購買投資物業時不要追逐收益

Anthony Guerriero , 9月25日 上午8:02

投資股票和投資房地產

有經驗的股票投資者通過明智地選擇股票來賺錢。他們可以投資一家成熟的公開報價公司,無論是大、中、小盤股。他們可能會選擇把錢放在有前途的IPO上,甚至是非交易企業,因為他們看自己的未來很清楚。

成功的投資者在資金分讓之前,對整體市場、行業和個體商業實體瞭解得足夠多。因此,它們會最大化未來利潤的可能性。

從地面眺望曼哈頓華麗的摩天大樓

他們考慮的一個因素是產量。但收益率很少是唯一的因素,因為"追逐收益率"要求投資者戴盲注(或眨眼器,正如我們在一些國家所說)。

投資者購買股票,也可以投資債券。他們做出"做業主"或"做貸款人"的乾淨決定。兩者都有優勢,這取決於投資者的目標、時間範圍和市場狀況。收益很重要,但這只是決策的一個因素。

投資房地產也是如此。收益很重要。然而,許多缺乏經驗的房地產投資者,通過查看購買價格和在物業管理期間,通過他們視為安全的擁有權途徑,從租戶將支付的租金中獲得可能的月收益。他們基於當前租戶支付的租金或他們假設未來租戶將支付的租金。

這個簡單的原則強化了這樣一種觀點,即在房地產中"不通過出售房產獲利,你將未來的利潤投入到購買中"。利用這一原則,經驗不足的投資者認為,艱難的談判將導致較低的購買價格,因此收益率將更高,所以這是要走的路。

經驗更豐富、更成功的房地產投資者知道,要更廣泛地看待房地產購買,就像一個成功的股票投資者更廣泛地關注股票一樣。讓我們來探討一下。

 

為什麼投資者不只是追逐收益

由於不同的原因,公司股票收益率可能較低或較高,投資者可能出於收益以外的原因希望持有該公司的股票。通過瞭解市場及其可能的未來以及公司及其可能的未來,投資者可以根據他或她的投資目標來測試這些因素。

如果目標是在某個時候獲得巨額利潤,他們可能會購買低收益的股票。谷歌、亞馬遜和微軟都實現了低收益率,但他們的期貨足夠光明,使得追逐收益率變得不重要。

一些公司支付高額股息,併產生高收益。但是,他們可能會通過花費太少,例如,增加市場份額,或在研究和開發新產品上達到這個百分比。通過現在提供高收益,它們吸引了只看當前收益率的投資者。這些公司可能不會長期提供高收益,因為它們的競爭將使他們落後,因為他們增加了自己的市場份額或開發出能夠成功競爭的新產品。有經驗的投資者會考慮這些因素。

投資房地產在購買投資房產時也有相同的教訓。

讓我們從一個完美的例子開始。豪華公寓的業主可能需要迅速出售才能產生現金,這是緊急原因。還有其他類似的公寓出售在同一發展。他們相互競爭,為有限數量的準備,願意,有能力的買家。絕望的主人以比競爭對手更低的價格宣傳他們的公寓。  《替代 法》規定,投資者將首先購買成本較低的單位。豪華公寓的現任租戶支付的高租金可能帶來收益,加上轉售的潛在未來利潤,使其成為一個明智的選擇。

但是,在鼓勵其他單位所有者現在出售時,又有什麼其他因素呢?有經驗的投資者發現。也許當地政府或公寓業主協會即將改變其租金標準。可能新規定將要求至少6個月加一天的租約,而不是每月的最短。一些城市重新定義了允許短期租賃的公寓,作為酒店。這改變了公寓開發的法律地位。

從公寓窗戶眺望曼哈頓房地產

也許未來的租戶必須滿足最低年齡測試(保持公寓開發的首選氛圍,並防止富有的父母將豪華公寓出租給他們十幾歲的、熱愛派對的兒子。這很可能限制租賃市場,從而壓低租金的市場價格。這樣做將對產量產生負面影響。

下面是第三個示例;也許公寓管理在某些方面正在失敗,所以一些業主正在提前清盤,以避免未來銷售的熱潮,當單價可能進一步下降。豪華公寓的潛在租戶將足夠明智,在簽署任何租賃協定之前,檢查管理公司和他們想要使用的設施。管理不善或非限設施會降低租金,降低長期收益。即使這些問題得到解決,它們也會拖累未來的銷售價格。"給狗一個壞名聲"適用於公寓以及其他不良的宣傳情況。

第四個例子;讓我們說,一個單獨的發展已經批准近。該新專案可能會對當前單元出售的公寓開發產生負面影響。因此,收益率和轉售價值可能會受到負面影響。目前的業主知道,但海外投資者不知道,所以它支付潛在的買家學習更多投資之前。

 

投資者如何做出明智的決定?

他們根據所有適當的因素做出明智的決定,並聽取專家的意見。 里卡多的《租金 法》(以大衛·里卡多命名,1809年)管轄租金的含義和價值。因此,它給出了強有力的理由,使房地產購買決定建立在遠高於收益率的基礎上。

簡而言之,它說,長期需求且有利可圖的主食產品市場將影響支援該有利可圖的主食的其他產品和活動的價格。舉一個簡單的例子,如果地主知道租客農民可以高價出售他們的作物,他們將支付高租金,以種植他們的作物。地主也知道,由於莊稼市場將保持強勁,當他出售土地時,他將在未來獲得良好的利潤,並享受高當前產量。

其他地方可能還有更便宜的土地,但如果它不生產高品質的作物以高價出售,那麼租客農民就不會支付同樣的高租金。如果更便宜的土地是肥沃的,但種植,收穫,和運輸作物到市場的成本太高,那麼租金,因此土地所有者的產量,將很低。

有經驗的地主知道,只看土地的購買價格和對未來收益的希望。成功的土地投資者更多地考慮來自其他地方類似但完全相同的土地的當前收益。通過瞭解基本經濟規律,有經驗的投資者獲得更高的長期利潤。

 

投資者和公寓業主的紐約物業管理

 

這一原則如何適用於投資物業?

例如,在曼哈頓,有許多高品質和高價值的屬性。其中一些是開發商出售,希望產生現金。提供的單位可能非常有吸引力的價格。他們將產生零收益,因為他們仍在建設,但完成後,投資者將賺取高利潤,因為成品豪華單位在正確的位置將命令一個高價格。零收益,但兩三年內高轉售利潤。

以另一個例子為例,一個已完成的公寓,比如說, One57 ,一個世界級的發展俯瞰中央公園,是一個黃金位置,並尋求非常富有的居民。購買價格可能高於一個不忽視中央公園的單位,但這裡的租金將符合該位置的產品,需求將繼續。這應導致可接受的收益率、低空置率和可接受的轉售利潤。

這隻是兩個簡單的例子,但它們顯示了投資豪華房地產的不同原因,基於健全的經濟原則,不只關注追求收益。

 

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