適的家的人。
• 就讀於當地學院、大學或私立學校或學院的學生。
• 這四個租賃市場示例中的每一個都將有助於投資者確定選擇哪個位置以及選擇哪種類型的物業。所有這些市場往往看到高入住率高的租金價格。因此,它們會產生高收益、良好的現金流和良好的房地產價格升值。

不同的物業類型吸引不同類型的租戶。當投資者選擇購買正確類型的 房地產時，他們應該仔細觀察，併為他們想要吸引的租戶類型選擇合適的建築。有幾種類型的良好出租物業。

多戶住宅 是優秀的出租物業。基本上，多戶住宅是一棟建築，其中有多個獨立的房屋。該建築可以是複式（兩棟房屋），三層（三棟房屋），四層或四層（四棟房屋）或公寓樓（公寓或合作開發）。

投資多戶住宅有幾個好處。選擇特別符合投資者近期和長期目標的房產非常簡單。許多租房者幾乎自動選擇多戶單位,所以市場很強勁。它們沿著這條路線走下去,因為它們是最可用的屬性類型,因此他們可以輕鬆地選擇適合它們的特定屬性。他們會找到鄰居"就像他們一樣",所以社交和家庭生活將是愉快的。

大樓將有一個專業的物業經理,既維護設施,又處理問題。

多戶投資物業最大限度地提高或以最小的平滑收益率。如果單戶投資物業空置一個月，收益率將降低100%。如果四層的一個單元未佔用 月,總產量只降低了25%。

如果家庭成員住在一個單位,是其他人的財產經理 - 學習管理和經營企業的基本知識 - 那麼來自其他單位的收入支付或貢獻家庭成員的家的成本,併產生利潤,以投資於下一次購買物業。這兩個因素是保證租賃物業業務成功的激勵因素。

一旦投資者選擇物業的位置和物業類型,下一個決定是關於 選擇 正確的建築。這一決定有兩個方面;投資者的一方和租戶的一方。讓他們都正確,結果是投資成功。

投資者的一面

同樣,決策納入了基本目標。簡單、實用地,決策基於以下事項:

• 規則和註冊是否允許可接受的租賃和租賃費率?合作社可以制定規定,禁止在最短時間內租賃該單位。合作社還要求對潛在的租戶進行面談和批准。
• 是否有任何城市或社區可能會限制租金可以收取多少或多少(或多少)天在一年的財產 可能 每個房客都住房子?
• 房產多久可以出租?值得以優異的價格購買未完工的房產,以最大化未來的價格升值和錯過初始租金收入,還是應該購買居住準備物業,以最大限度地提高即時收益和抵消購買成本等?
• 如果屬性已完成,其條件如何?由合格的家庭檢查員進行專業檢查,最好是根據 ASHI 標準(美國家庭檢查員協會)進行工作,以確保檢查應檢查的所有內容。安全或功能問題應在採購協定中解決,並在關閉前處理。

租戶的一側

租戶傾向於根據五個標準選擇住房。他們歸結為威望,隱私,空間,視野和便利。"租賃的 PPSVC。這些因素並不重要,因為有些租戶比其它租戶獎勵一個或多個。讓我們討論它們:

• 聲望可能非常重要。一個富有的房客在尋找偶爾的城市單位,因為他們更喜歡家而不是酒店套房,可能會把物業的聲望和位置放在他們的名單上。學生或專業家庭不得。
• 隱私對許多人來說通常很重要。名人或有小孩的家庭可能會尋求隱私。
• 空間對有孩子的租戶或需要家庭辦公室的人很重要,但對於只想靠近大學或辦公室的學生或單身租戶來說,空間則不那麼重要。
• 觀點對許多人來說很重要。購買一個足夠高的多戶單位,在往窗外看時給人一種空間的感覺,通常比較低樓層的一個單位具有價格溢價,可以欣賞磚牆。例如,中央公園的觀點要求較高的購買價格,產生更高的收益,並在清算利潤的時候提供高賣價。

不太令人印象深刻的觀點可能無法提供足夠高的收益率來支付購買成本溢價，但通過利用投資，問題得到了緩解。視野較好的單位，特別是如果租金支付幾乎沒有選擇，總會比視野較差的單位看到更高的入住率。

• 方便對許多租戶很重要。他們想靠近辦公室,大學,一個遊樂區,如果他們有孩子,良好的交通,等等。便利性是一個強大的動力,往往為房東提供更高的入住率。

當業主和租戶的雙方都得到考慮時,選擇合適的建築,然後最大化現金流和利潤就更容易了。

明智的投資者瞭解在紐約購買房地產和之後擁有房地產的成本。 成本構成 分為三個主要類別：

• 購置成本
• 運營成本
• 銷售成本

購置成本包括為房產支付的價格,以及購買出租所需的物品。在曼哈頓和邁阿密,廚房用具通常包含在購買中。在曼哈頓的地板在一個新的公寓將是,但在邁阿密,它可能不是。這些關於邁阿密公寓購買價格降低的評論將引起投資者的興趣,而初始成本是投資者優先考慮的問題。

買方支付檢查費、 產權保險費、產權代理費和過戶律師費，以及按比例計算的成本，如賣方預付的稅款或管理費。運營成本包括物業管理費，保險，稅收，公用事業和抵押貸款成本等專案。這些應由佔用租戶的租金來支付。業主在尋找租戶時也可能負責自己的行銷成本。

當業主出售他們的投資物業,他們將支付經紀人的費用,以市場的財產,並找到一個準備,願意,有能力的買家。他們也可以聘請自己的法律顧問,以及負責任何維修,使財產安全和功能。

雖然存在成本,但投資者也使用寶貴的稅收優惠來最小化成本。它支付投資者了解物業稅的規則和條例,因為購買和管理的財產是一個商業交易,所以所有有效的成本是免稅的。

與許多國家不同，美國國稅局的規則非常有利於投資者。除了購買和擁有權的直接成本可以免稅外，業主還可以在27.5年內折舊房產的價值。因此，即使房產的市場價值增加，它仍然可以出於稅收目的而貶值。當需要出售時，通過使用 1031交易所 （見下文），只要銷售收益投資於另一個“同類”專案，就可以推遲潛在的稅收。出於稅收目的，“同類”並不一定意味著另一塊房地產。

紐約市提供減稅機會,佛羅里達州沒有州所得稅。外國投資者應就建立公司實體和其他稅務事宜徵求意見,以便避免或盡量減少美國的納稅義務。

1031 稅務遞延交易所(以美國國內稅收法第 1031 節命名)使投資者能夠出售房產,並使用所有出售所得在批准的時間範圍內購買一個或多個價值相等或更大的"同類"房產,而無需對所售財產繳納任何資本利得稅。該稅將推遲到最終清算,無需進一步投資。

因此,1031 規則是最大化投資回報的絕佳方式,因為所有利潤都可用於購買下一個房產(或房產),而無需將任何利潤傳遞給政府。

投資者可以利用這一優勢來整合或分散當前投資,充分利用新興市場,在其他地方獲得更好的回報,或重置折舊時鐘。例如,在紐約持有的布朗斯通可以「交換」邁阿密的豪華公寓。空置土地或位於邁阿密的商業建築可以「交換」到紐約的其他投資房地產。選項很多,管理交易所的規則很緊,交易必須由經批准的中介機構處理。

通過依靠房地產經紀人或房地產經理的合理建議,投資者可以最大化他們的回報。這讓我們開始下一節。

"房地產資本利得稅"

顯然,獲得最大投資回報有三個主要組成部分。第一個是你付出的代價。考慮在購買過程中最終的轉售是成功投資者的標誌。文章在 the link 專注於邁阿密,但討論的原則是任何投資性物業購買/轉售思想過程的組成部分。

擁有權的成本和收入對最終回報至關重要。我們的客戶經常問一個問題,是如何獲得最大的回報 - 除了談判一個偉大的購買價格在正確的物業。確保這是一個強大的方法是利用購買。

兩種槓桿方法

第一,很明顯,是採取抵押貸款的財產。外國投資者知道,在尋找房地產貸款時,有成熟和願意的美國貸款機構。國內投資者經常減記20%,其餘投資者借款。海外投資者通常支付50%的首付。

首付可能來自股市獲利回吐,或出售現有物業,以充分利用價格升值和1031匯兌收益。當然,攤銷成本是免稅的,租戶可以通過租金支付貸款費用。

第二種最常見的方法是使用當前屬性中的權益作為首付款。這樣做的兩種方法是利用房產的權益進行擔保, 獲得抵押貸款。第二種方法是使用房屋凈值信貸額度(HELOC.)主要區別是,信用額度可用於任何用途,利息只支付信用使用。因此,它使一種更微妙的方法能夠尋找合適的投資財產,並支付購買費用和任何裝修的費用等。

為購買融資的一個明顯好處是,物業的升值資金來自首付和租金收入。300 萬美元房產的 600,000 美元首期付款,房價升值 5%(15 萬美元),這意味著增值意味著首付金額的 25% 回報。

為經認可的投資者融資具有良好的商業意義。

使用合適的物業經理將最大限度地提高入住率,因為管理公司將銷售物業給潛在的租戶,審查他們,並管理租賃合同,而它是積極的。決定外包該活動往往產生更好的租戶和更高的入住率。兩者都會產生更高的產量。

獲得正確回報的第三個要素是把銷售交到一個熟練和成功的房地產經紀人手中,房地產經紀人將正確地推銷它。代理商將幫助談判市場將承擔的最佳價格,為當前擁有者的最佳條件,並在業主的首選時間範圍內。

將這三個要素放在一起，包括適當的1031交易所，該物業將產生最高的投資回報。這就是做出最佳房地產投資決策的全部意義所在。

有效管理投資物業需要時間、技能和經驗。物業管理有兩種,"輕物業管理"和"全物業管理"。輕物業管理是許多客戶採取的路線,因為它負責初始的關鍵要素,並可以在選定的投資物業合同后立即開始。

輕物業管理

此服務從查找正確的租戶開始管理所有步驟。投資物業向潛在租戶銷售,對租戶進行篩選,準備租約,支援公寓董事會的申請,以及任何必要的維修等。輕物業管理不包括處理租戶或房東資金,但確實包括終止和續訂租約。

全面物業管理

這項服務包括處理租金和支付帳單等,提供全面的會計服務和財務報告。它還在必要時處理租戶驅逐問題。

曼哈頓邁阿密物業管理服務

購買和擁有投資物業是一種有利可圖的商業模式，也是建立和保護財富的行之有效的方法。通過利用投資，利用所有潛在的稅收減免和延期，並安裝合適的租戶，最大限度地提高產量和價格升值。紐約市房地產投資始終是一個可靠的賭注。

選擇經驗豐富的物業管理公司來推銷投資物業,選擇租戶,安排房東保護租賃檔,是成為成功的投資物業擁有者的另一個明智因素。投資物業證明自己是實現許多目標的堅實方式。

立即聯繫我們，瞭解如何在曼哈頓或邁阿密投資房地產。